تقييم الرهن العقاري الفردي: دليل شامل وعملي

الرئيسية » Cajas » تقييم الرهن العقاري الفردي: دليل شامل وعملي

La تقييم الرهن العقاري الفردي أصبح هذا الأمر عنصراً أساسياً عند شراء منزل، أو توقيع عقد رهن عقاري، وبشكل متزايد، عند التفاوض مع السلطات الضريبية بشأن القيمة المنسوبة للعقار لأغراض ضريبية معينة. إنه ليس مجرد إجراء شكلي بالنسبة للبنك، بل يمكن أن يكون، عند استخدامه بشكل صحيح، أداة فعالة لإثبات القيمة السوقية الحقيقية للعقار.

علاوة على ذلك، فإن مفهوم القيمة المرجعية العقارية لقد تغيرت قواعد اللعبة تمامًا فيما يتعلق بالضرائب، مثل ضريبة نقل الملكية العقارية، ورسوم الطوابع، وضريبة الميراث والهبة. تعمل المحاكم على توضيح حدود هذه القيمة المرجعية، ومتى يمكن استخدام تقييم الرهن العقاري، إذا تم إعداده بشكل فردي وشرحه جيدًا، للطعن فيه. لذا، فإن فهم ماهية التقييم، وكيفية إجرائه، ومن يوقعه، والوثائق المطلوبة، وكيفية ارتباطه بالقيمة المرجعية، أمر بالغ الأهمية لتجنب أي مفاجآت غير سارة مع البنك أو سلطات الضرائب.

ما هو التقييم العقاري الفردي؟

عندما نتحدث عن تقييم الرهن العقاري الفردي نشير هنا إلى تقرير فني مُعدّ لضمانة رهن عقاري محددة، صادر عن مُقيّم عقاري مُؤهل من شركة مُعتمدة لدى بنك إسبانيا. يُحلل هذا التقرير عقارًا مُحددًا وسياقه بالتفصيل لتحديد قيمة مُناسبة ومستدامة. وهو ليس تقديرًا تقريبيًا أو قيمة عامة للمنطقة، بل يُركز على الخصائص المُحددة للعقار قيد التقييم.

يخضع هذا التقييم لغرض ضمان الرهن العقاري للتنظيم من قبل الأمر رقم ECO 805/2003 ويرتبط ذلك، من بين أمور أخرى، بالقانون رقم 1/2013 بشأن حماية المدينين العقاريين. سيستخدم البنك القيمة الموضحة في ذلك التقرير كأساس لحساب الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يرغب في منحه، وعادةً ما يطبق نسبة مئوية على تلك القيمة (على سبيل المثال، النسبة الكلاسيكية 80%).

يُعدّ التخصيص أمرًا أساسيًا: يجب أن يُوضّح التقرير كيفية الوصول إلى تلك القيمة المحددة، وما هي القيم المقارنة المستخدمة، وما هي التعديلات التي طُبّقت، وكيف يؤثر الموقع وحالة العقار أو قيوده القانونية عليها. إذا كانت مجرد رقم دون مزيد من التوضيح، فلن تكون مفيدة في الطعن في القيم الرسمية الأخرى، مثل القيمة المرجعية للسجل العقاري.

القيمة المرجعية للعقار، والقيمة السوقية، وتقييم الرهن العقاري

في السنوات الأخيرة ، القيمة المرجعية المساحية أصبحت هذه القيمة القاعدة الضريبية الرئيسية لضرائب مثل ضريبة نقل الملكية ورسوم الطوابع (ITP وAJD) وضريبة الميراث والهبة (ISD) عند التعامل مع العقارات. ويتم تحديد هذه القيمة بموضوعية من قبل المديرية العامة للسجل العقاري باستخدام بيانات معاملات ضخمة، دون الحاجة إلى زيارة كل عقار على حدة.

القاعدة العامة في قانون ضريبة الدخل وقانون ضريبة الدخل المكتسب هي أن القاعدة الخاضعة للضريبة ستكون القيمة المرجعية الحالية في تاريخ استحقاق الضريبة. إذا كانت القيمة المُعلنة أو السعر المُسجل في سند الملكية أعلى من القيمة المرجعية، يُعتمد المبلغ الأعلى كأساس للضريبة. بعبارة أخرى، تُعتبر القيمة المرجعية حدًا أدنى، وليست حدًا أقصى، بالنسبة للسعر المدفوع فعليًا.

تنص اللوائح العقارية على أن لا يمكن أن تتجاوز القيمة المرجعية القيمة السوقيةولضمان ذلك، تحدد وزارة المالية عامل تخفيض يقلل من نتائج دراسات السوق. فعلى سبيل المثال، بالنسبة للعقارات الحضرية، تم تحديد عامل تخفيض قدره 0,9 بموجب الأمر HFP/1104/2021، والذي يظل ساري المفعول في السنوات اللاحقة، بحيث تكون القيمة المرجعية، نظرياً، أقل من متوسط ​​السوق.

مع ذلك، قد يحدث عمليًا أن تكون القيمة المرجعية التي تحسبها دائرة تسجيل الأراضي تلقائيًا لعقار معين هي أعلى من سعر السوق الفعليوهنا تبرز أهمية التقييمات الفردية للرهن العقاري، المصحوبة بوسائل إثبات أخرى، لمناقشة تلك القيمة أمام إدارة الضرائب.

الحالات التي لا ينبغي فيها وجود قيمة مرجعية

لا تمتلك جميع العقارات القيمة المرجعية العقاريةتنص اللوائح على الحالات التي لا تُحدد فيها هذه القيمة إطلاقاً، أو لا تنطبق بسبب خصائص العقار أو أوجه القصور في المعلومات المساحية. من المهم معرفة ذلك، لأنه في حال عدم وجود قيمة مرجعية، سيختلف النقاش الضريبي، وسينصب التركيز على القيمة المُعلنة أو القيمة التي تحققت منها السلطات الضريبية.

لا يتم تحديد قيمة مرجعية، من بين حالات أخرى، عندما تكون الخاصية الاستخدامات الصناعية، والمكتبية، والتجارية، والرياضية، والترفيهية، والاستجمام والضيافة، والرعاية الصحية، والخيرية، والثقافية، والدينية، أو الفريدةكما يتم استبعاد الحالات التي تكون فيها المباني في حالة خراب أو عندما تعتبر العقارات غير متطورة لأغراض المسح العقاري.

وبالمثل، فإن الخصائص التي سعر بيع محدود إدارياًعلى سبيل المثال، بعض المساكن المدعومة أو التي تروج لها الدولة حيث يتم تحديد الحد الأقصى للسعر بموجب القانون. كما تُستثنى العقارات المشغولة بشكل غير قانوني أو تلك المتأثرة بشكل مباشر بـ[التشريع/المسألة ذات الصلة]. الكوارث الطبيعيةوكذلك تلك التي تظهر فيها عيوب في التناسق المنطقي الحاسوبي لبيانات السجل العقاري تمنع حساب القيمة المرجعية رياضياً.

عند تطبيق أي من معايير الاستبعاد هذه، لا يمكن للسلطات الضريبية الاعتماد على القيمة المرجعية لتحديد القاعدة الضريبية، ويتعين عليها استخدام وسائل أخرى للتحقق من القيمة. في مثل هذه الحالات، تقييم الرهن العقاري الفردي بل قد يكون لها وزن أكبر، لأنها واحدة من التقارير الفنية القليلة الموثوقة المتاحة حول قيمة العقار.

السوابق القضائية: تقييم الرهن العقاري مقابل القيمة المرجعية

بدأت المحاكم تدريجياً في تحديد ماهية السلطة التي... تقييم الرهن العقاري عند الطعن في القيمة المرجعية للسجل العقاري، كما هو موضح البيانات الرئيسيةومن الأحكام ذات الصلة حكم المحكمة العليا في قشتالة وليون (ومقرها في بورغوس)، رقم 13/2026، الصادر في 2 فبراير، والذي يحلل حالة تجاوزت فيها القيمة المرجعية للعقار كلاً من سعر الشراء والقيمة التي تم الحصول عليها في تقييم الرهن العقاري المقدم من دافع الضرائب.

في تلك الحالة، كان العقار يقع في مقاطعة آفيلا، وقد تم إتمام بيعه رسميًا بسعر 79.000 يورو. قام دافع الضرائب بتقييم ضريبة نقل الملكية ورسوم الطوابع (ITP وAJD) ذاتيًا باستخدام القاعدة الضريبية كـ القيمة المرجعية 199.677,80 يوروومع ذلك، فقد طلب لاحقًا تصحيح التقييم الذاتي وإعادة المبلغ المدفوع، مدعيًا أن القيمة السوقية الحقيقية تبلغ حوالي 113.691,06 يورو، وهو رقم يتطابق مع تقييم الرهن العقاري المستخدم في القرض.

طلبت الحكومة الإقليمية تقريراً من الإدارة الإقليمية للسجل العقاري، والذي أقر القيمة المرجعية مرتينوبناءً على ذلك، رفضت مصلحة الضرائب التصحيح. وادعى دافع الضرائب أن القيمة السوقية الحقيقية هي تلك التي تم تحديدها في تقييم الرهن العقاري الفردي، بينما تجاوزت القيمة المرجعية الواقع الاقتصادي للمعاملة.

وتشير المحكمة إلى أن البيانات العقارية تتمتع بـ افتراض الصدقمع ذلك، يُعدّ هذا افتراضًا قابلاً للدحض، أي أنه قابل للطعن. ويتمحور النقاش القانوني حول ما إذا كانت القيمة المرجعية تتجاوز القيمة السوقية، أو ما إذا كانت لوائح السجل العقاري قد طُبّقت بشكل خاطئ عند تحديدها لتلك العقار تحديدًا.

لماذا لا يكفي مجرد اختلاف الأرقام؟

في حالة قشتالة وليون، لم يجادل دافع الضرائب بوجود أخطاء محددة في حساب القيمة المرجعية، بل أكد فقط أن ينبغي أن تكون القاعدة الضريبية نتيجة لتقييم الرهن العقاري.لأنه كان يعتقد أنها تعكس السوق بشكل أفضل من القيمة المرجعية. ولم يقدم سوى تقرير تقييم ضمان الرهن العقاري كدليل.

وتخلص المحكمة إلى أن مجرد اختلاف عددي إن الفرق بين التقييم والقيمة المرجعية، دون تفسير فني يبرر هذا التباين، لا يكفي لاستبدال أحدهما بالآخر. وتحذر المحكمة العليا من أنه في حال اعتماد هذا المعيار، فإن القاعدة الضريبية ستكون في نهاية المطاف، بحكم الواقع، هي قاعدة تقييم الرهن العقاري كلما كانت أقل، وهو أمر لا يتوافق مع نية المشرّع ولا مع تصميم نظام القيمة المرجعية.

لكي يكون للتقييم قيمة إثباتية حقيقية مقارنةً بالقيمة المرجعية، يجب أن يكون التقرير التحفيز المناسب والتخصيص الفردييجب عليك شرح المنهجية المستخدمة، وما هي العقارات المماثلة التي تم أخذها كمرجع، ولماذا هي قابلة للمقارنة مع العقار المعني، وما هي التعديلات التي تم إجراؤها للاختلافات في مساحة السطح، والحالة، والموقع، والعمر، والقيود الحضرية، والإشغال، وما إلى ذلك.

في الحكم قيد المناقشة، لم يستوفِ التقييم المقدم لأغراض الرهن العقاري هذه المتطلبات: لم تكن العقارات المستخدمة كعقارات مقارنة مقارنة واضحةلم تكن الظروف مبررة للتصحيحات المفصلة. وتدرك المحكمة أنه تم تقديم قيمة بديلة، ولكن دون الكشف عن الأخطاء المحددة التي تحتويها القيمة المرجعية التي حسبتها الإدارة، وبالتالي فإن افتراض دقتها لا يُنقض.

خلصت المحكمة العليا في قشتالة وليون إلى أن الأدلة المقدمة لم تكن كافية لإلغاء القيمة المرجعية المعتمدة كأساس لضريبة نقل الملكية العقارية. بعبارة أخرى، لم يكن تقييم الرهن العقاري، بمفرده ودون تفسير فني كافٍ، كافياً لإبطال القيمة المرجعية التي حددتها دائرة تسجيل الأراضي.

عندما يؤدي التقييم بالفعل إلى تقويض القيمة المرجعية

توضح السوابق القضائية نفسها أن الوضع يتغير عندما يكون تقييم الرهن العقاري مصممة بعناية ومُبررة تقنياًفي مثل هذه الحالات، سواء بمفردها أو بالاشتراك مع آراء الخبراء الآخرين، يمكن إثبات أن القيمة المرجعية أعلى من القيمة السوقية، وبالتالي يجب تصحيحها بالخفض.

ويتضح ذلك، على سبيل المثال، من خلال حكم صادر عن المحكمة العليا لجزر الكناري (غرفة سانتا كروز دي تينيريفي) بتاريخ 15 يوليو 2024، حيث استوفى التقييم الذي أعدته شركة مثل TINSA جميع متطلبات التفصيل، والصحة المنهجية، والملاءمة للعقار المحدد. وقد رأت المحكمة أن تقرير الخبير، بما يتضمنه من تحليل مقارن وتصويبات واضحة، يُظهر بشكل كافٍ قيمة سوقية أقل إلى المرجع، مما يسمح لدافع الضرائب بتشويه القاعدة الضريبية التي تحسبها الإدارة.

يكمن جوهر الأمر في أن التقرير لا ينبغي أن يكتفي بإسناد قيمة عددية، بل يجب أن يقدم... حجة تقنية متينة: الاختيار المدروس للعقارات المماثلة، ودراسة المناطق المحيطة، والحالة الفعلية للعقار، والقيود القانونية، والإشغال، والقيود المحتملة على التخطيط العمراني، وما إلى ذلك. إن هذه الخصوصية والشفافية الإضافية هي التي تجعل تقييم الرهن العقاري سلاحًا فعالًا للطعن في القيمة المرجعية عندما تنحرف عن واقع السوق.

وعلى نفس المنوال، تؤكد المحكمة العليا في منطقة بلنسية (حكم 11 يونيو 2024، رقم 655/2023) على أن لا يعني تطبيق القيمة المرجعية بالضرورة إجراء فحص للقيمة. بالمعنى التقليدي، إنما هو مجرد تطبيق بسيط لأساس قانوني موضوعي. ومع ذلك، يمكن الطعن في هذا الأساس القانوني من خلال الوسائل الإثباتية التي يوفرها النظام القانوني، بما في ذلك تقارير التقييم وآراء الخبراء التي تثبت المبالغة في تقييم العقار.

دستورية القيمة المرجعية وإمكانية الطعن فيها

أعلنت المحكمة الدستورية، في حكمها رقم 13/2026 الصادر في 12 فبراير، أن القيمة المرجعية المساحية يُعتبر هذا النظام دستورياً كأساس للضرائب على ضريبة الدخل على الدخل (ITP) وضريبة الدخل على الدخل المعدلة (AJD) وضريبة الدخل على الدخل (ISD). ويرى أن هذا النظام، المُصمم باستخدام بيانات سوقية ضخمة والمُعدّل بمعامل تخفيض، يقيس القدرة الاقتصادية بشكل كافٍ ولا ينتهك الميثاق الأعظم.

ومع ذلك، فإن الحكم نفسه يوضح أن لا تعني دستورية القيمة المرجعية عدم جواز انتهاكها.تستند صحة هذا التقييم تحديدًا إلى حقيقة أن دافعي الضرائب يحتفظون بإمكانية حقيقية وفعّالة للطعن فيه عندما لا يعكس القيمة السوقية لعقار معين. بعبارة أخرى: القيمة المرجعية صالحة كقاعدة عامة، ولكن يمكن بل ينبغي تعديلها عندما يُثبت أنها، في حالة معينة، تتجاوز القيمة السوقية.

وللقيام بذلك، يمكن للشخص المهتم استخدام أي وسيلة إثبات مقبولة قانونًاتقارير تقييم الرهن العقاري الفردية، وآراء الخبراء، ودراسات السوق المحددة للمنطقة، واتفاقيات الشراء المماثلة، وتقارير التخطيط العمراني، وصور الحالة الفعلية للعقار، وما إلى ذلك. في كل من الإجراءات الإدارية والقضائية، يحق لدافع الضرائب تقديم مثل هذه الأدلة لإثبات الخطأ في القيمة المرجعية.

يؤكد حكم المحكمة الدستورية نفسه أنه إذا كان النظام يتطلب دائمًا قبول القيمة المرجعية، حتى عندما يتبين أنها أعلى من القيمة السوقية، فقد تنشأ [أزمة/مشكلة]. مشكلة عدم الدستورية بسبب انتهاك مبدأ القدرة الاقتصادية. لذا، فإن إمكانية الطعن في القرار أمر ضروري لضمان استدامة النموذج قانونياً.

كيفية إعداد تقييم عقاري فردي

يجب أن تتم عمليات التقييم لأغراض الرهن العقاري بواسطة فني كفء يتم دمجها في شركة تقييم معتمدة من قبل بنك إسبانيا (على سبيل المثال، شركات مثل تينسا، تاسفالور، أو غيرها من الكيانات المسجلة). يحدد النظام ECO 805/2003 المعايير المنهجية وأنواع الأصول وأسس التقييم التي يمكن استخدامها.

سيقوم المُقيّم بزيارة العقار فعلياً لتحليل مجموعة من المتغيرات: الموقع المحدد والخدمات المتوفرة في المنطقة (المتاجر، وسائل النقل العام، المرافق)، نوع المبنى (عائلة واحدة، متعدد العائلات)، الموقع داخل الكتلة (الطابق، الاتجاه)، المساحة القابلة للاستخدام والمساحة المبنية، التصميم الداخلي، الإضاءة والمناظر، جودة المواد، حالة الحفظ، المرافق (التدفئة، تكييف الهواء، المصعد)، العناصر المشتركة، شهادات الاستدامة، إلخ.

أثناء الزيارة، يقوم المختص بتحديد العقار، وأخذ القياسات، والتقاط الصور، وفحص التوافق بين الواقع المادي والوثائق معلومات السجل العقاري والمساحي. كما يستعرض وضع التخطيط العمراني، وإمكانية وجود حماية عامة، والرهونات، وحقوق الارتفاق، والإشغال، أو أي حادث قد يؤثر على قيمته أو مدى ملاءمته ليكون بمثابة ضمان للرهن العقاري.

مع كل هذه المعلومات، يقوم المُقيِّم بتطبيق أساليب التقييم المعترف بها (المقارنة، وتحديثات الإيجار، وتكلفة الاستبدال، وما إلى ذلك، حسب الاقتضاء) ويختار عقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المناطق أو مناطق مشابهة. ثم يُجري تعديلات على هذه العقارات المماثلة من حيث الحجم، والحالة، والعمر، والموقع، أو الخصائص الفريدة حتى يصل إلى قيمة سوقية فنية، وقيمة رهن عقاري مناسبة إن وجدت.

تُراجع شركة التقييم نفسها التقرير النهائي وتُدقّقه، إذ تُساهم بقواعد البيانات، وضوابط الجودة الداخلية، والخبرة المتراكمة. والنتيجة هي وثيقة رسمية والذي يشمل قيمة التقييم للرهن العقاري، والقيمة السوقية المقدرة، وفي كثير من الحالات، قيمة المزاد الموصى بها (الحد الأدنى للمبلغ المطلوب للحجز).

المستندات المطلوبة لتقييم الرهن العقاري

لتسريع العملية، يُنصح بـ الوثائق الأساسية فيما يتعلق بالعقار. الحد الأدنى المطلوب عادةً هو مذكرة السجل العقاري والمرجع المساحي، على الرغم من أنه اعتمادًا على نوع الأصل، قد تكون هناك حاجة إلى المزيد من المستندات (المخططات، وسندات الملكية، والتراخيص، وما إلى ذلك).

La ملاحظة بسيطة هي وثيقة صادرة عن دائرة تسجيل الأراضي تتضمن وصفًا للعقار (مساحته، حدوده، طبيعته)، وموقعه، واسم مالكه المسجل، وتاريخ حيازته، وأي قيود أو رهونات قائمة (رهون عقارية، حقوق امتياز، ارتفاقات، إلخ). وهي مطلوبة للتقييم، ولا يجوز أن يتجاوز عمرها ثلاثة أشهر.

في كثير من الحالات، تقدم شركات الوساطة أو شركات التقييم خدمات إدارة طلب الحصول على شهادة التسجيل العقاري (Nota Simple) مقابل رسوم. تكلفة إضافية تم تبسيط العملية للعميل. إذا كان الطلب يشمل عدة عقارات، فسيلزم استخراج مستخرج من السجل العقاري لكل عقار، لأن تقييم الرهن العقاري يتم بشكل فردي وليس عامًا.

بالإضافة إلى ذلك، سيقوم المُقيِّم بمقارنة وثائق السجل مع وثائق المسح العقاري والتخطيط العمراني، للتحقق من التطابق بين وصف السجل ومعلومات السجل العقاري والواقع الماديكما سيتم التحقق مما إذا كان العقار خاضعاً لأي نظام حماية عامة أو قيود تخطيط حضري تؤثر على قيمته أو قابليته للتحويل.

المواعيد النهائية، وصلاحية المستندات، وقبولها من قبل البنك

بمجرد توفر الوثائق اللازمة والموافقة على الميزانية، تقوم شركة التقييم بتنسيق زيارة إلى العقار والعمل الميداني. بعد المعاينة، يُعدّ الفني التقرير ويُقدّمه للمراجعة. عادةً ما يستغرق إعداد التقرير بضعة أيام، وذلك بحسب مدى تعقيد الأصل وحجم عمل المُقيّم.

منذ لحظة تسليم تقرير التقييم إلى البنك، تقوم الجهات، بما في ذلك بنوك الادخاريستغرق الأمر عادةً ما بين 10 و 15 يوما يُبتّ في الموافقة على القرض العقاري، شريطة استكمال باقي المستندات المالية للمتقدم. هذا إطار زمني تقريبي، ولكنه يُساعد في تنسيق المواعيد وتجنب التأخير في التوقيع.

إن الصلاحية القانونية لتقييم الرهن العقاري المعتمد هي ستة اشهر من تاريخ الإصدار. خلال تلك الفترة، يمكن للعميل تقديمها إلى أي بنك، حيث أن لوائح الائتمان العقاري تلزم الجهات بقبول التقييمات التي تجريها الشركات المعتمدة، شريطة أن تكون سارية المفعول ولا تحتوي على عيوب خطيرة.

ومع ذلك، يمكن للبنك رفض التقييم عندما يكون منتهي الصلاحية، مشروط أو تتضمن تحذيرات تُعتبر غير متوافقة مع معاملة الرهن العقاري (على سبيل المثال، شكوك حول وضع تقسيم المناطق، أو اختلافات جوهرية مع سجل الأراضي، أو قيود استخدام ذات صلة). في مثل هذه الحالات، قد يلزم تقديم توضيحات أو تصحيحات أو حتى إجراء تقييم جديد.

الشروط والتحذيرات الواردة في تقرير التقييم

من الشائع أن تجد في تقرير تقييم الرهن العقاري الشروط والتحذيرات تُحدد هذه الشروط القيمة المعتمدة. وهي شروط يجب استيفاؤها لكي تكون قيمة التقييم صالحة تمامًا؛ على سبيل المثال، تقديم وثائق معينة أو تصحيح أي خطأ في السجل العقاري.

ال تحذيرات عامة تتعلق هذه المخاوف بشكوك حول بعض البيانات المستخدمة في الحساب، مثل نقص معلومات التخطيط العمراني الكاملة أو عدم إمكانية الوصول إلى مناطق معينة من العقار. وعادةً ما تشير هذه المخاوف إلى مخاطر محتملة، ولكنها لا تُبطل القيمة بالضرورة، شريطة أن يقبلها البنك.

وفي الوقت نفسه، تحذيرات محددة يحذرون من احتمال تعرض القيمة المقدرة لخسائر مستقبلية، على سبيل المثال، في بيئة تشهد فائضًا كبيرًا في العرض، أو في مناطق تعاني من التدهور، أو في أصول تخضع لتغييرات تنظيمية متوقعة. ويكتسب هذا النوع من التحذير أهمية خاصة بالنسبة للمؤسسة المالية عند تقييم مخاطر الصفقة.

من وجهة نظر العميل، يُنصح بمراجعة هذه الجوانب من التقرير بالتفصيل، لأنها قد تؤثر على كليهما قرار البنك بالإضافة إلى الفائدة المستقبلية للتقييم لأغراض أخرى، بما في ذلك التقاضي الضريبي المحتمل المتعلق بالقيمة السوقية للعقار.

التقييم الرسمي، والقيمة السوقية، والقيمة المساحية

في أي عملية تقييم عقاري، من المهم التمييز بين التقييم الرسمي للرهن العقاري، والقيمة السوقية، والقيمة المساحيةلأنها تخدم أغراضًا مختلفة، وبالتالي فمن الطبيعي أن تعطي أرقامًا مختلفة.

El القيمة السوقية هذا هو السعر الذي يُرجّح أن يتفق عليه مشترٍ وبائع عاديان، دون أي استعجال في البيع أو الشراء، ودون أي اهتمام خاص بالعقار. وتتغير هذه القيمة تبعًا للعرض والطلب، وقد تتغير بسرعة تبعًا للوضع الاقتصادي، وتوافر التمويل، واتجاهات السوق.

El قيمة الرهن العقارييهدف تقييم الأصول لأغراض الضمان إلى تحقيق قيمة مستقرة وحكيمة على المدى الطويل. وتستخدمه المؤسسات المالية لحماية نفسها من تقلبات السوق الحادة، مع استبعاد العناصر المضاربية البحتة. ولتحديد هذه القيمة، يتم تحليل سلاسل الأسعار التاريخية، ووضع توقعات متحفظة للاتجاهات المستقبلية، وإجراء تعديلات لضمان هامش أمان.

El قيمة ضريبة المباني هذه هي القيمة التي تحددها الحكومة لكل عقار، وتُعتبر المرجع الأساسي للضرائب مثل ضريبة الأملاك (IBI) أو ضريبة أرباح رأس المال البلدية. يتم تحديثها بوتيرة أقل، وهي من الناحية النظرية تعادل القيمة السوقية بعد تطبيق خصم كبير عليها، بحيث لا تتجاوز القاعدة الضريبية القيمة السوقية الفعلية.

وهناك أيضاً أسس قيم أخرى، مثل قيمة المصادرة أو السعر العادل (في حالات نزع الملكية القسري، التي ينظمها قانون الأراضي)، قيمة التصفية (سعر البيع القسري أو السريع)، القيمة الخاصة (لمشترٍ محدد ذي مصلحة معينة، كالجار المجاور)، أو قيمة الاستثمار (لمستثمر مرتبط بخطة عمل محددة). لكل قيمة منطقها الخاص، ولا تتطابق بالضرورة مع القيمة السوقية أو قيمة الرهن العقاري.

تكلفة التقييم وعلاقتها بالبيع

El تكلفة تقييم المنزل هذا جزء من النفقات القياسية المرتبطة بشراء وتمويل عقار. ويتراوح عادةً بين 300 و600 يورو تقريبًا، وذلك حسب نوع العقار وحجمه ومدى تعقيد تخطيطه العمراني وموقعه.

إذا أضفنا تكلفة التقييم إلى المصاريف الأخرى للمعاملة (كاتب العدل، التسجيل، الضرائب، الرسوم الإدارية، إلخ)، فمن المعقول اعتبار أن شراء منزل برهن عقاري ينطوي على ما بين 10% و15% إضافية على سعر الشراء. يضاف إلى ذلك الدفعة المقدمة أو المساهمة الأولية، والتي عادة ما تكون حوالي 20٪ من السعر، حيث أن المقرضين عادة ما يمولون بحد أقصى 80٪ من الأقل بين القيمة المقدرة والسعر المتفق عليه.

هذا يعني أنه إذا كان قيمة التقييم أقل عند سعر البيع المطلوب للعقار، سيتعين على المشتري دفع مبلغ أكبر من أمواله الخاصة، لأن البنك سيعتمد القيمة الأقل من بين القيمتين كمرجع. في المقابل، إذا كان التقييم قريبًا من سعر الشراء أو حتى أعلى منه، فقد يكون خيار التمويل أكبر، مع مراعاة حدود المخاطر التي يحددها البنك.

في الواقع، يستخدم العديد من المشترين برامج محاكاة الرهن العقاري لتوقع السيناريوهات (تقييم أقل من السعر، أو مساوٍ له، أو أعلى منه) ومعرفة كيفية تأثيرها على نسبة القرض إلى القيمة، والقسط الشهري، والآثار الضريبية للمعاملة. وهكذا يصبح التقييم... أداة تخطيطليس مجرد شرط رسمي من البنك.

إجراءات طلب تقييم الرهن العقاري

يمكن للبنك أن يتولى تقييم الرهن العقاري مباشرة، عن طريق إرسال مقيّم من اختياره، أو يمكن للمشتري أن يوظف مقيّماً بنفسه. مثمن معتمد من قبل بنك إسبانيا بمفردهم. يقرّ قانون الائتمان العقاري بحق العميل في تقديم تقييمه الخاص طالما أنه يستوفي المتطلبات القانونية.

تبدأ العملية النموذجية بتكليف شركة التقييم، وتقديم الوثائق الأساسية (مستخرج سجل الملكية، والمرجع المساحي، وإذا كان ذلك ممكناً، المخططات أو التراخيص أو سندات الملكية) وتنسيق زيارة إلى العقاريقوم المثمن بزيارة الموقع لقياس وتصوير والتحقق من جودة وحالة الحفظ، والتحقق من حالة الإشغال.

بعد الزيارة، يقوم الفني بإعداد التقرير وفقًا لـ معايير ECOيقوم النظام باختيار العقارات المماثلة، وإجراء الحسابات، وتحديد قيمة التقييم. بعد التحقق من صحة التقرير، يتم تسليمه إلى العميل و/أو البنك إلكترونياً، وإذا لزم الأمر، بنسخة ورقية، وفقاً لما تم الاتفاق عليه.

تقدم بعض المنصات المتخصصة باقات متكاملة تتضمن، بالإضافة إلى التقييم الرسمي، مذكرة بسيطة، وهي تقرير فني قانوني وشهادة قيمة مرجعية مساحية، بهدف تسريع عملية الرهن العقاري قدر الإمكان وتسهيل حصول العميل على جميع الوثائق الرئيسية للعقار في حزمة واحدة.

إن فهم كيفية عمل تقييم الرهن العقاري الفردي وعلاقته بالقيمة المرجعية للسجل العقاري يسمح للمشتري ودافع الضرائب والمستشار المهني بتوقع المخاطر، والدفاع بشكل أفضل عن مصالحهم أمام البنك والإدارة، واتخاذ قرارات أكثر استنارة بشأن شراء وتمويل العقار، والاستفادة من الإمكانات الإثباتية للتقييم الجيد عند استخدامه بدقة فنية وقانونية.