- Това ви позволява да избегнете плащането на данък върху капиталовите печалби при продажбата на основния си дом, ако парите се използват за закупуване или ремонтиране на друг основен дом.
- От съществено значение е да се спазят двегодишният срок за реинвестиране и да се докаже, че новият имот е ефективно обитаван в рамките на дванадесет месеца.
- Освобождаването може да бъде пълно или частично в зависимост от това дали цялата нетна стойност, получена от продажбата, е реинвестирана.
Когато дойде време за преместване, независимо дали защото семейството се е разраснало, появила се е възможност за работа в друг град или просто искаме да променим обстановката, се сблъскваме с данъчните последици. Продажбата на имот обикновено включва деклариране на сделката в данъчната декларация за продажби на недвижими имоти и ако сте реализирали печалба от продажбата, ще трябва да платите съответния данък върху капиталовите печалби.
Испанските разпоредби обаче предлагат много интересна „вратичка“ за тези, които не искат данъците да натоварят бюджета им при покупка на нов дом. Това е освобождаването от данъци за реинвестиране – механизъм, който позволява тази финансова облага да бъде необлагаема, стига да се спазват определени правила, свързани с редовността и сроковете.
В какво точно се състои това данъчно облекчение?
По принцип това е предимство, което позволява на собствениците на жилища да избегнат плащането на данъци върху печалбата от продажбата на основното си жилище, при условие че капиталът се реинвестира в покупката или ремонта на нов дом, който става тяхно постоянно местожителство. Това не е автоматичен процес, а по-скоро право, което данъкоплатците трябва да декларират в данъчната си декларация.
Тази облага защитава финансовите възможности на гражданите, като предотвратява данъчната тежест да намали бюджета, с който разполагат за подобряване на качеството им на живот в нов дом . Тя може да се приложи независимо дали става въпрос за закупуване на апартамент втора употреба, чисто нова къща или дори за ремонт на дома на роднина, за да го направят обитаем.
Основни изисквания за избягване на данък
За да избегнем проблеми с данъчните власти, трябва да отговаряме на няколко ключови изисквания. Първо, имотът, който продаваме, трябва да е бил нашето основно жилище . Това означава, че трябва да сме живели там непрекъснато поне три години. Има обаче изключителни ситуации, в които този тригодишен период не е спазен, но основното жилище все пак се приема, като например в случаи на раздяла , преместване на работа, получаване на първа работа или смърт на собственика.
Освен това е важно имотът да е бил считан за основно жилище до момента на продажбата или поне в който и да е ден през двете години преди продажбата. Ако наемем къщата, преди да я продадем, все още можем да се възползваме от освобождаването, стига тези срокове да се спазват и статутът на основно жилище да е запазен, както е установен.
От друга страна, новият имот трябва да отговаря и на изискването за обичайно местопребиваване. За да се постигне това, е от съществено значение данъкоплатецът да го обитава ефективно и постоянно в рамките на максимален период от дванадесет месеца от датата на подписване на покупката или на завършване на строителните или ремонтните работи.
Крайни срокове и времеви рамки за реинвестиране
Времето е критичен фактор тук. Законът установява максимален период от две години за реинвестиране. Интересното е, че този период е гъвкав: може да се изчисли както след, така и преди продажбата. С други думи, ако първо купим новата къща и продадем старата през следващите две години, сделката все още е валидна.
Ако продажбата се извършва на вноски или с разсрочено плащане, реинвестирането се счита за навременно, стига парите от тези плащания да бъдат използвани за новия дом в рамките на данъчната година , в която са получени. Жизненоважно е, ако реинвестирането не се осъществи в същата година като продажбата, да декларираме намерението си за реинвестиране в данъчната си декларация.
Пълно срещу частично реинвестиране: Как се отразява на портфейла ви?
Не винаги е така, че цената на новата къща е равна или по-висока от тази на предишната. Тук влизат в действие двата вида освобождаване от данък. При пълно реинвестиране цялата нетна стойност, получена от продажбата (трансферна цена минус разходите и таксите за анулиране на заем), се реинвестира, оставяйки печалбата напълно освободена от данъци.
Ако, от друга страна, новият дом е по-евтин или решим да не реинвестираме всички пари, имаме работа с частична реинвестиране . В този сценарий само пропорционалната част от печалбата, съответстваща на действително реинвестираната сума, е освободена от данъчно облагане. Например, ако реинвестираме 60% от получената сума, ще бъдем обложени с данък само върху 40% от капиталовата печалба.
Често задаван въпрос се отнася до финансирането. Вземането на ипотека за новия дом не обезсилва освобождаването от данък. Важното е общата покупна цена на новия имот, независимо дали е платена с лични средства или с банков заем.
Специални случаи: Ремонти и жилища в процес на изграждане
Понякога реинвестирането не включва закупуване на завършена къща. Ако парите се използват за ремонт на жилище , те се третират като покупка, стига работата да е структурна (фасади, покриви, армировка) и цената да надвишава 25% от пазарната или придобивната стойност. Простите козметични подобрения или боядисването не отговарят на условията за това данъчно облекчение.
В случай на жилища в строеж или самостоятелно построени имоти, разпоредбите са по-строги, тъй като има два крайни срока за спазване. Първо, има двугодишен период за инвестиране на парите и второ, четиригодишен период за завършване на строителството от датата на започване на инвестицията. След приключване на строителството, правилото за настаняване в рамките на максимум дванадесет месеца остава в сила.
Административни процедури и рискове от неспазване
За да се гарантира, че всичко ще протече гладко, е важно да пазите всички касови бележки за покупка и продажба, както и фактури за строителство. Данъчните власти могат да ги поискат по всяко време, за да проверят дали парите са преведени законно. Не бива да забравяме, че ако не изпълним някое от условията (като например не се нанесем в новата къща в определения срок), ще трябва да подадем изменена данъчна декларация и да платим освободената част от печалбата, включително лихвите за закъснение.
Заслужава да се отбележи, че има и други предимства, като например пълното освобождаване за хора над 65 години , които продават основното си жилище, които могат да съществуват едновременно или да бъдат алтернативи в зависимост от личното положение на данъкоплатеца.
За да се справите успешно с този процес, е важно да обърнете внимание на двугодишните срокове за покупка и четиригодишните срокове за строителство, като се уверите, че имотът е основно жилище и правилно декларирате намерението си за реинвестиране в годишната декларация, за да избегнете данъчни изненади с Данъчната агенция.