- স্বতন্ত্র বন্ধকী মূল্যায়ন সম্পত্তির একটি বিচক্ষণ ও বিশদ মূল্য নির্ধারণ করে, যা ব্যাংকের বন্ধকী মঞ্জুর করার ভিত্তি হিসেবে কাজ করে।
- ক্যাডাস্টারের রেফারেন্স মান হলো ITP এবং AJD-এর প্রধান করযোগ্য ভিত্তি, কিন্তু এটি বাজার মূল্যকে অতিক্রম করলে এর বিরুদ্ধে আপত্তি জানানোর সুযোগ থাকে।
- একটি বন্ধকী মূল্যায়ন শুধুমাত্র তখনই রেফারেন্স মানকে অবৈধ করে, যদি যথাযথ তুলনামূলক তথ্য এবং একটি কঠোর প্রযুক্তিগত ব্যাখ্যার মাধ্যমে তা ভালোভাবে সমর্থিত হয়।
- মূল্যায়ন প্রতিবেদনে থাকা নথিপত্র, সময়সীমা, খরচ এবং সতর্কবার্তাগুলো বোঝা আপনাকে আপনার ক্রয়ের পরিকল্পনা করতে এবং কর কর্তৃপক্ষ ও ব্যাংকের সাথে সমস্যা এড়াতে সাহায্য করে।
La ব্যক্তিগত বন্ধকী মূল্যায়ন বাড়ি কেনার সময়, মর্টগেজ চুক্তিতে স্বাক্ষর করার সময় এবং ক্রমবর্ধমানভাবে, নির্দিষ্ট কিছু করের জন্য সম্পত্তির নির্ধারিত মূল্য নিয়ে কর কর্তৃপক্ষের সাথে আলোচনার ক্ষেত্রে এটি একটি মূল উপাদান হয়ে উঠেছে। এটি ব্যাংকের জন্য শুধু একটি আনুষ্ঠানিকতা নয়: সঠিকভাবে ব্যবহার করা হলে, এটি একটি সম্পত্তির প্রকৃত বাজার মূল্য প্রমাণ করার জন্য একটি শক্তিশালী হাতিয়ার হতে পারে।
উপরন্তু, ধারণা ক্যাডাস্ট্রাল রেফারেন্স মান সম্পত্তি হস্তান্তর কর (ITP), স্ট্যাম্প ডিউটি (AJD), এবং উত্তরাধিকার ও উপহার করের মতো করের ক্ষেত্রে পরিস্থিতি সম্পূর্ণ বদলে গেছে। আদালতগুলো এই রেফারেন্স ভ্যালুর সীমা স্পষ্ট করছে এবং কখন একটি মর্টগেজ অ্যাপ্রেইজাল, যদি তা যথাযথভাবে স্বতন্ত্রভাবে করা হয় এবং ভালোভাবে ব্যাখ্যা করা হয়, তবে এটিকে চ্যালেঞ্জ করার জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে। অতএব, ব্যাংক বা কর কর্তৃপক্ষের সাথে কোনো অপ্রীতিকর পরিস্থিতি এড়ানোর জন্য, অ্যাপ্রেইজাল কী, এটি কীভাবে করা হয়, কে এতে স্বাক্ষর করে, এর জন্য কী কী ডকুমেন্টেশন প্রয়োজন এবং এটি রেফারেন্স ভ্যালুর সাথে কীভাবে সম্পর্কিত, তা বোঝা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।
ব্যক্তিগতকৃত বন্ধকী মূল্যায়ন বলতে কী বোঝায়?
যখন আমরা সম্পর্কে কথা বলুন ব্যক্তিগত বন্ধকী মূল্যায়ন আমরা একটি নির্দিষ্ট মর্টগেজ গ্যারান্টির জন্য প্রস্তুতকৃত একটি কারিগরি প্রতিবেদনের কথা বলছি, যা ব্যাংক অফ স্পেন কর্তৃক স্বীকৃত একটি কোম্পানির একজন যোগ্য মূল্যায়নকারী দ্বারা জারি করা হয়েছে। এই প্রতিবেদনটি একটি বিচক্ষণ ও টেকসই মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তি এবং তার প্রেক্ষাপটকে বিস্তারিতভাবে বিশ্লেষণ করে। এটি কোনো আনুমানিক হিসাব বা এলাকার জন্য একটি সাধারণ মূল্য নয়; এটি মূল্যায়নাধীন সম্পত্তির নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যগুলোর উপর আলোকপাত করে।
বন্ধকী জামিনের উদ্দেশ্যে এই মূল্যায়ন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয় আদেশ ইসিও ৮০৫/২০০৩ এবং অন্যান্য বিষয়ের মধ্যে, বন্ধকী ঋণগ্রহীতাদের সুরক্ষা সংক্রান্ত আইন ১/২০১৩-এর সাথে সংযুক্ত। ব্যাংকটি সেই প্রতিবেদনে প্রদর্শিত মানটিকে তার মঞ্জুর করতে ইচ্ছুক সর্বোচ্চ ঋণের পরিমাণ গণনা করার ভিত্তি হিসাবে ব্যবহার করবে, সাধারণত সেই মানের উপর একটি শতাংশ প্রয়োগ করে (উদাহরণস্বরূপ, চিরাচরিত ৮০%)।
স্বাতন্ত্র্যকরণই মূল বিষয়: প্রতিবেদনে অবশ্যই ব্যাখ্যা করতে হবে যে ওই নির্দিষ্ট মানটি কীভাবে নির্ধারণ করা হয়েছে, কোন তুলনীয় বিষয় ব্যবহার করা হয়েছে, কী কী সমন্বয় প্রয়োগ করা হয়েছে এবং অবস্থান, সম্পত্তির অবস্থা বা এর আইনি সীমাবদ্ধতা কীভাবে এটিকে প্রভাবিত করে। যদি এটি কোনো অতিরিক্ত ব্যাখ্যা ছাড়া কেবল একটি সংখ্যা হয়, তবে ক্যাডাস্ট্রাল রেফারেন্স ভ্যালুর মতো অন্যান্য সরকারি মানকে চ্যালেঞ্জ করার ক্ষেত্রে এটি খুব একটা কার্যকর হবে না।
ক্যাডাস্ট্রাল রেফারেন্স ভ্যালু, বাজার মূল্য এবং বন্ধকী মূল্যায়ন
সাম্প্রতিক বছরগুলোতে, ক্যাডাস্ট্রে রেফারেন্স মান স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত লেনদেনের ক্ষেত্রে, এটি সম্পত্তি হস্তান্তর কর ও স্ট্যাম্প শুল্ক (আইটিপি ও এজেডি) এবং উত্তরাধিকার ও উপহার কর (আইএসডি)-এর মতো করের প্রধান করযোগ্য ভিত্তি হয়ে উঠেছে। এই মূল্য প্রতিটি সম্পত্তি পৃথকভাবে পরিদর্শন না করেই, বিপুল পরিমাণ লেনদেনের তথ্য ব্যবহার করে ক্যাডাস্টার মহাপরিচালক কর্তৃক বস্তুনিষ্ঠভাবে নির্ধারণ করা হয়।
ITP এবং AJD-এর সাধারণ নিয়ম হলো করযোগ্য ভিত্তি হবে বর্তমান রেফারেন্স মান কর আরোপের তারিখে। যদি ঘোষিত মূল্য বা দলিলে লিপিবদ্ধ মূল্য রেফারেন্স মূল্যের চেয়ে বেশি হয়, তবে এই দুটির মধ্যে যেটি বেশি, সেটিকে করযোগ্য ভিত্তি হিসাবে ধরা হয়। অন্য কথায়, প্রকৃতপক্ষে প্রদত্ত মূল্যের ক্ষেত্রে রেফারেন্স মূল্য একটি সর্বনিম্ন সীমা হিসাবে কাজ করে, কিন্তু কখনোই সর্বোচ্চ সীমা হিসাবে নয়।
ক্যাডাস্ট্রাল প্রবিধানে বলা হয়েছে যে রেফারেন্স মান বাজার মূল্যকে অতিক্রম করতে পারবে না।এটি নিশ্চিত করার লক্ষ্যে, অর্থ মন্ত্রণালয় একটি হ্রাস গুণক (এফএম) নির্ধারণ করে, যা বাজার সমীক্ষার ফলাফলকে কমিয়ে দেয়। উদাহরণস্বরূপ, শহুরে সম্পত্তির জন্য, আদেশ HFP/1104/2021 থেকে ০.৯-এর একটি গুণক স্থাপন করা হয়েছে, যা পরবর্তী বছরগুলোতেও কার্যকর থাকে, ফলে, তাত্ত্বিকভাবে, নির্দেশক মানটি বাজার গড়ের নিচে থাকে।
তবে, বাস্তবে এমনটা হতে পারে যে, কোনো নির্দিষ্ট সম্পত্তির ক্ষেত্রে ভূমি রেজিস্ট্রি কর্তৃক স্বয়ংক্রিয়ভাবে গণনাকৃত রেফারেন্স মানটি দাঁড়ায় প্রকৃত বাজার মূল্যের চেয়ে বেশিসেই কারণেই কর প্রশাসনের সামনে সেই মূল্য নিয়ে আলোচনা করার জন্য, অন্যান্য প্রমাণসহ স্বতন্ত্র বন্ধকী মূল্যায়ন গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে।
যেসব ক্ষেত্রে কোনো রেফারেন্স মান থাকা উচিত নয়
সব সম্পত্তিতে থাকে না ক্যাডাস্ট্রাল রেফারেন্স মানপ্রবিধানগুলিতে এমন পরিস্থিতির কথা উল্লেখ করা হয়েছে যেখানে সম্পত্তির বৈশিষ্ট্য বা ক্যাডাস্ট্রাল তথ্যের ত্রুটির কারণে এই মূল্য আদৌ নির্ধারিত হয় না বা প্রযোজ্য হয় না। এটি জানা গুরুত্বপূর্ণ, কারণ যদি কোনো রেফারেন্স মূল্য না থাকে, তাহলে কর সংক্রান্ত আলোচনা ভিন্ন হবে এবং মনোযোগ ঘোষিত মূল্য বা কর কর্তৃপক্ষ কর্তৃক যাচাইকৃত মূল্যের দিকে সরে যাবে।
অন্যান্য ক্ষেত্রের মধ্যে, যখন সম্পত্তিটিতে থাকে তখন কোনও রেফারেন্স মান নির্ধারণ করা হয় না। শিল্প, অফিস, বাণিজ্যিক, ক্রীড়া, বিনোদন, অবসর ও আতিথেয়তা, স্বাস্থ্যসেবা, দাতব্য, সাংস্কৃতিক, ধর্মীয় বা অনন্য ব্যবহারএছাড়াও সেইসব ক্ষেত্র বাদ দেওয়া হয়েছে যেখানে ভবনগুলো ধ্বংসপ্রাপ্ত অবস্থায় রয়েছে অথবা যখন সম্পত্তিটি ভূমি জরিপের উদ্দেশ্যে অনুন্নত বলে বিবেচিত হয়।
একইভাবে, বৈশিষ্ট্য সহ প্রশাসনিকভাবে সীমিত বিক্রয় মূল্যউদাহরণস্বরূপ, কিছু ভর্তুকিপ্রাপ্ত বা সরকারিভাবে প্রচারিত আবাসন, যেখানে সর্বোচ্চ মূল্য আইন দ্বারা নির্ধারিত। এছাড়াও অবৈধভাবে দখলকৃত সম্পত্তি বা [প্রাসঙ্গিক আইন/বিষয়] দ্বারা সরাসরি প্রভাবিত সম্পত্তিগুলোও এর অন্তর্ভুক্ত নয়। প্রাকৃতিক বিপর্যয়সেইসাথে সেইসব ক্ষেত্র, যেখানে ক্যাডাস্ট্রাল তথ্যের যৌক্তিক-কম্পিউটার সামঞ্জস্যে এমন ত্রুটি থাকে যা গাণিতিকভাবে নির্দেশক মান গণনা করাকে অসম্ভব করে তোলে।
যখন এই বর্জনের মানদণ্ডগুলির কোনোটি প্রযোজ্য হয়, তখন কর কর্তৃপক্ষ করযোগ্য ভিত্তি নির্ধারণের জন্য নির্দেশক মূল্যের উপর নির্ভর করতে পারে না এবং মূল্য যাচাইয়ের জন্য অবশ্যই অন্য উপায় ব্যবহার করতে হবে। এই ধরনের পরিস্থিতিতে, একটি ব্যক্তিগত বন্ধকী মূল্যায়ন এর গুরুত্ব আরও বেশি হতে পারে, কারণ সম্পত্তিটির মূল্য সম্পর্কে উপলব্ধ হাতেগোনা কয়েকটি নির্ভরযোগ্য প্রযুক্তিগত প্রতিবেদনের মধ্যে এটি অন্যতম।
মামলার নজির: বন্ধকী মূল্যায়ন বনাম রেফারেন্স মূল্য
আদালতগুলো ধীরে ধীরে নির্ধারণ করছে যে কোন ক্ষমতা বন্ধকী মূল্যায়ন ক্যাডাস্ট্রাল রেফারেন্স মানকে চ্যালেঞ্জ করার সময়, যেমনটি দেখানো হয়েছে মূল বিবৃতিএকটি প্রাসঙ্গিক রায় হলো কাস্তিয়া ই লিওনের (বুরগোসে সদর দপ্তর) বিচার আদালতের ২ ফেব্রুয়ারী তারিখের ১৩/২০২৬ নং রায়, যেখানে এমন একটি মামলা বিশ্লেষণ করা হয়েছে যেখানে সম্পত্তির রেফারেন্স মূল্য ক্রয়মূল্য এবং করদাতা কর্তৃক প্রদত্ত বন্ধকী মূল্যায়নে প্রাপ্ত মূল্য উভয়কেই অতিক্রম করেছিল।
সেক্ষেত্রে, এটি ছিল আভিলা প্রদেশের একটি সম্পত্তি, যার বিক্রয় ৭৯,০০০ ইউরো মূল্যে আনুষ্ঠানিক রূপ লাভ করেছিল। করদাতা করযোগ্য ভিত্তি ব্যবহার করে হস্তান্তর কর এবং স্ট্যাম্প শুল্ক (ITP এবং AJD) স্ব-মূল্যায়ন করেছিলেন। ১৯৯,৬৭৭.৮০ ইউরোর রেফারেন্স মূল্যতবে, তিনি পরে স্ব-মূল্যায়নের সংশোধন এবং পরিশোধিত অর্থ ফেরতের অনুরোধ করেন, এই দাবি করে যে এর প্রকৃত বাজার মূল্য ছিল প্রায় ১১৩,৬৯১.০৬ ইউরো, যা ঋণের জন্য ব্যবহৃত বন্ধকী মূল্যায়নের সাথে মিলে যায়।
আঞ্চলিক সরকার ক্যাডাস্টারের আঞ্চলিক ব্যবস্থাপনার কাছে একটি প্রতিবেদন চেয়েছিল, যা রেফারেন্স মানটি দুইবার অনুমোদন করা হয়েছেসেই কভারেজের ভিত্তিতে, কর দপ্তর সংশোধনটি প্রত্যাখ্যান করে। করদাতা যুক্তি দেন যে, প্রকৃত বাজার মূল্য হলো ব্যক্তিগত বন্ধকী মূল্যায়নে নির্ধারিত মূল্যটি, অপরদিকে রেফারেন্স মূল্যটি লেনদেনটির অর্থনৈতিক বাস্তবতাকে অতিক্রম করেছিল।
আদালত উল্লেখ করে যে ক্যাডাস্ট্রাল ডেটা একটি সুবিধা ভোগ করে সত্যতার অনুমানতবে, এটি একটি খণ্ডনযোগ্য অনুমান, অর্থাৎ এটিকে চ্যালেঞ্জ করা যেতে পারে। আইনি বিতর্কের কেন্দ্রবিন্দু হলো, উল্লিখিত মূল্যটি বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি কি না, অথবা ঐ নির্দিষ্ট সম্পত্তির জন্য মূল্যটি নির্ধারণ করার সময় ক্যাডাস্টার বিধিমালা ভুলভাবে প্রয়োগ করা হয়েছিল কি না।
কেন সংখ্যার সাধারণ পার্থক্য যথেষ্ট নয়
কাস্তিল ও লিওনের ক্ষেত্রে, করদাতা নির্দেশক মূল্যের গণনায় সুনির্দিষ্ট ত্রুটির বিষয়ে কোনো যুক্তি দেননি, বরং কেবল এই দাবিই করেছিলেন যে বন্ধকী মূল্যায়নের ফলস্বরূপ করযোগ্য ভিত্তি নির্ধারিত হবে।কারণ তিনি বিশ্বাস করতেন যে এটি রেফারেন্স মানের চেয়ে বাজারকে আরও ভালোভাবে প্রতিফলিত করে। তিনি প্রমাণ হিসেবে শুধুমাত্র বন্ধকী গ্যারান্টি মূল্যায়ন প্রতিবেদনটি দাখিল করেছিলেন।
আদালত এই সিদ্ধান্তে উপনীত হয়েছে যে নিছক সংখ্যাগত বিচ্যুতি মূল্যায়ন এবং রেফারেন্স মূল্যের মধ্যেকার পার্থক্য, এই অসঙ্গতিকে সমর্থনকারী কোনো প্রযুক্তিগত ব্যাখ্যা ছাড়া, একটির পরিবর্তে অন্যটি ব্যবহারের জন্য যথেষ্ট নয়। হাইকোর্ট অফ জাস্টিস সতর্ক করে বলেছে যে, যদি এই মানদণ্ডটি গ্রহণ করা হয়, তবে করযোগ্য ভিত্তি শেষ পর্যন্ত কার্যত সর্বদা বন্ধকী মূল্যায়নের সমান হবে, যখনই তা কম হবে; যা আইনপ্রণেতার অভিপ্রায় বা রেফারেন্স মূল্য ব্যবস্থার নকশার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ নয়।
রেফারেন্স মানের বিপরীতে মূল্যায়নটির প্রকৃত প্রমাণমূলক মূল্য থাকার জন্য, প্রতিবেদনটি অবশ্যই হতে হবে যথাযথভাবে অনুপ্রাণিত এবং ব্যক্তিগতকৃতআপনাকে অবশ্যই ব্যাখ্যা করতে হবে যে কী পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়েছে, কোন তুলনীয় সম্পত্তিগুলোকে রেফারেন্স হিসেবে নেওয়া হয়েছে, কেন সেগুলো আলোচ্য সম্পত্তির সাথে তুলনীয়, এবং ক্ষেত্রফল, অবস্থা, অবস্থান, বয়স, নগর বিধিনিষেধ, দখলদারিত্ব ইত্যাদির পার্থক্যের জন্য কী কী সমন্বয় করা হয়েছে।
আলোচ্য রায়ে, বন্ধকের উদ্দেশ্যে প্রদত্ত মূল্যায়ন এই শর্তগুলো পূরণ করেনি: তুলনীয় সম্পত্তিগুলো ছিল না স্পষ্টভাবে তুলনীয়সংশোধনের যৌক্তিকতা প্রমাণকারী পরিস্থিতিগুলোও বিস্তারিতভাবে বর্ণনা করা হয়নি। আদালত বুঝতে পারছে যে একটি বিকল্প মান প্রস্তাব করা হয়েছে, কিন্তু প্রশাসনের দ্বারা গণনাকৃত রেফারেন্স মানটিতে ঠিক কী কী ত্রুটি রয়েছে তা প্রকাশ করা হয়নি, এবং সেই কারণে এর নির্ভুলতার অনুমান খণ্ডন করা হয়নি।
ক্যাস্টিল ও লিওনের হাইকোর্ট অফ জাস্টিস এই সিদ্ধান্তে উপনীত হয়েছে যে, উপস্থাপিত প্রমাণের ভিত্তিতে সম্পত্তি হস্তান্তর কর (ITP)-এর করযোগ্য ভিত্তি হিসেবে প্রয়োগকৃত রেফারেন্স ভ্যালুটি বাতিল করার জন্য তা যথেষ্ট ছিল না। অন্য কথায়, পর্যাপ্ত প্রযুক্তিগত ব্যাখ্যা ছাড়া শুধুমাত্র বন্ধকী মূল্যায়নটি ভূমি রেজিস্ট্রি দ্বারা প্রতিষ্ঠিত রেফারেন্স ভ্যালুটিকে অবৈধ করার জন্য যথেষ্ট ছিল না।
যখন মূল্যায়নটি প্রকৃতপক্ষে রেফারেন্স মানকে ক্ষুণ্ণ করে
মামলার নজির থেকেই এটা স্পষ্ট যে, বন্ধকের মূল্যায়ন করা হলে পরিস্থিতি পরিবর্তিত হয়। যত্ন সহকারে স্বতন্ত্র এবং প্রযুক্তিগতভাবে ন্যায্যএইসব ক্ষেত্রে, এটি এককভাবে অথবা অন্যান্য বিশেষজ্ঞের মতামতের সাথে মিলিতভাবে প্রমাণ করতে পারে যে, নির্দেশক মানটি বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি এবং সেই কারণে তা সংশোধন করে কমানো উচিত।
উদাহরণস্বরূপ, ক্যানারি দ্বীপপুঞ্জের হাইকোর্ট অফ জাস্টিসের (সান্তা ক্রুজ দে তেনেরিফে চেম্বার) ১৫ জুলাই, ২০২৪ তারিখের একটি রায়ে এটি স্পষ্ট হয়, যেখানে TINSA-র মতো একটি কোম্পানির প্রস্তুত করা মূল্যায়নটি বিশদ বিবরণ, পদ্ধতিগত নির্ভুলতা এবং নির্দিষ্ট সম্পত্তির সাথে অভিযোজনের সমস্ত প্রয়োজনীয়তা পূরণ করেছে। আদালত মনে করে যে, তুলনামূলক বিশ্লেষণ এবং সুস্পষ্ট সংশোধনসহ বিশেষজ্ঞ প্রতিবেদনটি যথেষ্টভাবে প্রদর্শন করে যে... কম বাজার মূল্য এই রেফারেন্সটি করদাতাকে প্রশাসন কর্তৃক গণনাকৃত কর ভিত্তি বিকৃত করার সুযোগ দেয়।
মূল বিষয় হলো, প্রতিবেদনটিতে শুধু একটি সাংখ্যিক মান নির্ধারণ করলেই চলবে না, বরং একটি জোরালো প্রযুক্তিগত যুক্তিতুলনীয় সম্পত্তির যুক্তিসঙ্গত নির্বাচন, পারিপার্শ্বিক অবস্থা সমীক্ষা, সম্পত্তির প্রকৃত অবস্থা, আইনি সীমাবদ্ধতা, দখলদারিত্ব, সম্ভাব্য নগর পরিকল্পনা সংক্রান্ত বিধিনিষেধ ইত্যাদি। ঠিক এই অতিরিক্ত স্বাতন্ত্র্য এবং স্বচ্ছতাই মর্টগেজ মূল্যায়নকে একটি কার্যকর অস্ত্রে পরিণত করে, যা বাজারের বাস্তবতা থেকে বিচ্যুত হলে রেফারেন্স ভ্যালুকে চ্যালেঞ্জ করতে ব্যবহৃত হয়।
একইভাবে, ভ্যালেন্সিয়ান কমিউনিটির উচ্চ বিচার আদালত (১১ জুন, ২০২৪ তারিখের রায়, নথি নং ৬৫৫/২০২৩) এই বিষয়ের উপর জোর দেয় যে রেফারেন্স মান প্রয়োগ করার অর্থ এই নয় যে মান যাচাই করা হয়েছে। প্রচলিত অর্থে নয়, বরং একটি বস্তুনিষ্ঠ আইনি ভিত্তির সাধারণ প্রয়োগ। তবে, আইন ব্যবস্থা কর্তৃক প্রদত্ত সাক্ষ্যপ্রমাণের মাধ্যমে এই আইনি ভিত্তিকে চ্যালেঞ্জ করা যেতে পারে, যার মধ্যে রয়েছে মূল্যায়ন প্রতিবেদন এবং বিশেষজ্ঞের মতামত, যা সম্পত্তির অতিমূল্যায়ন প্রমাণ করে।
নির্দেশক মানের সাংবিধানিকতা এবং একে চ্যালেঞ্জ করার সম্ভাবনা
সাংবিধানিক আদালত তার ১২ই ফেব্রুয়ারী তারিখের রায় ১৩/২০২৬-এ ঘোষণা করেছে যে ক্যাডাস্ট্রে রেফারেন্স মান এটি ITP, AJD এবং ISD-এর জন্য করযোগ্য ভিত্তি হিসেবে সাংবিধানিকভাবে বৈধ। এটি মনে করে যে, বিপুল পরিমাণ বাজার তথ্য দ্বারা গঠিত এবং হ্রাসকারী গুণক দ্বারা সমন্বয়কৃত এই ব্যবস্থাটি অর্থনৈতিক সক্ষমতা যথাযথভাবে পরিমাপ করে এবং ম্যাগনা কার্টা লঙ্ঘন করে না।
তবে, একই রায়ে এটি স্পষ্ট করা হয়েছে যে নির্দেশক মানের সাংবিধানিক বৈধতা তার অলঙ্ঘনীয়তা বোঝায় না।এর বৈধতা ঠিক এই সত্যের উপরই নির্ভর করে যে, যখন এটি কোনো নির্দিষ্ট সম্পত্তির বাজার মূল্যকে প্রতিফলিত করে না, তখন করদাতাদের এটিকে চ্যালেঞ্জ করার একটি বাস্তব ও কার্যকর সুযোগ থাকে। অন্য কথায়: নির্দেশক মূল্যটি একটি সাধারণ নিয়ম হিসাবে বৈধ, কিন্তু যখন এটি প্রমাণিত হয় যে, কোনো বিশেষ ক্ষেত্রে, এটি বাজার মূল্যকে ছাড়িয়ে গেছে, তখন এটিকে বাতিল করা যেতে পারে এবং করা উচিত।
এটি করার জন্য, আগ্রহী ব্যক্তি ব্যবহার করতে পারেন আইনসম্মত যেকোনো প্রমাণের উপায়স্বতন্ত্র বন্ধকী মূল্যায়ন প্রতিবেদন, বিশেষজ্ঞ মতামত, এলাকার নির্দিষ্ট বাজার সমীক্ষা, তুলনামূলক ক্রয় চুক্তি, নগর পরিকল্পনা প্রতিবেদন, সম্পত্তির প্রকৃত অবস্থার ছবি, ইত্যাদি। প্রশাসনিক এবং বিচারিক উভয় কার্যক্রমেই, করদাতার রেফারেন্স মূল্যের ত্রুটি প্রমাণ করার জন্য এই ধরনের প্রমাণ উপস্থাপন করার অধিকার রয়েছে।
সাংবিধানিক আদালতের নিজস্ব রায়েই এই বিষয়টির ওপর জোর দেওয়া হয়েছে যে, যদি ব্যবস্থাটি বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি প্রমাণিত হওয়ার পরেও সর্বদা নির্দেশক মূল্যকে গ্রহণ করা বাধ্যতামূলক করে, তাহলে একটি [সংকট/সমস্যা] দেখা দিতে পারে। অসাংবিধানিকতার সমস্যা অর্থনৈতিক সক্ষমতার নীতি লঙ্ঘনের কারণে। সুতরাং, মডেলটিকে আইনগতভাবে টেকসই করার জন্য সিদ্ধান্তটিকে চ্যালেঞ্জ করার সুযোগ থাকা অপরিহার্য।
কীভাবে একটি স্বতন্ত্র বন্ধকী মূল্যায়ন প্রস্তুত করবেন
বন্ধকের উদ্দেশ্যে মূল্যায়ন অবশ্যই একজন দ্বারা সম্পন্ন করতে হবে দক্ষ টেকনিশিয়ান ব্যাংক অফ স্পেন কর্তৃক অনুমোদিত একটি মূল্যায়নকারী কোম্পানির সাথে সমন্বিত (উদাহরণস্বরূপ, টিনসা, তাসভ্যালর বা অন্যান্য নিবন্ধিত সংস্থার মতো কোম্পানি)। রেগুলেশন ইসিও ৮০৫/২০০৩ সেই পদ্ধতিগত মানদণ্ড, সম্পদের প্রকারভেদ এবং মূল্যায়নের ভিত্তিগুলো নির্ধারণ করে যা ব্যবহার করা যেতে পারে।
মূল্যায়নকারী কয়েকটি বিষয় বিশ্লেষণ করার জন্য সরেজমিনে সম্পত্তিটি পরিদর্শন করবেন: এলাকার নির্দিষ্ট অবস্থান এবং পরিষেবা (দোকানপাট, গণপরিবহন, অন্যান্য সুবিধা), ভবনের ধরন (একক-পরিবার, বহু-পরিবার), ব্লকের মধ্যে অবস্থান (তলা, দিক), ব্যবহারযোগ্য ও নির্মিত এলাকা, অভ্যন্তরীণ বিন্যাস, আলো ও দৃশ্য, উপকরণের গুণমান, সংরক্ষণের অবস্থা, অন্যান্য সুবিধা (হিটিং, এয়ার কন্ডিশনিং, লিফট), সাম্প্রদায়িক উপাদান, টেকসই শংসাপত্র, ইত্যাদি।
পরিদর্শনের সময়, পেশাদার ব্যক্তিটি সম্পত্তিটি শনাক্ত করেন, পরিমাপ নেন, ছবি তোলেন এবং পরীক্ষা করেন। ভৌত বাস্তবতা এবং নথিপত্রের মধ্যে সামঞ্জস্য রেজিস্ট্রি এবং ক্যাডাস্ট্রাল তথ্য। এটি নগর পরিকল্পনার পরিস্থিতি, জনসুরক্ষার সম্ভাব্য অস্তিত্ব, দায়বদ্ধতা, স্বত্বাধিকার, দখল বা এমন কোনো ঘটনা যা এর মূল্য বা বন্ধকী জামানত হিসাবে এর উপযুক্ততাকে প্রভাবিত করতে পারে, তাও পর্যালোচনা করে।
এই সমস্ত তথ্যের ভিত্তিতে, মূল্যায়নকারী প্রয়োগ করেন স্বীকৃত মূল্যায়ন পদ্ধতি (প্রয়োজন অনুযায়ী তুলনা, ভাড়ার হালনাগাদ, প্রতিস্থাপন খরচ ইত্যাদি) বিবেচনা করে এবং একই বা অনুরূপ এলাকায় সম্প্রতি বিক্রি হওয়া তুলনীয় সম্পত্তি নির্বাচন করে। এরপর এটি আকার, অবস্থা, বয়স, অবস্থান বা অনন্য বৈশিষ্ট্যের ভিত্তিতে এই তুলনীয় সম্পত্তিগুলোতে সমন্বয় সাধন করে একটি প্রযুক্তিগত বাজার মূল্য এবং, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে, একটি বিচক্ষণ বন্ধকী মূল্যে পৌঁছায়।
চূড়ান্ত প্রতিবেদনটি মূল্যায়নকারী সংস্থাটি নিজেই পর্যালোচনা ও যাচাই করে, যারা তাদের ডেটাবেস, অভ্যন্তরীণ মান নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা এবং সঞ্চিত অভিজ্ঞতা দিয়ে সহায়তা করে। এর ফলস্বরূপ একটি অফিসের নথিপত্র যার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকে বন্ধকের মূল্যায়ন মূল্য, আনুমানিক বাজার মূল্য এবং, অনেক ক্ষেত্রে, প্রস্তাবিত নিলাম মূল্য (জব্দ বাজেয়াপ্ত করার জন্য সর্বনিম্ন পরিমাণ)।
বন্ধকী মূল্যায়নের জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র
প্রক্রিয়াটি দ্রুত করার জন্য, এটি থাকা বাঞ্ছনীয়। মৌলিক ডকুমেন্টেশন সম্পত্তির। সাধারণত ন্যূনতম যা প্রয়োজন তা হলো ভূমি রেজিস্ট্রি নোট এবং ক্যাডাস্ট্রাল রেফারেন্স, যদিও সম্পত্তির প্রকারভেদের উপর নির্ভর করে আরও নথিপত্রের প্রয়োজন হতে পারে (যেমন নকশা, দলিল, লাইসেন্স ইত্যাদি)।
La সাধারণ নোট এটি ভূমি রেজিস্ট্রি কর্তৃক জারি করা একটি দলিল, যাতে সম্পত্তির বিবরণ (ক্ষেত্রফল, সীমানা, প্রকৃতি), এর অবস্থান, নিবন্ধিত মালিক, অধিগ্রহণের তারিখ এবং বিদ্যমান যেকোনো দায় বা বন্ধক (যেমন—বন্ধক, স্বত্বাধিকার, স্বত্বাধিকার ইত্যাদি) অন্তর্ভুক্ত থাকে। মূল্যায়নের জন্য এটি প্রয়োজন এবং এটি তিন মাসের বেশি পুরোনো হতে পারবে না।
অনেক ক্ষেত্রে, ব্রোকারেজ ফার্ম বা মূল্যায়নকারী সংস্থাগুলো ফি-এর বিনিময়ে নোটা সিম্পল (সম্পত্তি রেজিস্ট্রি নির্যাস)-এর আবেদনপত্রটি পরিচালনা করার প্রস্তাব দেয়। অতিরিক্ত খরচ ক্লায়েন্টের জন্য প্রক্রিয়াটি সহজ করা হয়েছে। যদি অর্ডারে একাধিক সম্পত্তি অন্তর্ভুক্ত থাকে, তবে প্রতিটির জন্য একটি ভূমি রেজিস্ট্রি নির্যাস প্রয়োজন হবে, কারণ বন্ধকী মূল্যায়নটি স্বতন্ত্র, সাধারণ নয়।
এছাড়াও, মূল্যায়নকারী রেজিস্ট্রি নথিপত্রকে ক্যাডাস্ট্রাল এবং নগর পরিকল্পনা নথিপত্রের সাথে তুলনা করে যাচাই করবেন। রেজিস্ট্রি বিবরণ, ক্যাডাস্ট্রাল তথ্য এবং ভৌত বাস্তবতার মধ্যে মিলসম্পত্তিটি কোনো জনসুরক্ষা ব্যবস্থা বা নগর পরিকল্পনার সীমাবদ্ধতার আওতাধীন কিনা, যা এর মূল্য বা হস্তান্তরযোগ্যতাকে প্রভাবিত করে, তাও এটি যাচাই করবে।
সময়সীমা, বৈধতা এবং ব্যাংক কর্তৃক অনুমোদন
প্রয়োজনীয় কাগজপত্র পাওয়া গেলে এবং বাজেট অনুমোদিত হয়ে গেলে, মূল্যায়নকারী সংস্থাটি সমন্বয় করে। সম্পত্তি পরিদর্শন এবং মাঠপর্যায়ের কাজ। পরিদর্শন শেষে, টেকনিশিয়ান প্রতিবেদনটি প্রস্তুত করে পর্যালোচনার জন্য জমা দেন। সম্পদের জটিলতা এবং মূল্যায়নকারীর কাজের চাপের উপর নির্ভর করে, প্রতিবেদনটি পেতে সাধারণত কয়েক দিন সময় লাগে।
মূল্যায়ন প্রতিবেদনটি ব্যাংকে জমা দেওয়ার মুহূর্ত থেকে, সত্তাগুলো, যার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত সঞ্চয় ব্যাংকতারা সাধারণত এর মধ্যে সময় নেয় 10 এবং 15 দিন আবেদনকারীর বাকি আর্থিক কাগজপত্র সম্পূর্ণ থাকলে, বন্ধকী ঋণ অনুমোদনের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে। এটি একটি আনুমানিক সময়সীমা, তবে এটি কাজের সময়সূচী সমন্বয় করতে এবং স্বাক্ষর করার ক্ষেত্রে বিলম্ব এড়াতে সাহায্য করে।
একটি অনুমোদিত বন্ধকী মূল্যায়নের আইনি বৈধতা হল ছয় মাস ইস্যু করার তারিখ থেকে। এই সময়কালে, গ্রাহক এটি যেকোনো ব্যাংকে উপস্থাপন করতে পারেন, কারণ রিয়েল এস্টেট ঋণ বিধিমালা অনুযায়ী, প্রতিষ্ঠানগুলোকে অনুমোদিত সংস্থা দ্বারা পরিচালিত মূল্যায়নপত্র গ্রহণ করতে হয়, যদি সেগুলি বৈধ হয় এবং তাতে কোনো গুরুতর ত্রুটি না থাকে।
তবে, ব্যাংক কোনো মূল্যায়ন প্রত্যাখ্যান করতে পারে যখন তা মেয়াদোত্তীর্ণ, শর্তাধীন অথবা এতে এমন সতর্কবার্তা রয়েছে যা বন্ধকী লেনদেনের সাথে অসামঞ্জস্যপূর্ণ বলে বিবেচিত হয় (উদাহরণস্বরূপ, জোনিং অবস্থা সম্পর্কে সন্দেহ, ভূমি রেজিস্ট্রির সাথে গুরুতর অসঙ্গতি, বা প্রাসঙ্গিক ব্যবহারের উপর বিধিনিষেধ)। এই ধরনের ক্ষেত্রে, স্পষ্টীকরণ, সংশোধন, বা এমনকি একটি নতুন মূল্যায়নের প্রয়োজন হতে পারে।
মূল্যায়ন প্রতিবেদনে শর্তাবলী এবং সতর্কীকরণ
একটি বন্ধকী মূল্যায়ন প্রতিবেদনে, এটি খুঁজে পাওয়া সাধারণ। শর্তাবলী এবং সতর্কতা এই শর্তগুলো প্রত্যয়িত মূল্যকে যোগ্য করে তোলে। শর্তগুলো হলো এমন আবশ্যকতা যা মূল্যায়নকৃত মূল্যকে সম্পূর্ণরূপে বৈধ করার জন্য অবশ্যই পূরণ করতে হবে; উদাহরণস্বরূপ, নির্দিষ্ট কিছু নথিপত্র জমা দেওয়া বা ভূমি রেজিস্ট্রিতে কোনো অসঙ্গতির সংশোধন।
The সাধারণ সতর্কতা এই উদ্বেগগুলো গণনায় ব্যবহৃত কিছু তথ্য সম্পর্কিত সন্দেহের সাথে জড়িত, যেমন সম্পূর্ণ নগর পরিকল্পনা তথ্যের অভাব বা সম্পত্তির নির্দিষ্ট কিছু এলাকায় প্রবেশ করতে না পারা। এগুলো সাধারণত সম্ভাব্য ঝুঁকির ইঙ্গিত দেয়, কিন্তু ব্যাংক যদি তা মেনে নেয়, তবে এগুলো অগত্যা মূল্যটিকে অবৈধ করে না।
অন্যদিকে, নির্দিষ্ট সতর্কতা তারা এই সম্ভাবনার বিষয়ে সতর্ক করে যে, নির্ধারিত মূল্য ভবিষ্যতে হ্রাস পেতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, অতিরিক্ত সরবরাহের পরিবেশে, অবক্ষয়ের শিকার হওয়া এলাকায়, অথবা পূর্বানুমানযোগ্য নিয়ন্ত্রক পরিবর্তনের অধীন সম্পদে। লেনদেনের ঝুঁকি মূল্যায়ন করার সময় আর্থিক প্রতিষ্ঠানের জন্য এই ধরনের সতর্কতা বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ।
ক্লায়েন্টের দৃষ্টিকোণ থেকে, প্রতিবেদনের এই দিকগুলো বিস্তারিতভাবে পর্যালোচনা করা বাঞ্ছনীয়, কারণ এগুলো উভয়কেই প্রভাবিত করতে পারে। ব্যাংকের সিদ্ধান্ত পাশাপাশি অন্যান্য উদ্দেশ্যে মূল্যায়নটির ভবিষ্যৎ উপযোগিতা, যার মধ্যে সম্পত্তির বাজার মূল্য সম্পর্কিত সম্ভাব্য কর মামলাও অন্তর্ভুক্ত।
সরকারি মূল্যায়ন, বাজার মূল্য এবং ক্যাডাস্ট্রাল মূল্য
যেকোনো রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নে, পার্থক্য করা গুরুত্বপূর্ণ বন্ধকের জন্য আনুষ্ঠানিক মূল্যায়ন, বাজার মূল্য এবং ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যযেহেতু এগুলোর উদ্দেশ্য ভিন্ন, তাই এগুলোর ফলাফল ভিন্ন হওয়াটাই স্বাভাবিক।
El বাজার মূল্য এটি সেই মূল্য, যেটিতে ক্রয়-বিক্রয়ের কোনো বিশেষ তাড়া বা সম্পত্তির প্রতি কোনো নির্দিষ্ট আগ্রহ ছাড়াই একজন সাধারণ ক্রেতা ও বিক্রেতা সম্ভবত সম্মত হবেন। এই মূল্য সরবরাহ ও চাহিদার সাথে ওঠানামা করে এবং অর্থনৈতিক পরিস্থিতি, অর্থায়নের প্রাপ্যতা বা বাজারের প্রবণতার উপর নির্ভর করে দ্রুত পরিবর্তিত হতে পারে।
El বন্ধকী মূল্যজামানতের মূল্যায়নের ভিত্তি হলো সময়ের সাথে সাথে একটি স্থিতিশীল ও বিচক্ষণ মূল্য বজায় রাখা। আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো নিছক ফটকামূলক উপাদানগুলো বাদ দিয়ে, বাজারের তীব্র ওঠানামা থেকে নিজেদের রক্ষা করার জন্য এটি ব্যবহার করে। এটি নির্ধারণ করতে, ঐতিহাসিক মূল্যের ধারা বিশ্লেষণ করা হয়, ভবিষ্যতের প্রবণতার রক্ষণশীল পূর্বাভাস তৈরি করা হয় এবং একটি নিরাপত্তা ব্যবধান নিশ্চিত করার জন্য সমন্বয় সাধন করা হয়।
El ক্যাডাস্ট্রাল মান এটি প্রতিটি সম্পত্তির জন্য সরকার কর্তৃক নির্ধারিত মূল্য এবং এটি সম্পত্তি কর (আইবিআই) বা পৌর মূলধনী লাভ করের মতো করের জন্য প্রাথমিক নির্দেশক হিসেবে কাজ করে। এটি তুলনামূলকভাবে কম ঘন ঘন হালনাগাদ করা হয় এবং ধারণাগতভাবে, এটি এমন একটি বাজার মূল্যের সমতুল্য যেখানে একটি উল্লেখযোগ্য ছাড় প্রয়োগ করা হয়েছে, যাতে করযোগ্য ভিত্তি কখনও প্রকৃত বাজার মূল্যকে অতিক্রম না করে।
এছাড়াও অন্যান্য মূল্য ভিত্তি রয়েছে, যেমন অধিগ্রহণ মূল্য বা ন্যায্য মূল্য (ভূমি আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত বলপূর্বক অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে), নিষ্পত্তি মূল্য (বাধ্যতামূলক বা দ্রুত বিক্রয়ের মূল্য), বিশেষ মূল্য (কোনো বিশেষ স্বার্থযুক্ত নির্দিষ্ট ক্রেতার জন্য, যেমন পার্শ্ববর্তী প্রতিবেশী), অথবা বিনিয়োগ মূল্য (একটি নির্দিষ্ট ব্যবসায়িক পরিকল্পনার সাথে যুক্ত বিনিয়োগকারীর জন্য)। প্রত্যেকটির নিজস্ব যুক্তি রয়েছে এবং তা সর্বদা বাজার মূল্য বা বন্ধকী মূল্যের সাথে মিলবে না।
মূল্যায়ন খরচ এবং বিক্রয়ের সাথে এর সম্পর্ক
El একটি বাড়ির মূল্যায়ন করার খরচ সম্পত্তি ক্রয় ও অর্থায়নের সাথে যুক্ত সাধারণ খরচের এটি একটি অংশ। সম্পত্তির ধরন, আকার, নগর পরিকল্পনার জটিলতা এবং অবস্থানের উপর নির্ভর করে এর পরিমাণ সাধারণত প্রায় ৩০০ থেকে ৬০০ ইউরোর মধ্যে থাকে।
যদি আমরা লেনদেনের অন্যান্য খরচের (নোটারি, রেজিস্ট্রেশন, কর, প্রশাসনিক ফি, ইত্যাদি) সাথে মূল্যায়ন খরচ যোগ করি, তবে এটা বিবেচনা করা যুক্তিসঙ্গত যে বন্ধকী ঋণের মাধ্যমে একটি বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে জড়িত থাকে ১০% এবং অতিরিক্ত ১৫% ক্রয়মূল্যের উপর। এর সাথে যুক্ত হয় ডাউন পেমেন্ট বা প্রাথমিক অবদান, যা সাধারণত মূল্যের প্রায় ২০% হয়ে থাকে, কারণ ঋণদাতারা সাধারণত মূল্যায়িত মূল্য এবং সম্মত মূল্যের মধ্যে যেটি কম, তার সর্বোচ্চ ৮০% পর্যন্ত অর্থায়ন করে থাকে।
এর মানে হল, যদি মূল্যায়ন মূল্য কম সম্পত্তির নির্ধারিত মূল্যে ক্রেতাকে তার নিজস্ব তহবিল থেকে আরও বেশি অর্থ প্রদান করতে হবে, কারণ ব্যাংক দুটি মূল্যের মধ্যে কমটিকেই নির্দেশক হিসেবে ব্যবহার করবে। অপরপক্ষে, যদি মূল্যায়নটি ক্রয়মূল্যের কাছাকাছি বা তার চেয়েও বেশি হয়, তবে অর্থায়নের সুযোগ আরও বড় হতে পারে, যা সর্বদা ব্যাংকের ঝুঁকি সীমার মধ্যেই থাকবে।
বাস্তবে, অনেক ক্রেতা বিভিন্ন পরিস্থিতি (মূল্যায়ন মূল্যের চেয়ে কম, সমান বা বেশি হতে পারে) অনুমান করতে এবং সেগুলো লোন-টু-ভ্যালু অনুপাত, মাসিক কিস্তি এবং লেনদেনের কর সংক্রান্ত প্রভাবকে কীভাবে প্রভাবিত করে তা দেখতে মর্টগেজ সিমুলেটর ব্যবহার করেন। এর ফলে মূল্যায়নটি একটি পরিকল্পনা উপকরণএটি ব্যাংকের নিছক একটি আনুষ্ঠানিক আবশ্যকতা নয়।
বন্ধকী মূল্যায়নের জন্য অনুরোধ করার প্রক্রিয়া
বন্ধকী ঋণের মূল্যায়ন সরাসরি ব্যাংক তাদের পছন্দমতো একজন মূল্যায়নকারী পাঠিয়ে করতে পারে, অথবা ক্রেতা নিজেও একজন নিয়োগ করতে পারেন। স্পেনের ব্যাংক কর্তৃক অনুমোদিত মূল্যায়নকারী স্বতঃপ্রণোদিতভাবে। মর্টগেজ ক্রেডিট অ্যাক্ট গ্রাহকের নিজস্ব মূল্যায়ন প্রদানের অধিকারকে স্বীকৃতি দেয়, যতক্ষণ পর্যন্ত তা আইনি প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে।
সাধারণ প্রক্রিয়াটি শুরু হয় মূল্যায়নকারী সংস্থাকে দায়িত্ব প্রদান, প্রাথমিক নথিপত্র (সম্পত্তি রেজিস্ট্রি নির্যাস, ক্যাডাস্ট্রাল রেফারেন্স এবং, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে, নকশা, লাইসেন্স বা দলিল) জমা দেওয়া এবং সমন্বয় সাধনের মাধ্যমে। সম্পত্তি পরিদর্শনমূল্যায়নকারী পরিমাপ করতে, ছবি তুলতে, গুণমান ও সংরক্ষণের অবস্থা যাচাই করতে এবং দখলের অবস্থা পরীক্ষা করতে পরিদর্শন করেন।
পরিদর্শনের পর, টেকনিশিয়ান নিম্নলিখিত বিষয়গুলো অনুসরণ করে প্রতিবেদনটি প্রস্তুত করেন। ইসিও মানদণ্ডএটি তুলনীয় সম্পত্তি নির্বাচন করে, গণনা সম্পাদন করে এবং মূল্যায়ন মূল্য নির্ধারণ করে। যাচাই সম্পন্ন হলে, এই প্রতিবেদনটি চুক্তি অনুযায়ী গ্রাহক এবং/অথবা ব্যাংকের কাছে ইলেকট্রনিকভাবে এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে, কাগজের ফর্মে সরবরাহ করা হয়।
কিছু বিশেষায়িত প্ল্যাটফর্ম সমন্বিত প্যাকেজ অফার করে, যা আনুষ্ঠানিক মূল্যায়নের পাশাপাশি আরও কিছু বিষয় অন্তর্ভুক্ত করে। নোটা সিম্পল, একটি প্রযুক্তিগত-আইনি প্রতিবেদন এবং রেফারেন্স মূল্যের ক্যাডাস্ট্রাল শংসাপত্রযার লক্ষ্য হলো বন্ধকী প্রক্রিয়াকে যথাসম্ভব দ্রুততর করা এবং গ্রাহকের জন্য সম্পত্তির সমস্ত মূল নথিপত্র একটি প্যাকেজে পাওয়া সহজ করে দেওয়া।
স্বতন্ত্র বন্ধকী মূল্যায়ন কীভাবে কাজ করে এবং ক্যাডাস্টার রেফারেন্স মূল্যের সাথে এর সম্পর্ক কী, তা বুঝতে পারলে ক্রেতা, করদাতা এবং পেশাদার উপদেষ্টা ঝুঁকি আগে থেকে অনুমান করতে পারেন, ব্যাংক ও প্রশাসনের সামনে নিজেদের স্বার্থ আরও ভালোভাবে রক্ষা করতে পারেন এবং কোনো সম্পত্তির ক্রয় ও অর্থায়ন সম্পর্কে আরও সুচিন্তিত সিদ্ধান্ত নিতে পারেন। এক্ষেত্রে প্রযুক্তিগত ও আইনগত কঠোরতার সাথে ব্যবহৃত একটি ভালো মূল্যায়নের প্রমাণগত সম্ভাবনাকে কাজে লাগানো যায়।
