Individuel vurdering af realkreditlån: en komplet og praktisk guide

Hjem » Sparekasser » Individuel vurdering af realkreditlån: En komplet og praktisk guide

Individuelle realkreditvurderinger er blevet et nøgleelement, når man køber et hjem, underskriver et realkreditlån og i stigende grad, når man forhandler med skattemyndighederne om værdien af ​​en ejendom i forbindelse med bestemte skatter. Det er ikke bare en formalitet for banken: når det bruges korrekt, kan det være et effektivt værktøj til at bevise en ejendoms sande markedsværdi.

Derudover har konceptet med matrikelreferenceværdi fuldstændig ændret spillereglerne for skatter såsom ejendomsoverdragelsesskat (ITP), stempelafgift (AJD) og arve- og gaveafgift. Domstolene præciserer omfanget af denne referenceværdi, og hvornår en vurdering af realkreditlån, hvis den er korrekt individualiseret og velforklaret, kan bruges til at anfægte den. Derfor er det vigtigt at forstå, hvad en vurdering er, hvordan den udføres, hvem der underskriver den, hvilken dokumentation den kræver, og hvordan den relaterer sig til referenceværdien for at undgå ubehagelige overraskelser hos enten banken eller skattemyndighederne.

Hvad er en individuel vurdering af realkreditlån?

Når vi taler om en individuel vurdering af et realkreditlån, henviser vi til en teknisk rapport udarbejdet til en specifik realkreditgaranti, udstedt af en kvalificeret vurderingsmand fra et vurderingsfirma godkendt af Banco de España. Denne rapport analyserer en specifik ejendom og dens kontekst i detaljer for at fastsætte en fornuftig og bæredygtig værdi. Det er ikke et groft estimat eller en generisk værdi for området; den fokuserer på de særlige karakteristika ved den ejendom, der vurderes.

Denne vurdering med henblik på realkreditgaranti er reguleret af bekendtgørelse ECO 805/2003 og er blandt andet knyttet til lov 1/2013 om beskyttelse af realkreditdebitorer. Banken vil bruge den værdi, der er vist i denne rapport, som grundlag for at beregne det maksimale lånebeløb, den er villig til at yde, normalt ved at anvende en procentdel på denne værdi (f.eks. standarden 80%).

Individualisering er nøglen: Rapporten skal forklare, hvordan den specifikke værdi blev nået frem til, hvilke sammenlignelige værdier der blev brugt, hvilke justeringer der blev foretaget, og hvordan beliggenhed, ejendommens tilstand eller dens juridiske begrænsninger påvirker den. Hvis det blot er et tal uden yderligere forklaring, vil det næppe være nyttigt til at udfordre andre officielle værdier, såsom den matrikelmæssige referenceværdi.

Matrikelværdi, markedsværdi og realkreditvurdering

I de senere år er den matrikelmæssige referenceværdi blevet det primære beskatningsgrundlag for skatter såsom ejendomsoverdragelsesskat og stempelafgift (ITP og AJD) samt arve- og gaveafgift (ISD) i forbindelse med fast ejendom. Denne værdi bestemmes objektivt af Matrikeldirektoratet ved hjælp af massive transaktionsdata uden at undersøge hver ejendom individuelt.

Den generelle regel for overførselsskat og stempelafgift er, at beskatningsgrundlaget er den referenceværdi, der er gældende på den dato, hvor afgiften påløber. Hvis den deklarerede værdi eller den pris, der er registreret i skødet, er højere end referenceværdien, anvendes det højeste af disse beløb som beskatningsgrundlag. Med andre ord fungerer referenceværdien som en bund, men aldrig som et loft, i forhold til den faktisk betalte pris.

Matrikelbestemmelserne fastsætter, at referenceværdien ikke må overstige markedsværdien . For at forsøge at garantere dette fastsætter Finansministeriet en reduktionsfaktor (FM), der sænker resultatet af markedsundersøgelser. For eksempel blev der for byejendomme fastsat en faktor på 0,9 ved bekendtgørelse HFP/1104/2021, som forbliver gældende i de efterfølgende år, således at referenceværdien i teorien er under markedsgennemsnittet.

I praksis kan det dog ske, at den referenceværdi, der automatisk beregnes af tinglysningskontoret, for en specifik ejendom er højere end den faktiske markedspris . Det er her, at individuelle realkreditvurderinger sammen med anden dokumentation bliver afgørende for at kunne anfægte denne værdi over for skattemyndighederne.

Tilfælde, hvor der ikke bør være nogen referenceværdi

Ikke alle ejendomme har en matrikelværdi . Reglerne fastsætter situationer, hvor denne værdi enten ikke er fastsat eller ikke er gældende på grund af ejendommens karakteristika eller mangler i de matrikeloplysninger. Det er vigtigt at vide dette, for hvis der ikke er en referenceværdi, vil de skattemæssige konsekvenser være anderledes, idet fokus flyttes til den deklarerede værdi eller den værdi, der er verificeret af skattemyndighederne.

Der fastsættes ingen referenceværdi, blandt andet når ejendommen har industriel, kontor-, handels-, sports-, underholdnings-, fritids- og hotel-, sundheds-, velgørenheds-, kultur-, religiøs eller unikke anvendelser . Undtaget er også tilfælde, hvor bygningerne er i forfalden stand, eller når ejendommen anses for at være underudviklet til matrikulære formål.

Tilsvarende er ejendomme med administrativt begrænsede salgspriser udelukket fra fastsættelsen af ​​referenceværdien ; for eksempel visse subsidierede eller offentligt promoverede boliger, hvor den maksimale pris er fastsat ved lov. Undtaget er også ulovligt beboede ejendomme eller ejendomme, der er direkte berørt af naturkatastrofer , samt ejendomme, hvor den logiske og computermæssige konsistens af matrikeldataene udviser mangler, der forhindrer den matematiske beregning af referenceværdien.

Når et af disse udelukkelseskriterier finder anvendelse, kan skattemyndighederne ikke basere sig på referenceværdien til at bestemme beskatningsgrundlaget og skal bruge andre metoder til at verificere værdien. I sådanne scenarier kan en individuel vurdering af realkreditlån have endnu større vægt, da den er en af ​​de få pålidelige tekniske rapporter, der er tilgængelige om ejendommens værdi.

Retspraksis: værdiansættelse af realkreditlån versus referenceværdi

Domstolene definerer gradvist den vægt, en vurdering af realkreditlån har, når de anfægter den matrikelmæssige referenceværdi, som centrale domme viser . En sådan relevant kendelse er den fra Castilla y Leóns højesteret (Burgos-afdelingen), nr. 13/2026, dateret 2. februar, som analyserer en sag, hvor ejendommens referenceværdi oversteg både købsprisen og den værdi, der blev opnået i den vurdering af realkreditlånet, som skatteyderen havde indsendt.

I den sag var der tale om en ejendom i provinsen Ávila, hvis salg var blevet formaliseret til en pris på 79.000 euro. Skatteyderen selvangav overførselsskat og stempelafgift ved hjælp af referenceværdien på 199.677,80 euro som beskatningsgrundlag , men anmodede senere om en korrektion af selvansættelsen og en tilbagebetaling af betalingen med den begrundelse, at den reelle markedsværdi var cirka 113.691,06 euro, et tal, der svarede til den realkreditvurdering, der blev anvendt til lånet.

Den regionale regering anmodede om en rapport fra den territoriale matrikelforvaltning, som to gange havde ratificeret referenceværdien . Baseret på denne bekræftelse afviste ligningskontoret korrektionen. Skatteyderen argumenterede for, at den sande markedsværdi var den, der blev fastsat i den individuelle realkreditvurdering, mens referenceværdien oversteg transaktionens faktiske økonomiske værdi.

Retten bemærker, at der er en formodning om nøjagtighed for matrikeloplysninger , men at dette er en afkræftelig formodning, hvilket betyder, at den kan anfægtes. Den juridiske debat drejer sig om, hvorvidt referenceværdien overstiger markedsværdien, eller om matrikelreglerne blev anvendt forkert ved fastsættelsen af ​​værdien for den specifikke ejendom.

Hvorfor en simpel forskel i tal ikke er nok

I sagen Castilla y León påstod skatteyderen ikke nogen specifikke fejl i beregningen af ​​referenceværdien, men fastholdt blot, at beskatningsgrundlaget skulle være resultatet af realkreditvurderingen , da han mente, at den bedre afspejlede markedet end referenceværdien. Han fremlagde kun realkreditvurderingsrapporten som dokumentation.

Retten konkluderer, at en simpel numerisk uoverensstemmelse mellem vurderingen og referenceværdien, uden en teknisk forklaring, der begrunder forskellen, er utilstrækkelig til at erstatte den ene. Hvis dette kriterium blev accepteret, advarer Højesteret, ville beskatningsgrundlaget i sidste ende altid de facto være realkreditvurderingen, når denne er lavere, hvilket hverken stemmer overens med lovgivers hensigt eller udformningen af ​​referenceværdisystemet.

For at en vurdering kan have en reel bevisværdi i forhold til referenceværdien, skal rapporten være behørigt begrundet og individualiseret . Den skal forklare den anvendte metode, hvilke sammenlignelige ejendomme der tages som reference, hvorfor de er sammenlignelige med den pågældende ejendom, og hvilke justeringer der foretages for forskelle i størrelse, stand, beliggenhed, alder, byplanlægningsrestriktioner, bebyggelse osv.

I den pågældende dom opfyldte den vurdering, der blev indsendt til realkreditformål, ikke disse krav: De ejendomme, der blev anvendt som sammenlignelige ejendomme, var ikke klart sammenlignelige , og de omstændigheder, der begrundede justeringerne, var heller ikke detaljerede. Retten forstår, at der tilbydes en alternativ værdi, men uden at specificere de nøjagtige fejl i den af ​​administrationen beregnede referenceværdi, og derfor er dens formodning om nøjagtighed ikke tilsidesat.

Castilla y Leóns højesteret konkluderede, at det med de fremlagte beviser ikke var tilstrækkeligt til at omstøde den referenceværdi, der blev anvendt som beskatningsgrundlag for ejendomsoverdragelsesskatten (ITP). Med andre ord var værdiansættelsen af ​​pantet i sig selv og uden tilstrækkelig teknisk forklaring ikke tilstrækkelig til at ugyldiggøre den referenceværdi, der var fastsat af tinglysningskontoret.

Når vurderingen faktisk underminerer referenceværdien

Retspraksis præciserer i sig selv, at situationen ændrer sig, når værdiansættelsen af ​​realkreditlånet er omhyggeligt individualiseret og teknisk begrundet . I sådanne tilfælde kan det, alene eller i kombination med andre ekspertudtalelser, bevise, at referenceværdien er over markedsværdien og derfor skal justeres nedad.

Dette illustreres for eksempel af en kendelse fra De Kanariske Øers Højesteret (Santa Cruz de Tenerife Chamber) dateret 15. juli 2024, hvori den vurdering, der blev udarbejdet af et selskab som TINSA, opfyldte alle krav til detaljer, metodisk nøjagtighed og tilpasning til den specifikke ejendom. Retten fandt, at ekspertrapporten med dens sammenlignende analyse og eksplicitte rettelser tilstrækkeligt påviste en markedsværdi, der var lavere end referenceværdien, hvilket gjorde det muligt for skatteyderen at anfægte det skattegrundlag, der var beregnet af skattemyndighederne.

Nøglen ligger i at sikre, at rapporten ikke blot tildeler en numerisk værdi, men snarere tilbyder en solid teknisk argumentation : et begrundet udvalg af sammenlignelige ejendomme, en undersøgelse af det omkringliggende område, ejendommens faktiske tilstand, juridiske begrænsninger, bebyggelse, potentielle byplanlægningsrestriktioner osv. Det er netop denne ekstra individualisering og gennemsigtighed, der gør en realkreditvurdering til et effektivt værktøj til at udfordre referenceværdien, når den er blevet adskilt fra markedsvirkeligheden.

Tilsvarende understreger den valencianske regions højesteret (dom af 11. juni 2024, appel nr. 655/2023), at anvendelsen af ​​referenceværdien ikke udgør en vurdering i traditionel forstand, men snarere en simpel anvendelse af et objektivt retsgrundlag. Dette retsgrundlag kan dog anfægtes ved hjælp af beviser i henhold til loven, herunder vurderingsrapporter og ekspertudtalelser, der påviser overvurderingen af ​​ejendommen.

Referenceværdiens forfatningsmæssighed og muligheden for at anfægte den

Forfatningsdomstolen har i sin dom 13/2026 af 12. februar erklæret, at den matrikelmæssige referenceværdi er forfatningsmæssig som beskatningsgrundlag for overførselsskat, stempelafgift samt arve- og gaveafgift. Den mener, at dette system, konfigureret med massive markedsdata og justeret ved hjælp af en reduktionsfaktor, tilstrækkeligt måler den økonomiske kapacitet og ikke overtræder forfatningen.

Den samme afgørelse gør det dog klart, at referenceværdiens forfatningsmæssige karakter ikke indebærer dens uforanderlighed . Dens gyldighed hviler netop på det faktum, at skatteyderne bevarer den reelle og effektive mulighed for at anfægte den, når den ikke afspejler markedsværdien af ​​en specifik ejendom. Med andre ord er referenceværdien gyldig som hovedregel, men den kan og bør vige, når det påvises, at den i et bestemt tilfælde overstiger markedsværdien.

Med henblik herpå kan den interesserede part anvende ethvert bevis, der er tilladt i henhold til loven : individuelle vurderingsrapporter af realkreditlån, ekspertudtalelser, specifikke markedsundersøgelser af området, sammenlignelige købsaftaler, byplanlægningsrapporter, fotografier af ejendommens faktiske tilstand osv. Både i administrative og retslige procedurer har skatteyderen ret til at fremlægge sådan dokumentation for at påvise fejlen i referenceværdien.

Forfatningsdomstolens egen afgørelse understreger, at hvis systemet altid krævede accept af referenceværdien, selvom den viste sig at være højere end markedsværdien, kunne det rejse et forfatningsmæssigt spørgsmål på grund af en krænkelse af princippet om økonomisk kapacitet. Derfor er muligheden for at anfægte systemet afgørende for, at modellen er juridisk forsvarlig.

Sådan udarbejder du en individuel vurdering af dit realkreditlån

Vurderinger af realkreditlån skal udføres af en kvalificeret fagperson ansat af et vurderingsfirma, der er godkendt af den spanske nationalbank (f.eks. virksomheder som Tinsa, Tasvalor eller andre registrerede enheder). Forordning ECO 805/2003 fastlægger de metodologiske kriterier, aktivtyper og vurderingsgrundlag, der kan anvendes.

Vurderingsmanden vil fysisk besøge ejendommen for at analysere en række variabler: områdets specifikke beliggenhed og tjenester (butikker, offentlig transport, faciliteter), bygningstype (enfamiliehus, flerfamiliehus), placering i blokken (etage, orientering), brugbart og bebygget areal, indvendig fordeling, belysning og udsigt, materialernes kvalitet, bevaringstilstand, installationer (opvarmning, aircondition, elevator), fællesarealer, bæredygtighedscertificeringer osv.

Under besøget identificerer den professionelle ejendommen, foretager opmålinger, fotograferer og verificerer overensstemmelsen mellem den fysiske virkelighed og tinglysnings- og matrikeldokumentationen. De gennemgår også zoneinddelingen, mulig eksistens af offentlig beskyttelse, hæftelser, servitutter, brugsret eller andre forhold, der kan påvirke dens værdi eller dens egnethed som sikkerhed for realkreditlån.

Med alle disse oplysninger anvender vurderingsmanden anerkendte værdiansættelsesmetoder (sammenligning, indkomstjustering, genanskaffelsespris osv., alt efter hvad der er relevant) og udvælger sammenlignelige ejendomme, der for nylig er solgt i samme eller lignende områder. Baseret på disse sammenlignelige ejendomme foretages der justeringer for størrelse, stand, alder, beliggenhed eller unikke karakteristika, indtil en teknisk markedsværdi er nået og, hvis relevant, en fornuftig realkreditværdi.

Den endelige rapport gennemgås og valideres af vurderingsfirmaet selv, som bidrager med databaser, interne kvalitetskontroller og akkumuleret erfaring. Resultatet er et officielt dokument , der indeholder den vurderede værdi af realkreditlånet, den anslåede markedsværdi og i mange tilfælde den anbefalede auktionsværdi (minimumsbeløb for tvangsauktion).

Dokumentation krævet til vurdering af realkreditlån

For at fremskynde processen er det tilrådeligt at have den grundlæggende ejendomsdokumentation klar. Det minimum, der kræves, er normalt et uddrag fra tinglysningskontoret og matrikelnummeret, men afhængigt af ejendomstypen kan der være behov for yderligere dokumenter (planer, skøder, licenser osv.).

En Nota Simple ( uddrag fra ejendomsregistret) er et dokument udstedt af tinglysningskontoret, der indeholder en beskrivelse af ejendommen (område, grænser, beskaffenhed), dens beliggenhed, den registrerede ejer, erhvervelsesdatoen og eventuelle eksisterende hæftelser eller panterettigheder (panterettigheder, servitutter osv.). Den er påkrævet til ejendomsvurderingen og må ikke være ældre end tre måneder.

I mange tilfælde tilbyder mæglerfirmaer eller vurderingsfirmaer at håndtere ansøgningen om Nota Simple (uddrag fra ejendomsregistret) mod et mindre ekstra gebyr , hvilket forenkler processen for klienten. Hvis ansøgningen omfatter flere ejendomme, kræves der en Nota Simple for hver enkelt, da realkreditvurderingen er individualiseret og ikke generisk.

Derudover vil vurderingsmanden sammenligne tinglysningsdokumenterne med matrikel- og byplanlægningsregistrene og verificere overensstemmelsen mellem tinglysnings- og matrikelbeskrivelserne og den fysiske virkelighed . De vil også kontrollere, om ejendommen er underlagt offentlige beskyttelsesordninger eller byplanlægningsrestriktioner, der påvirker dens værdi eller omsættelighed.

Frister, gyldighed og accept fra banken

Når den nødvendige dokumentation er tilgængelig, og estimatet er godkendt, koordinerer vurderingsfirmaet ejendomsbesøget og feltarbejdet. Efter besigtigelsen udarbejder teknikeren rapporten og indsender den til gennemgang. Den typiske ekspeditionstid for rapporten er et par dage, afhængigt af ejendommens kompleksitet og vurderingsmandens arbejdsbyrde.

Fra det øjeblik vurderingsrapporten indsendes til banken, tager det typisk mellem 10 og 15 dage for finansielle institutioner, herunder sparekasser , at træffe afgørelse om realkreditansøgningen, forudsat at ansøgerens øvrige økonomiske dokumentation er fuldstændig. Dette er en omtrentlig tidsramme, men den hjælper med at styre processen og undgå forsinkelser i underskrivelsen.

Den juridiske gyldighed af en godkendt realkreditvurdering er seks måneder fra udstedelsesdatoen. I denne periode kan kunden fremvise den til enhver bank, da realkreditreglerne kræver, at långivere accepterer vurderinger udført af godkendte virksomheder, forudsat at de er gyldige og ikke indeholder alvorlige mangler.

Banken kan dog afvise en vurdering, hvis den er forældet, underlagt betingelser eller indeholder advarsler, der anses for uforenelige med realkredittransaktionen (for eksempel tvivl om zoneinddelingen, alvorlige uoverensstemmelser med tinglysningskontoret eller betydelige brugsbegrænsninger). I sådanne tilfælde kan det være nødvendigt med præciseringer, rettelser eller endda en ny vurdering.

Betingelser og advarsler i vurderingsrapporten

En vurderingsrapport for realkreditlån indeholder typisk betingelser og advarsler , der kvalificerer den certificerede værdi. Disse betingelser er krav, der skal være opfyldt for at vurderingsværdien er fuldt gyldig; for eksempel indsendelse af specifik dokumentation eller rettelse af en uoverensstemmelse i ejendomsregistret.

Generelle advarsler henviser til tvivl om nogle af de data, der er anvendt til beregningen, såsom mangel på fuldstændige byplanlægningsoplysninger eller manglende adgang til bestemte områder af ejendommen. De indikerer normalt potentielle risici, men ugyldiggør ikke nødvendigvis værdien, forudsat at banken accepterer dem.

Specifikke advarsler advarer derimod om muligheden for fremtidige fald i den vurderede værdi, for eksempel i et miljø med et stort overudbud, i områder under forringelse eller for aktiver, der er underlagt forudsigelige regulatoriske ændringer. Disse typer advarsler er særligt vigtige for den finansielle institution, når den vurderer risikoen ved transaktionen.

Fra klientens perspektiv er det tilrådeligt at gennemgå disse aspekter af rapporten i detaljer, da de kan påvirke både bankens beslutning og vurderingens fremtidige anvendelighed til andre formål, herunder potentielle skattetvister relateret til ejendommens markedsværdi.

Officiel vurdering, markedsværdi og matrikelværdi

I enhver ejendomsvurdering er det vigtigt at skelne mellem officiel realkreditvurdering, markedsværdi og matrikelværdi , da de tjener forskellige formål, og det derfor er normalt, at de giver forskellige tal.

Markedsværdi er den pris, som en generel køber og sælger højst sandsynligt ville blive enige om, uden nogen særlig hast med at købe eller sælge og uden nogen specifik interesse i ejendommen. Denne værdi svinger med udbud og efterspørgsel og kan ændre sig hurtigt afhængigt af den økonomiske situation, tilgængeligheden af ​​finansiering eller markedstendenser.

Belåningsværdien , der danner grundlag for vurderingen med henblik på garanti, sigter mod en stabil og forsigtig værdi over tid. Finansielle institutioner bruger den til at beskytte sig mod skarpe markedsudsving, eksklusive rent spekulative komponenter. For at bestemme den analyseres historiske prisserier, der foretages konservative prognoser for fremtidige tendenser, og der anvendes justeringer for at garantere en sikkerhedsmargin.

Matrikelværdien er den værdi, som regeringen tildeler hver ejendom, og den fungerer som den primære reference for skatter såsom ejendomsskat eller kommunal kapitalgevinstskat. Den opdateres sjældnere og svarer konceptuelt til en markedsværdi, hvorpå der er anvendt en betydelig rabat, således at beskatningsgrundlaget aldrig overstiger den faktiske markedsværdi.

Der findes også andre værdiansættelsesgrundlag, såsom ekspropriationsværdien eller den rimelige pris (ved tvangsmæssige ekspropriationer reguleret af jordloven), likvidationsværdien (prisen ved tvangssalg eller hurtigt salg), den særlige værdi (for en specifik køber med en særlig interesse, såsom en naboejendomsejer) eller investeringsværdien (for en investor identificeret med en specifik forretningsplan). Hver af dem har sin egen begrundelse og vil ikke altid stemme overens med markedsværdien eller realkreditværdien.

Vurderingsomkostningerne og deres relation til salget

Omkostningerne ved en ejendomsvurdering er en af ​​standardudgifterne forbundet med køb og finansiering af en ejendom. De varierer typisk fra cirka €300 til €600, afhængigt af ejendomstypen, dens størrelse, zoneinddelingsregler og beliggenhed.

Hvis vi lægger vurderingen til andre transaktionsomkostninger (notargebyrer, tinglysningsgebyrer, skatter, administrationsgebyrer osv.), er det rimeligt at antage, at køb af en bolig med et realkreditlån øger købsprisen med mellem 10 % og 15 % . Oven i dette kommer udbetalingen, som normalt er omkring 20 % af prisen, da långivere typisk finansierer maksimalt 80 % af den laveste af den vurderede værdi og den aftalte pris.

Det betyder, at hvis den vurderede værdi er lavere end udbudsprisen, skal køberen bidrage med flere midler, da banken vil bruge den laveste af de to værdier. Omvendt, hvis vurderingen er tæt på eller endda højere end købsprisen, kan finansieringsmuligheden være større, altid inden for bankens risikogrænser.

I praksis bruger mange købere realkreditsimulatorer til at forudse forskellige scenarier (vurdering under, til eller over prisen) og se, hvordan disse påvirker belåningsgraden, den månedlige betaling og de skattemæssige konsekvenser af transaktionen. Vurderingen bliver således et planlægningsværktøj , ikke blot et formelt krav fra banken.

Procedure for at anmode om en vurdering af realkreditlån

Vurderingen af ​​realkreditlånet kan håndteres direkte af banken, som kan sende en vurderingsmand efter eget valg, eller køberen kan hyre en vurderingsmand, der er godkendt af den spanske centralbank . Realkreditloven anerkender klientens ret til at give sin egen vurdering, forudsat at den opfylder de juridiske krav.

Den typiske proces begynder med at hyre et vurderingsfirma, indsende den grundlæggende dokumentation (uddrag fra ejendomsregistret, matrikelnummer og, hvis relevant, planer, licenser eller skøder) og koordinere et besøg på ejendommen . Vurderingsmanden besøger ejendommen for at opmåle, fotografere, verificere kvaliteten og vedligeholdelsestilstanden og kontrollere beboelsesstatus.

Efter besøget udarbejder teknikeren rapporten i henhold til ECO-kriterier , udvælger sammenlignelige ejendomme, udfører beregningerne og fastsætter vurderingsværdien. Når rapporten er valideret, leveres den til klienten og/eller banken elektronisk og, hvis relevant, i papirformat, som aftalt.

Nogle specialiserede platforme tilbyder kombinerede pakker, der ud over den officielle vurdering inkluderer Nota Simple (uddrag fra ejendomsregistret), en teknisk-juridisk rapport og den matrikelmæssige referenceværdiattest , med det formål at fremskynde realkreditprocessen så meget som muligt og gøre det lettere for klienten at have al den vigtigste dokumentation for ejendommen samlet i én pakke.

En forståelse af, hvordan individualiseret realkreditvurdering fungerer, og dens forhold til matrikelværdien, giver køber, skatteyder og den professionelle rådgiver mulighed for at forudse risici, bedre forsvare deres interesser over for banken og ejendomsforvaltningen og træffe mere informerede beslutninger om køb og finansiering af en ejendom, idet de udnytter det bevismæssige potentiale i en god vurdering, når den anvendes med teknisk og juridisk stringens.