Indkomstskat på ejendomshandler: en komplet guide

Start » Cajas » Indkomstskat på ejendomshandler: en komplet guide

Køb, leje, arv eller salg af en bolig i Spanien involverer altid den samme gæst: Skattekontoret. Bag enhver ejendomstransaktion ligger en række statslige, regionale og kommunale skatter Disse faktorer kan reducere rentabiliteten betydeligt, hvis de ikke planlægges ordentligt. At forstå, hvordan indkomstskatter og ejendomsoverdragelsesskatter fungerer, er ikke kun for rådgivere: enhver boligejer eller investor bør forstå disse grundlæggende koncepter.

Derudover Skattebyrden på ejendomssektoren i Spanien er omkring 30% af investeringsværdien.Ifølge forskellige økonomiske undersøgelser kan en tredjedel af den økonomiske byrde bruges på direkte skatter (personlig indkomstskat, selskabsskat, formueskat osv.) og indirekte skatter (moms, overførselsskat, stempelafgift, byggeskat osv.) plus lokale skatter såsom ejendomsskat eller kommunal kapitalgevinstskat. Derfor er det tilrådeligt at forstå, hvilke skatter der gælder i hvert enkelt tilfælde, inden man underskriver et skøde eller en lejekontrakt.

Hvad er ejendomsskat, og hvordan klassificeres det?

Når vi taler om ejendomsskat, mener vi bl. et sæt regler og skatter, der opkræver ejerskab, erhvervelse, overdragelse og udnyttelse af fast ejendomDet påvirker både enkeltpersoner og virksomheder og varierer afhængigt af typen af ​​operation (køb, salg, udlejning, arv, donation…) og anvendelsen af ​​ejendommen (primærbolig, fritidsbolig, lokaler, luksusejendom osv.).

Generelt Vi kan skelne mellem to hovedkategorier: direkte og indirekte beskatningDen første beskatter skatteydernes økonomiske formåen (indkomst, aktiver, forretningsoverskud…), mens den anden beskatter selve overdragelseshandlingen eller den juridiske operation (køb og salg, realkreditlån, udstedelse af skøde, bygge- og anlægsarbejder osv.).

Ud over disse statslige og regionale skatter, Lokal beskatning spiller en central rolle gennem IBI (ejendomsskat), den kommunale kapitalgevinstskat og skat på byggeri, installationer og arbejder.Således kan flere forvaltninger (stat, selvstyrende region og byråd) være involveret i en enkelt operation, hver med sine egne regler, satser og bonusser.

Direkte skatter på fast ejendom: Personlig indkomstskat, selskabsskat, formueskat og andre

Inden for direkte beskatning er de skatter, der har størst indflydelse på fast ejendom, Personlig indkomstskat, selskabsskatten, den FormueskatArve- og gaveafgift, indkomstskat for ikke-residenter, ejendomsskat og kommunal kapitalgevinstskatHver enkelt handler på forskellige tidspunkter: når de ejer ejendommen, når de opnår indkomst, eller når de overdrager den.

Personlig indkomstskat og ejendomsskat for enkeltpersoner

• Afkast på ejendomskapitalDette er indkomster fra udlejning af ejendomme eller fra overdragelse af brugsretten eller nydelsen af ​​dem (boliger, lokaler, garager…), forudsat at de ikke betragtes som en økonomisk aktivitet.
• Implicering af ejendomsindkomstDette påvirker ejendomme, der hverken er den primære bolig eller udlejes. Skattemyndighederne antager, at disse genererer "fiktiv" indkomst og kræver deklaration af en procentdel af den matrikelværdi (normalt 1,1 % eller 2 %).
• Indtægter fra økonomiske aktiviteterUdlejning betragtes som en økonomisk aktivitet (i stedet for fast ejendomskapital), når udlejeren har mindst én medarbejder med en fuldtidsansættelseskontrakt dedikeret til at administrere udlejninger og tilstrækkelige materielle ressourcer.
• Kapitalgevinster og -tabDisse opstår, når en ejendom sælges eller overdrages. De beregnes som forskellen mellem overdragelsesværdien og anskaffelsesværdien, hvor sidstnævnte justeres for udgifter, skatter og forbedringer.

Til beregningsformål, Anskaffelsesværdien inkluderer den betalte pris, iboende skatter såsom ITP eller moms plus AJD, notar- og tinglysningsudgifter samt investeringer og forbedringer, fratrukket eventuelle afskrivninger. Satsen for kapitalgevinster er trindelt (19 % op til 6.000 €, 21 % op til 50.000 €, 23 % op til 200.000 €, 27 % op til 300.000 € og 28 % derefter).

Incitamenter og fritagelser i personlig indkomstskat knyttet til fast ejendom

Inden for den personlige indkomstskat (IRPF) er der et godt antal Skattefordele, der kan reducere regningen, når vi taler om bolig. Blandt de mest relevante er:

• 60% reduktion i husleje for primær boligFor udlejeren kan det positive nettoafkast fra udlejningen af ​​lejerens primære bolig reduceres med 60 % (denne reduktion gælder ikke for sæson- eller turistudlejninger).
• Reduktionsregime For aktiver erhvervet før 1994: Det er muligt at reducere den del af kapitalgevinsten, der er genereret indtil 19/01/2006, ved hjælp af reduktionskoefficienter i visse tilfælde.
• Fritagelse for geninvestering i hovedboligHvis hovedboligen sælges, og overskuddet helt eller delvist geninvesteres i en anden hovedbolig inden for de lovlige tidsfrister, er den geninvesterede del af overskuddet muligvis ikke skattepligtig.
• Fritagelse for personer over 65 år Ved salg af hovedboligen: Kapitalgevinsten beskattes ikke, hvis skatteyderen er 65 år eller ældre og flytter sin hovedbolig.
• Fritagelse for naturalydelse eller tvangsauktion af hovedbolig når visse sårbarhedskrav er opfyldt, hvorved beskatning af en rent formel gevinst undgås.

Selskabsskat og ejendomsselskaber

Virksomheder, der beskæftiger sig med markedsføring, køb, salg eller udlejning af fast ejendom, beskattes af Selskabsskat, som beskatter overskuddet med en generel sats på 25%Det skattepligtige grundlag bestemmes ud fra det regnskabsmæssige overskud, justeret for fradragsberettigede omkostninger, afskrivninger, hensættelser og andre skattereguleringer.

Inden for dette felt bliver følgende relevante: aktivholdingselskaber og selskaber, hvis hovedaktivitet er udlejning af boligerHvis de har tilstrækkelige materielle og menneskelige ressourcer og opfylder de lovgivningsmæssige krav, kan de få adgang til incitamenter såsom fradrag for visse investeringer, bonusser på lejeindtægter og særlige ordninger, der optimerer skattebyrden.

Et særligt tilfælde er SOCIMI (ejendomsinvesteringsfonde), som har en yderst fordelagtig ordning: de kan betale 0 % i selskabsskat, hvis de blandt andet anvender størstedelen af ​​deres aktiver til udlejning, fordeler mindst 80 % af deres overskud blandt partnerne og er noteret på regulerede markeder.

Formueskat

Formueskatten opkræves pr. nettoformue for enkeltpersoner pr. 31. decemberDette omfatter ejendomme, der er vurderet i henhold til skattereglerne (matrikelværdi, anskaffelsesværdi eller værdi verificeret af forvaltningen, normalt den højeste af disse). Gæld og forpligtelser fratrækkes denne værdi.

I praksis omfatter denne skat adskillige undtagelser og minimumskravDen primære bolig er normalt fritaget op til en omtrentlig grænse på €300.000, og der er en generel minimumsfritagelse på omkring €700.000, selvom de specifikke regler og bonusser afhænger af hver autonom region, og i nogle kan det effektive gebyr reduceres til næsten nul.

Arve- og gaveafgift

Når en ejendom erhverves vederlagsfrit, uanset om ved arv (mortis causa) eller ved donation (inter vivos)Arve- og gaveafgiften kommer i spil. Denne afgift gælder altid for enkeltpersoner og er delvist overdraget til de selvstyrende regioner, som fastsætter satser, nedsættelser og godtgørelser.

Den endelige skattebyrde vil afhænge af Tre nøglefaktorer: ejendommens værdi, graden af ​​slægtskab mellem overdrager og erhverver og de regionale regler.Der er normalt betydelige rabatter for slægtskab, meget betydelige rabatter for erhvervelse af afdødes primære bolig (ofte op til 95 % af værdien) og bonusser på gebyret, der i nogle regioner når op på 99 % for direkte slægtninge.

IRNR: Indkomstskat for ikke-residenter med fast ejendom i Spanien

Skatteydere, der ikke er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, men ejer ejendom her, er underlagt Ikke-residentindkomstskat (IRNR) på ejendomsindkomst genereret på spansk territoriumDenne skat opkræver blandt andet:

• Lejeindtægter af boliger, lokaler og anden fast ejendom beliggende i Spanien.
• Kapitalgevinster fra salg af fast ejendom beliggende i Spanien.

således Det er garanteret, at ejendomsindkomst genereret i Spanien vil blive beskattet her., uanset ejerens bopælsland, med anvendelse af de specifikke satser og regler i IRNR, samt dobbeltbeskatningsaftaler, hvor de findes.

Ejendomsskat og kommunal kapitalgevinstskat: grundlæggende lokal beskatning

El Ejendomsskat (IBI) er en kommunal skat af periodisk karakter Denne skat opkræves på ejerskabet af ejendommene (fuld ejendomsret, brugsret eller andre tinglige rettigheder). Den beregnes ved hjælp af matrikelværdien som reference og ved anvendelse af den skattesats, der er godkendt af hver kommune, og som normalt ligger mellem cirka 0,4 % og 1,1 % af matrikelværdien.

Ved siden af ​​IBI optræder den såkaldte Skat på værdistigningen af ​​byjord (IIVTNU), kendt som kommunal kapitalgevinstskatDet er en direkte skat, der opkræver den teoretiske værdistigning på byjord, når ejendommen overdrages (ved salg, arv, donation osv.), med udgangspunkt i jordens matrikelværdi og ejerperioden.

Efter de seneste reformer, Hvis der ikke kan bevises en reel værdistigning, kan afgiften ikke kræves.Og mange kommuner har justeret deres bestemmelser. Alligevel kan satserne være høje (op til 30 % effektive, afhængigt af kommunen og ejerskabsår), så dens indflydelse på boligsalget kan være betydelig.

Indirekte skatter: Moms, ITP, AJD og ICIO

Indirekte skatter i ejendomssektoren påvirker primært salg, realkreditlån, byggeri og visse kontrakterNøglen er at vide, om transaktionen er momspligtig eller omvendt momspligtig, og hvornår dokumenterede retsakter kommer i spil.

Moms på ejendomshandler

Moms primært afgifter Levering af nye ejendomme fra udviklere, bygherrer eller iværksætteresamt visse renoverings- og byggearbejder. Den gælder generelt ikke for salg af brugte boliger mellem private, som er underlagt overførselsafgift.

De mest almindelige momssatser for fast ejendom er:

• 10% på levering af boliger, inklusive op til to parkeringspladser pr. bolig og annekser, der overdrages samlet.
• 4% for visse officielt beskyttede boliger under særlige ordninger eller offentlig fremme, når det er fastsat i bestemmelserne.
• 21 % for ejendomme, der ikke anvendes til boliger (erhvervslokaler, kontorer, parkeringspladser sælges separat, hoteller, lagerbygninger osv.).

Et nøglebegreb her er første levering af boligEn ejendom betragtes som den første levering, når den erhverves fra bygherren efter færdiggørelse af byggeri eller renovering, medmindre ejendommen har været beboet kontinuerligt i mindst to år af andre personer end køberen. Hvis dette krav om forudgående beboelse er opfyldt, kan salget være underlagt overdragelsesskat (ITP) i stedet for moms (medmindre køberen er den, der har beboet ejendommen i mere end to år).

ITP og AJD: byrdefulde overførsler og notarielle dokumenter

El Ejendomsoverdragelsesskat (ITP) Dette gælder blandt andet for køb af brugte ejendomme, når transaktionen ikke er momspligtig. Det er en afgift, der overdrages til de selvstyrende regioner, som fastsætter satserne inden for bestemte intervaller: det mest almindelige interval er mellem 6 % og 10 %, med reducerede satser (for eksempel mellem 4 % og 7 %) for unge, store familier eller primære boliger, i henhold til regionale bestemmelser.

For sin del, Skatten på dokumenterede retshandlinger (AJD) beskatter notarielle dokumenter, der dokumenterer handlinger, der kan registreres i ejendomsregistret. og andre dokumenter med registreringsvirkning. I ejendomssager er AJD særligt relevant i:

• Køb og salg af nye boliger (ud over moms).
• Realkreditforfatning.
• Visse virksomheds- eller omstruktureringsaktiviteter knyttet til fast ejendom.

Typen af ​​AJD (stempelafgift) er også regional og findes normalt mellem 0,5 % og 1,5 % af den skødede værdi, med mulige undtagelser eller bonusser for beskyttet bolig, unge, store familier eller visse tilfælde af sædvanligt opholdssted.

ICIO: skat på arbejder, konstruktioner og installationer

El Skat på byggeri, installationer og arbejder (ICIO) er en kommunal skat Denne afgift opkræves på byggeprojekter, der kræver byggetilladelse. Beskatningsgrundlaget er normalt de faktiske omkostninger ved arbejdet, og skattesatsen fastsættes af hver kommune inden for de lovmæssige rammer.

Denne skat påvirker større renoveringer, nybyggeri, renoveringer og visse installationerog det bør tages i betragtning i det samlede budget for ethvert byggeprojekt, sammen med gebyrerne for byggetilladelser.

Beskatning i forskellige faser: køb, ejerskab, leje og salg

For at tydeliggøre kortet er det nyttigt at se, hvilke skatter der typisk kommer i spil i hver fase af en ejendoms livscyklus: køb, ejerskab, leje og salg eller overdragelse.

Skatter ved køb af ejendom

Ved erhvervelse af en bolig eller en ejendom vil beskatningen primært afhænge af om det er en ny ejendom (førstegangsoverdragelse) eller en brugt ejendomog om sælgeren er en udvikler/iværksætter eller en privatperson.

• Ny bolig (første levering):
  • Det betaler sig IVAnormalt 10 % (eller 4 % i tilfælde af særlige ordninger eller offentligt støttede boliger).
  • Derudover foretages betaling AJD på købekontrakten (omtrentlig sats mellem 0,5 % og 1,5 %, afhængigt af den selvstyrende region).
• Brugt bolig (anden og efterfølgende overdragelser):
  • Når en privatperson sælger, er transaktionen Det er ikke momspligtigt, men ITP.
  • Hvis en virksomhed sælger, men det ikke er den første levering (og momsfritagelsen ikke fraviges i specifikke tilfælde), er den normalt også underlagt ITP.
  • ITP-satsen ligger generelt mellem 6 % og 10 %, med reducerede satser for primære boliger, unge eller beskyttet bolig, i henhold til regionale regler.

Skatter på at eje ejendom

I de år, ejendommen ejes, står ejeren over for flere periodiske eller tilbagevendende skatter:

• IBIKommuneskat beregnes ud fra matrikelværdien med omtrentlige satser mellem 0,4 % og 1,1 %. Der kan være rabatter for offentligt fredede boliger, store familier eller ejendomme med vedvarende energianlæg.
• Personlig indkomstskat (beregning af ejendomsindkomst)For fritidshuse, der ikke udlejes, angives en formodet indkomst svarende til en procentdel af matrikelværdien (ca. 1,1%-2%). Den primære bolig er ikke omfattet af denne beregning.
• Formueskat (hvis relevant): Afhængigt af aktivernes samlede værdi og undtagelserne (primær bolig op til en vis grænse, minimumsfritagelse og regionale bonusser) kan det være nødvendigt at deklarere og betale gebyret for ejendommenes nettoværdi.

Skatter ved leje af en ejendom

Hvis ejendommen er udlejet, skal udlejeren oplyse indkomst i personlig indkomstskat (person) eller i selskabsskat (juridisk enhed)I den personlige indkomstskat (IRPF) beskattes udlejning af lejerens primære bolig som indkomst fra fast ejendom og kan under normale omstændigheder drage fordel af en reduktion på 60% af den positive nettoindkomst.

Derudover i nye boliglejemål med købsoptionLejeindtægter (levering af tjenesteydelser) er momspligtige med en sats på 10% (eller 4% for visse subsidierede boligenheder), inklusive op til to garager og annekser, der lejes sammen. Skattebehandlingen kan variere for turistudlejning, sæsonudlejning eller erhvervslokaler, hvor moms og kildeskat spiller en forskellig rolle.

Skatter ved salg af en ejendom

Ved ejerskifte af en ejendom, uanset om det er en primær bolig, et fritidsbolig, en erhvervsejendom eller en luksusejendom, spiller følgende hovedsageligt ind. Personlig indkomstskat og kommunal kapitalgevinstskat, udover notar- og registreringsgebyrer.

• Personlig indkomstskat:
  • Den positive forskel mellem salgsværdien og anskaffelsesværdien genererer en kapitalgevinst, der beskattes med de stigende opsparingssatser (19%-28%).
  • De allerede nævnte undtagelser kan finde anvendelse: geninvestering i hovedbolig, overførsel af hovedbolig af personer over 65 år, naturalydelser i specifikke situationer og overgangsordninger for meget gamle anskaffelser (reduktion).
• Kommunal kapitalgevinstskat (IIVTNU):
  • Den beskatter stigningen i værdien af ​​byjord i løbet af ejerperioden.
  • Beløbet afhænger af jordens matrikelværdi, de forløbne år og de kommunale koefficienter og -satser, hvor den effektive sats i nogle tilfælde når op på tæt på 30 %.
  • Hvis det påvises, at der ikke har været nogen reel værdistigning, finder kravet ikke anvendelse.

Ved salg af luksusejendomme, såsom dem der findes i luksusområder (for eksempel Sotogrande eller andre lignende områder), Disse skatter kombineres med andre relevante udgifter: notargebyrer, tinglysningsgebyrer, vurderingsgebyrer, mulige provisioner og realkreditomkostninger.Derfor er god skatte- og finansiel rådgivning praktisk talt obligatorisk.

Boligkoncept, første levering og ejendomskvalificering

I momssammenhæng definerer reglerne ikke med fuldstændig præcision, hvad der udgør en bolig, men den administrative doktrin forstår generelt en bolig som... bygning eller del af den, der er beregnet til bolig for en person eller familie, hvor deres hjemlige liv finder stedDette er afgørende for at anvende den reducerede sats på 10 % (eller 4 % i visse beskyttede tilfælde) sammenlignet med 21 % for ejendomme, der ikke anvendes som bolig.

Det betragtes som Byggearbejdet på et hus er afsluttet, når en færdiggørelsesattest for arbejdet er udstedt af arkitekten og bygningssagkyndigen. som administrerer dem. Fra det øjeblik kan leverancerne fra bygherren til køberen være første eller anden leverance med forskellige skattemæssige konsekvenser.

La Den første levering af boliger sker, når bygherren sælger boligen, når byggeriet eller renoveringen er færdiggjort.Medmindre ejendommen har været beboet kontinuerligt af andre personer end køberen i en periode på to år eller mere, kan overdragelsen betragtes som en anden overdragelse og være underlagt overdragelsesskat.

For med sikkerhed at afgøre, om en specifik købs- og salgstransaktion skal beskattes under moms eller ITP, Administrationen tilbyder værktøjer som f.eks. administrativ doktrin og ejendomsvurderingsmandensom hjælper med at placere transaktionen i den korrekte kategori baseret på ejendommens anvendelse, tidligere overdragelser og karakteristika.

Tingrettigheder, blottet ejerskab, brugsret og beboelse: værdifordeling

I mange komplekse transaktioner, især når der er flere købere, arvinger, eller når brugsret og bare ejendomsret opdeles, er det afgørende beregn korrekt værdien af ​​hver rettighed og procentdelen af ​​deltagelse at korrekt afregne ITP, AJD eller, hvor det er relevant, andre skatter.

Rent praktisk kan man, når man køber en ejendom, købe fuldt ejerskab (fuldstændig ejendomsret), blottet ejerskab, livsbrugsret eller beboelsesretSelvevalueringsskemaet tillader normalt forskellige muligheder: forholdsmæssig fordeling, når alle erhverver i samme forhold, eller individuel fordeling ("fordel"), når hver køber overtager forskellige procenter eller rettigheder.

Hvis for eksempel to personer køber en lejlighed og hver ejer 50%, er det nok at angiver fuldt ejerskab og en andel på 50% for hverSystemet fordeler automatisk 100% af værdien af ​​rettigheden mellem begge parter. Hvis en tredje parkeringsplads kun erhverves af én af køberne, vil den anden blive tildelt en andel på 0% i den pågældende ejendom.

I mere sofistikerede tilfælde, såsom når en af ​​køberne erhverver den blotte ejendomsret, og en anden erhverver en livslang brugsret, Blanketten skal angive rettighedstypen (bare ejerskab eller brugsret), om den er på livstid, og detaljerne om brugsretten. (Skatte-ID og fødselsdato). Med disse data beregner programmet den procentvise værdi af brugsretten i henhold til juridiske formler, og som difference den procentvise værdi af den blotte ejendomsret.

Noget lignende sker med beboelsesretsom også kan værdiansættes uafhængigt af ejendommen. Det er dog vigtigt, at aktivsektionen korrekt registrerer den samlede deklarerede værdi af hele ejendommenog ikke kun den del, der erhverves (eller procentdelen af ​​den blotte ejerskab), således at beregningen af ​​procenterne og delværdierne er korrekt.

I scenarier med udelte halvdele, flere aktiver og forskellige rettigheder fordelt mellem de samme personerDet kan være nødvendigt at registrere hver del som et selvstændigt aktiv i selvangivelsen (for eksempel udelt halvdel 1 og udelt halvdel 2) for korrekt at afspejle, hvem der erhverver hvad, og i hvilken procentdel, både bare ejendomsret og brugsret eller fuldt ejerskab.

Fritagelser, bonusser og strategier til at betale mindre skat

Selvom ejendomsskattesystemet kan virke overvældende, er der en bred vifte af Fritagelser, nedsættelser, fradrag og bonusser, der giver mulighed for en betydelig reduktion af skattebyrden hvis operationen er planlagt på forhånd.

I købsfasen, den Anden overførsel mellem privatpersoner er ikke momspligtig, men i stedet momspligtig (ITP).Reducerede satser for ejendomsoverdragelsesskat (ITP) eller stempelafgift (AJD) kan gælde for grupper såsom unge, store familier eller ved erhvervelse af en primær bolig, i henhold til regionale regler. Nogle overdragelser er fritaget for stempelafgift, især dem, der involverer beskyttede transaktioner eller visse virksomhedsomstruktureringer.

I løbet af driftsperioden kan kommunerne give tilladelse Ejendomsskatterabatter (IBI) på op til 50%-90% for officielt beskyttede boliger, store familier eller ejendomme med energiforbedringerPersonindkomstskatten (IRPF) fritager fraregning af indkomst for den primære bolig og tilbyder overgangsordninger for fradrag for investeringer i den primære bolig for køb før 2013, ud over fradrag for energirenovering med procentsatser mellem 20 % og 60 % afhængigt af graden af ​​effektivitetsforbedring.

I transmissionen giver reglerne mulighed for at drage fordel af Fritagelse for geninvestering i hovedbolig, fritagelse for personer over 65 år ved salg af deres hovedbolig og betydelige reduktioner i arve- og gaveafgift ved arv af afdødes hovedboligsamt regionale bonusser, der nogle gange når op på næsten 99 % for nærmeste familiemedlemmer.

Endelig, for betydelige aktiver eller intensiv udlejningsaktivitet, brugen af ​​aktivholdingselskaber, boligudlejningsselskaber eller SOCIMI'er Dette kan føre til betydelig skatteoptimering takket være fradrag, fremskyndede afskrivninger og reducerede satser eller bonusser i selskabsskatten, forudsat at de lovmæssige krav overholdes nøje, og der indhentes god professionel rådgivning.

Samlet set giver en forståelse af, hvordan personlig indkomstskat (IRPF) fungerer ved salg og udlejning, forskellen mellem moms og overførselsafgift (ITP) i salgstransaktioner, ejendomsskattens (IBI) og kommunal kapitalgevinstskats rolle, samt de mange tilgængelige fritagelser og godtgørelser, mulighed for... Gå enhver ejendomstransaktion an med langt større kontrol over skattepåvirkningen og undgå ubehagelige overraskelser ved skatteafregning..