- Individuaalne hüpoteeklaenu hindamine määrab kindlaks vara kaalutletud ja detailse väärtuse, mis on pangale hüpoteegi andmise aluseks.
- Katastri võrdlusväärtus on ITP ja AJD peamine maksubaas, kuid see võimaldab vaidlustamist, kui see ületab turuväärtust.
- Hüpoteeklaenu hindamine tühistab võrdlusväärtuse ainult siis, kui see on hästi põhjendatud, koos asjakohaste võrdlusandmete ja põhjaliku tehnilise selgitusega.
- Hindamisaruandes sisalduva dokumentatsiooni, tähtaegade, kulude ja hoiatuste mõistmine aitab teil ostu planeerida ning vältida probleeme maksuhalduri ja pangaga.
La individuaalne hüpoteeklaenu hindamine Sellest on saanud võtmeelement kodu ostmisel, hüpoteegi sõlmimisel ja üha enam ka maksuhalduriga läbirääkimistel kinnisvarale teatud maksude määramiseks omistatava väärtuse üle. See ei ole panga jaoks pelgalt formaalsus: õigesti kasutades võib see olla võimas vahend kinnisvara tegeliku turuväärtuse tõestamiseks.
Lisaks mõiste katastriüksuse võrdlusväärtus Selliste maksude nagu kinnisvaramaksu (ITP), tempelmaksu (AJD) ning pärandi- ja kinkemaksu puhul on mänguväljak täielikult muutunud. Kohtud selgitavad selle võrdlusväärtuse piire ja seda, millal saab hüpoteeklaenu hindamist, kui see on korralikult individuaalne ja hästi selgitatud, selle vaidlustamiseks kasutada. Seetõttu on oluline mõista, mis on hindamine, kuidas seda tehakse, kes selle allkirjastab, milliseid dokumente see nõuab ja kuidas see on seotud võrdlusväärtusega, et vältida ebameeldivaid üllatusi nii panga kui ka maksuhalduriga.
Mis on individuaalne hüpoteeklaenu hindamine?
Kui me räägime individuaalne hüpoteeklaenu hindamine Peame silmas Hispaania Panga akrediteeritud ettevõtte kvalifitseeritud hindaja koostatud tehnilist aruannet, mis on koostatud konkreetse hüpoteeklaenu tagatise kohta. See aruanne analüüsib üksikasjalikult konkreetset kinnisvara ja selle konteksti, et määrata kindlaks mõistlik ja jätkusuutlik väärtus. See ei ole ligikaudne hinnang ega piirkonna üldine väärtus; see keskendub hinnatava kinnisvara eripäradele.
Hüpoteeklaenu tagatise hindamise eesmärki reguleerib Määrus ECO 805/2003 ja seotud muuhulgas hüpoteeklaenuvõtjate kaitset käsitleva seadusega 1/2013. Pank kasutab selles aruandes näidatud väärtust alusena maksimaalse laenusumma arvutamiseks, mida ta on nõus andma, tavaliselt rakendades sellele väärtusele protsenti (näiteks klassikaline 80%).
Individualiseerimine on võtmetähtsusega: aruandes tuleb selgitada, kuidas see konkreetne väärtus saavutati, milliseid võrdlusväärtusi kasutati, milliseid korrigeerimisi rakendati ja kuidas asukoht, vara seisukord või selle õiguslikud piirangud seda mõjutavad. Kui tegemist on lihtsalt arvuga ilma täiendava selgituseta, pole sellest vaevalt kasu teiste ametlike väärtuste, näiteks katastriüksuse võrdlusväärtuse vaidlustamiseks.
Katastri väärtus, turuväärtus ja hüpoteegi hindamine
Viimastel aastatel on Katastri viiteväärtus Sellest on saanud kinnisvaraga seotud maksude, näiteks vara võõrandamismaksu ja tempelmaksu (ITP ja AJD) ning pärandi- ja kinkemaksu (ISD), peamine maksubaas. Katastri peadirektoraat määrab selle väärtuse objektiivselt, kasutades suuri tehinguandmeid, ilma iga kinnisvaraobjekti eraldi külastamata.
ITP ja AJD üldreegel on, et maksubaas on praegune võrdlusväärtus maksu kogunemise kuupäeval. Kui deklareeritud väärtus või dokumendis registreeritud hind on võrdlusväärtusest kõrgem, loetakse maksubaasiks neist summadest suurem. Teisisõnu, võrdlusväärtus toimib tegelikult makstud hinna suhtes alumise piirina, mitte kunagi ülempiirina.
Katastrimäärused sätestavad, et Võrdlusväärtus ei tohi ületada turuväärtustSelle tagamiseks kehtestab rahandusministeerium vähendusteguri (FM), mis vähendab turu-uuringute tulemusi. Näiteks linnakinnisvara puhul on alates määrusest HFP/1104/2021 kehtestatud tegur 0,9, mis jääb jõusse ka järgnevatel aastatel, nii et teoreetiliselt on kontrollväärtus turu keskmisest madalam.
Praktikas võib aga juhtuda, et konkreetse kinnisvara puhul osutub Kinnistusregistri poolt automaatselt arvutatud võrdlusväärtus kõrgem kui tegelik turuhindJust siin muutuvad individuaalsed hüpoteeklaenude hindamised koos muude tõendusmaterjalidega oluliseks, et arutada seda väärtust maksuametiga.
Juhud, kus võrdlusväärtust ei tohiks olla
Mitte kõigil kinnisvaraobjektidel pole katastriüksuse võrdlusväärtusMäärused sätestavad olukorrad, kus seda väärtust üldse ei määrata või see ei ole kohaldatav kinnisvara omaduste või katastriandmete puuduste tõttu. Oluline on seda teada, sest kui võrdlusväärtust ei ole, on maksualane arutelu teistsugune ja tähelepanu keskmes on deklareeritud väärtus või maksuhalduri poolt kontrollitud väärtus.
Võrdlusväärtust ei määrata muuhulgas juhtudel, kui vara on tööstuslikel, kontori-, äri-, spordi-, meelelahutus-, vaba aja veetmise ja majutuse, tervishoiu, heategevusliku, kultuurilise, religioosse või ainulaadse kasutuse eesmärgilSamuti on välja jäetud juhtumid, kus hooned on varemetes seisukorras või kui kinnisvara peetakse katastriüksuse seisukohast vähearendatud.
Samamoodi omadused koos administratiivselt piiratud müügihindNäiteks teatud subsideeritud või avalikult edendatavad eluasemed, mille maksimaalne hind on seadusega kehtestatud. Samuti on välja jäetud ebaseaduslikult asustatud kinnisvara või need, mida [asjakohane õigusakt/küsimus] otseselt mõjutab. looduskatastroofid, samuti need, mille puhul katastriandmete loogilis-arvutipõhine järjepidevus esineb puudusi, mis takistavad võrdlusväärtuse matemaatilist arvutamist.
Kui mõni neist välistamiskriteeriumidest kehtib, ei saa maksuhaldurid maksubaasi kindlaksmääramisel tugineda võrdlusväärtusele ja peavad väärtuse kontrollimiseks kasutama muid vahendeid. Sellistel juhtudel individuaalne hüpoteeklaenu hindamine Sellel võib olla veelgi suurem kaal, kuna see on üks väheseid usaldusväärseid tehnilisi aruandeid kinnisvara väärtuse kohta.
Kohtupraktika: hüpoteegi hindamine versus võrdlusväärtus
Kohtud määratlevad järk-järgult, milline on võim. hüpoteegi hindamine katastriüksuse võrdlusväärtuse vaidlustamisel, nagu näidatud põhiväitedAsjakohane otsus on Castilla y Leóni kõrgema kohtu (peakorteriga Burgos) 2. veebruari otsus nr 13/2026, milles analüüsitakse juhtumit, kus kinnisvara võrdlusväärtus ületas nii ostuhinna kui ka maksumaksja esitatud hüpoteeklaenu hindamisel saadud väärtuse.
Sellisel juhul oli tegemist Ávila provintsis asuva kinnisvaraga, mille müük oli vormistatud hinnaga 79 000 eurot. Maksumaksja arvestas ise ülekandemaksu ja tempelmaksu (ITP ja AJD), kasutades maksubaasi. Võrdlusväärtus 199 677,80 eurotHiljem taotles ta aga enesehinnangu parandamist ja makse tagastamist, väites, et tegelik turuväärtus oli umbes 113 691,06 eurot, mis langes kokku laenu puhul kasutatud hüpoteeklaenu hindamistulemusega.
Regionaalvalitsus taotles Katastriametilt aruannet, mis võrdlusväärtuse kaks korda kinnitanudSelle katvusega lükkas maksuamet paranduse tagasi. Maksumaksja väitis, et tegelik turuväärtus oli see, mis määrati kindlaks individuaalse hüpoteeklaenu hindamise käigus, samas kui võrdlusväärtus ületas tehingu majanduslikku tegelikkust.
Kohus märgib, et katastriandmetel on tõesuse eeldusSee on aga ümberlükatav eeldus, mis tähendab, et seda saab vaidlustada. Õiguslik arutelu keskendub sellele, kas võrdlusväärtus ületab turuväärtust või kas katastri eeskirju kohaldati selle määramisel selle konkreetse vara jaoks valesti.
Miks lihtsast numbrite erinevusest ei piisa
Castilla ja Leóni puhul ei väitnud maksumaksja võrdlusväärtuse arvutamisel tehtud konkreetseid vigu, vaid väitis lihtsalt, et Maksustatav baas peaks olema hüpoteegi hindamise tulemus.sest ta uskus, et see peegeldab turgu paremini kui võrdlusväärtus. Tõendina esitas ta ainult hüpoteeklaenu tagatise hindamisaruande.
Kohus järeldab, et pelgalt numbriline erinevus Hinnangu ja võrdlusväärtuse erinevus ilma lahknevuse õigustava tehnilise selgituseta ei ole piisav, et neid ühte teisega asendada. Kõrgem Kohus hoiatab, et kui seda kriteeriumi aktsepteerida, oleks maksubaas lõpuks alati hüpoteeklaenu hindamise tulemus, olenemata sellest, kas see on madalam, mis ei vasta seadusandja kavatsusele ega võrdlusväärtuste süsteemi ülesehitusele.
Selleks, et hindamisel oleks võrdlusväärtuse suhtes tõeline tõendusjõud, peab aruanne olema korralikult motiveeritud ja individualiseeritudPeate selgitama, millist metoodikat kasutatakse, milliseid võrreldavaid kinnisvaraobjekte võetakse võrdluseks, miks need on kõnealuse kinnisvaraobjektiga võrreldavad ja milliseid kohandusi tehakse pindala, seisukorra, asukoha, vanuse, linnapiirangute, asustuse jms erinevuste tõttu.
Vaidlusaluses kohtuotsuses ei vastanud hüpoteeklaenu eesmärgil tehtud hindamine neile nõuetele: võrdlusobjektidena kasutatud kinnisvara ei olnud selgelt võrreldavSamuti ei olnud paranduste õigustavaid asjaolusid üksikasjalikult kirjeldatud. Kohus saab aru, et pakutakse alternatiivset väärtust, kuid ilma avaldamata, milliseid konkreetseid vigu administratsiooni arvutatud võrdlusväärtus sisaldab, mistõttu administratsiooni täpsuse eeldus ei ole ümber lükatud.
Castilla ja Leóni kõrgem kohus jõudis järeldusele, et esitatud tõendite põhjal ei piisa kinnisvaramaksu (ITP) maksubaasina kohaldatud võrdlusväärtuse tühistamiseks. Teisisõnu, hüpoteegi hindamine iseenesest ja ilma piisava tehnilise selgituseta ei olnud piisav, et tühistada maaregistri kehtestatud võrdlusväärtus.
Kui hindamine tõepoolest õõnestab kontrollväärtust
Kohtupraktika ise selgitab, et olukord muutub, kui hüpoteegi hindamine toimub hoolikalt individualiseeritud ja tehniliselt põhjendatudSellistel juhtudel võib see üksi või koos teiste ekspertarvamustega tõestada, et kontrollväärtus on turuväärtusest kõrgem ja seetõttu tuleks seda allapoole korrigeerida.
Seda illustreerib näiteks Kanaari saarte kõrgema kohtu (Santa Cruz de Tenerife koda) 15. juuli 2024. aasta otsus, mille kohaselt sellise ettevõtte nagu TINSA koostatud hindamine vastas kõigile detailsuse, metodoloogilise korrektsuse ja konkreetsele varale kohandamise nõuetele. Kohus leiab, et eksperdiaruanne koos võrdleva analüüsi ja selgesõnaliste parandustega näitab piisavalt ... madalam turuväärtus viitenumbrile, mis võimaldab maksumaksjal moonutada maksuameti arvutatud maksubaasi.
Peamine on see, et aruandes ei antaks lihtsalt numbrilist väärtust, vaid pakutaks ka kindel tehniline argument: võrreldavate kinnisvaraobjektide põhjendatud valik, ümbruse uurimine, kinnisvara tegelik seisukord, juriidilised piirangud, kasutus, võimalikud linnaplaneerimise piirangud jne. Just see lisatud individualiseerimine ja läbipaistvus muudavad hüpoteeklaenu hindamise tõhusaks relvaks võrdlusväärtuse vaidlustamiseks, kui see on turu tegelikkusest kõrvale kaldunud.
Samamoodi rõhutab Valencia autonoomse piirkonna kõrgem kohus (11. juuni 2024. aasta otsus kohtuasjas 655/2023), et Võrdlusväärtuse rakendamine ei tähenda väärtuse kontrollimist traditsioonilises mõttes, vaid pigem objektiivse õigusliku aluse lihtne kohaldamine. Seda õiguslikku alust saab aga vaidlustada õigussüsteemi pakutavate tõendamisvahendite abil, sealhulgas hindamisaruannete ja eksperdiarvamuste abil, mis näitavad vara ülehindamist.
Võrdlusväärtuse põhiseaduspärasus ja selle vaidlustamise võimalus
Konstitutsioonikohus on oma 12. veebruari otsuses nr 13/2026 deklareerinud, et Katastri viiteväärtus See on ITP, AJD ja ISD maksubaasina põhiseaduspärane. Komisjon leiab, et see süsteem, mis on konfigureeritud massiivsete turuandmete abil ja kohandatud vähendusteguriga, mõõdab piisavalt majanduslikku suutlikkust ega riku Magna Cartat.
Sama kohtuotsus teeb aga selgeks, et Võrdlusväärtuse põhiseaduspärasus ei tähenda selle puutumatustSelle kehtivus tugineb just nimelt asjaolule, et maksumaksjatel säilib reaalne ja efektiivne võimalus seda vaidlustada, kui see ei kajasta konkreetse vara turuväärtust. Teisisõnu: võrdlusväärtus on üldreeglina kehtiv, kuid see võib ja peaks muutuma, kui on tõendatud, et see konkreetsel juhul ületab turuväärtust.
Selleks saab huvitatud isik kasutada kõik seaduses vastuvõetavad tõendamisvahendidIndividuaalsed hüpoteeklaenude hindamisaruanded, eksperdiarvamused, piirkonna spetsiifilised turu-uuringud, võrreldavad ostu-müügilepingud, linnaplaneerimise aruanded, fotod kinnisvara tegelikust seisukorrast jne. Nii haldus- kui ka kohtumenetluses on maksumaksjal õigus esitada selliseid tõendeid võrdlusväärtuse vea tõendamiseks.
Konstitutsioonikohtu enda otsus rõhutab, et kui süsteem nõuaks alati kontrollväärtuse aktsepteerimist, isegi kui see osutuks turuväärtusest kõrgemaks, võiks tekkida [kriis/probleem] põhiseadusevastase probleemi majandusliku suutlikkuse põhimõtte rikkumise tõttu. Seega on otsuse vaidlustamise võimalus mudeli õigusliku jätkusuutlikkuse seisukohalt oluline.
Kuidas koostada individuaalset hüpoteeklaenu hindamist
Hüpoteeklaenu eesmärgil tehtavad hindamised peab läbi viima pädev tehnik integreeritud Hispaania Panga poolt heakskiidetud hindamisettevõttesse (näiteks sellised ettevõtted nagu Tinsa, Tasvalor või muud registreeritud üksused). Määrus ECO 805/2003 kehtestab kasutatavad metodoloogilised kriteeriumid, varade liigid ja hindamisalused.
Hindaja külastab kinnisvara füüsiliselt, et analüüsida mitmeid muutujaid: konkreetne asukoht ja piirkonna teenused (poed, ühistransport, rajatised), hoone tüüp (ühepereelamu, mitmepereelamu), asukoht kvartalis (korrus, suund), kasutatav ja ehitatud pindala, siseplaneering, valgustus ja vaated, materjalide kvaliteet, säilivusaeg, rajatised (küte, kliimaseade, lift), ühiskasutatavad elemendid, jätkusuutlikkuse sertifikaadid jne.
Külastuse käigus tuvastab spetsialist kinnisvara, võtab mõõtmised, teeb fotosid ja kontrollib füüsilise reaalsuse ja dokumentatsiooni vaheline kooskõla registri- ja katastriandmed. Samuti vaatab see läbi linnaplaneerimise olukorra, võimaliku avaliku kaitse olemasolu, koormatised, servituudid, kasutuse või mis tahes sündmused, mis võivad mõjutada selle väärtust või sobivust hüpoteeklaenu tagatiseks.
Kogu selle teabe põhjal rakendab hindaja tunnustatud hindamismeetodid (võrdlus, üürihinna uuendused, asenduskulu jne, vastavalt vajadusele) ja valib võrreldavad kinnisvaraobjektid, mis on hiljuti müüdud samas või sarnases piirkonnas. Seejärel teeb ta nende võrreldavate kinnisvaraobjektide suuruse, seisukorra, vanuse, asukoha või ainulaadsete omaduste järgi kohandusi, kuni jõuab tehnilise turuväärtuseni ja vajaduse korral mõistliku hüpoteegi väärtuseni.
Lõpparuande vaatab üle ja kinnitab hindamisfirma ise, kes panustab andmebaasidesse, sisemistesse kvaliteedikontrollidesse ja kogunenud kogemustesse. Tulemuseks on ametlik dokument mis hõlmab hüpoteegi hindamisväärtust, eeldatavat turuväärtust ja paljudel juhtudel soovituslikku oksjoniväärtust (sundmüügi minimaalne summa).
Hüpoteeklaenu hindamiseks vajalikud dokumendid
Protsessi kiirendamiseks on soovitatav omada põhidokumentatsioon kinnisvarast. Tavaliselt on nõutav miinimum kinnistusraamatu märge ja katastritunnus, kuigi olenevalt vara liigist võidakse nõuda ka rohkem dokumente (plaanid, dokumendid, litsentsid jne).
La Nota Lihtne See on maa-ameti väljastatud dokument, mis sisaldab kinnisvara kirjeldust (pindala, piirid, laad), asukohta, registreeritud omanikku, omandamise kuupäeva ja kõiki olemasolevaid koormatisi või pandiõigusi (hüpoteegid, pandid, servituudid jne). See on vajalik hindamiseks ja ei tohi olla vanem kui kolm kuud.
Paljudel juhtudel pakuvad maaklerfirmad või hindamisfirmad Nota Simple'i (kinnisvararegistri väljavõtte) taotluse haldamist tasu eest. lisakulu Kliendi jaoks on protsess lihtsustatud. Kui tellimus hõlmab mitut kinnisvaraobjekti, on igaühe kohta vaja kinnistusraamatu väljavõtet, kuna hüpoteegi hindamine on individuaalne, mitte üldine.
Lisaks võrdleb hindaja registridokumente katastri- ja linnaplaneerimisdokumentidega, kontrollides registrikirjelduse, katastriandmete ja füüsilise reaalsuse vastavusSamuti kontrollitakse, kas vara suhtes kohaldatakse avaliku kaitse korda või linnaplaneerimise piiranguid, mis mõjutavad selle väärtust või üleandtavust.
Tähtajad, kehtivus ja panga poolt aktsepteerimine
Kui vajalikud dokumendid on olemas ja eelarve kinnitatud, koordineerib hindamisfirma kinnisvara külastus ja välitööd. Pärast ülevaatust koostab tehnik aruande ja esitab selle läbivaatamiseks. Aruande tavaline valmimisaeg on paar päeva, olenevalt vara keerukusest ja hindaja töökoormusest.
Alates hetkest, kui hindamisaruanne pangale esitatakse, on üksustel, sh. hoiupangadTavaliselt võtavad nad aega vahemikus 10 ja 15 päeva hüpoteegi heakskiitmise otsustamiseks, eeldusel, et taotleja ülejäänud finantsdokumendid on täielikud. See on ligikaudne ajakava, kuid see aitab ajakavasid kooskõlastada ja allkirjastamise viivitusi vältida.
Kinnitatud hüpoteeklaenu hindamise õiguslik kehtivus on kuus kuud alates väljastamise kuupäevast. Selle aja jooksul saab klient selle esitada mis tahes pangas, kuna kinnisvarakrediidi eeskirjad nõuavad üksustelt heakskiidetud ettevõtete tehtud hindamiste aktsepteerimist, tingimusel et need on kehtivad ja ei sisalda olulisi puudusi.
Pank võib aga hinnangu tagasi lükata, kui see on aegunud, tingimuslik või sisaldab hoiatusi, mida peetakse hüpoteektehinguga vastuolus olevaks (näiteks kahtlused tsoneerimise staatuse osas, tõsised lahknevused maaregistriga või asjakohased kasutuspiirangud). Sellistel juhtudel võib olla vajalik selgituste, paranduste või isegi uue hindamise läbiviimine.
Hindamisaruandes sisalduvad tingimused ja hoiatused
Hüpoteeklaenu hindamisaruandes on tavaline leida tingimused ja hoiatused Need tingimused kvalifitseerivad sertifitseeritud väärtuse. Tingimused on nõuded, mis peavad olema täidetud, et hindamisväärtus oleks täielikult kehtiv; näiteks teatud dokumentide esitamine või lahknevuse parandamine kinnistusraamatus.
The üldised hoiatused Need mured on seotud kahtlustega mõnede arvutustes kasutatud andmete osas, näiteks täieliku linnaplaneerimise teabe puudumise või juurdepääsu puudumise kohta teatud kinnisvaraosadele. Tavaliselt viitavad need võimalikele riskidele, kuid ei muuda tingimata väärtust kehtetuks, kui pank neid aktsepteerib.
Teiselt poolt konkreetsed hoiatused Nad hoiatavad võimaluse eest, et hinnatud väärtus võib tulevikus kahjumit kanda, näiteks suure ülepakkumisega keskkonnas, halveneva seisuga piirkondades või varade puhul, mille suhtes kehtivad ettenähtavad regulatiivsed muudatused. Selline hoiatus on finantsasutuse jaoks eriti oluline tehingu riski hindamisel.
Kliendi vaatenurgast on soovitatav aruande neid aspekte üksikasjalikult üle vaadata, kuna need võivad mõjutada nii panga otsus samuti hindamise tulevane kasulikkus muudel eesmärkidel, sealhulgas kinnisvara turuväärtusega seotud võimalik maksuvaidlus.
Ametlik hindamine, turuväärtus ja katastriväärtus
Igas kinnisvara hindamises on oluline eristada ametlik hüpoteegi, turuväärtuse ja katastriväärtuse hindaminekuna neil on erinevad eesmärgid ja seetõttu on normaalne, et need annavad erinevaid tulemusi.
El turuväärtusest See on hind, millega üldine ostja ja müüja, kellel puudub eriline ostu- või müügivajadus ja kinnisvara vastu konkreetne huvi, tõenäoliselt kokku lepiksid. See väärtus kõigub vastavalt pakkumise ja nõudlusele ning võib kiiresti muutuda olenevalt majanduslikust olukorrast, rahastamise kättesaadavusest või turusuundumustest.
El hüpoteegi väärtusTagatise hindamise aluseks on aja jooksul stabiilne ja usaldusväärne väärtus. Finantsasutused kasutavad seda kaitseks järskude turukõikumiste eest, välistades puhtspekulatiivsed komponendid. Selle kindlaksmääramiseks analüüsitakse ajaloolisi hinnajadasid, tehakse konservatiivseid prognoose tulevaste suundumuste kohta ja rakendatakse korrektsioone ohutusvaru tagamiseks.
El Katastriüksuse väärtus See on valitsuse poolt igale kinnisvarale määratud väärtus ja see on peamine viitenumber selliste maksude nagu kinnisvaramaks (IBI) või munitsipaalkapitali kasvumaksu puhul. Seda ajakohastatakse harvemini ja kontseptuaalselt on see samaväärne turuväärtusega, millele on rakendatud olulist allahindlust, nii et maksubaas ei ületa kunagi tegelikku turuväärtust.
On ka teisi väärtusbaase, näiteks sundvõõrandamise väärtus või õiglane hind (sundvõõrandamise korral, mida reguleerib maaseadus), likvideerimisväärtus (hind sund- või kiirmüügil), eriväärtus (konkreetse ostja puhul, kellel on eriline huvi, näiteks naaber) või investeeringuväärtus (investori puhul, kellel on konkreetne äriplaan). Igal neist on oma loogika ja need ei pruugi alati kokku langeda turuväärtuse või hüpoteegi väärtusega.
Hindamise maksumus ja selle seos müügiga
El kodu hindamise hind See on osa kinnisvara ostmise ja finantseerimisega seotud standardkuludest. Tavaliselt jääb see vahemikku umbes 300–600 eurot, olenevalt kinnisvara tüübist, suurusest, linnaplaneerimise keerukusest ja asukohast.
Kui lisada hindamisele tehingu muud kulud (notar, registreerimine, maksud, haldustasud jne), on mõistlik eeldada, et hüpoteegiga kodu ostmine hõlmab vahemikus 10% ja lisaks 15% ostuhinnast. Sellele lisandub sissemakse ehk esmane sissemakse, mis on tavaliselt umbes 20% hinnast, kuna laenuandjad finantseerivad tavaliselt maksimaalselt 80% kas hinnatud väärtusest või kokkulepitud hinnast, olenevalt sellest, kumb on madalam.
See tähendab, et kui hindamisväärtus on madalam Kinnisvara müügihinna juures peab ostja panustama rohkem omavahendeid, kuna pank kasutab võrdlusväärtusena kahest väärtusest madalamat. Vastupidiselt, kui hindamine on ostuhinna lähedal või isegi kõrgem, võib finantseerimisvõimalus olla suurem, alati panga riskilimiitide piires.
Praktikas kasutavad paljud ostjad hüpoteeklaenu simulaatoreid stsenaariumide (hinnang hinnaga alla, sellega võrdne või sellest kõrgem) ennetamiseks ja nende mõju hindamiseks laenu ja väärtuse suhtele, kuumaksele ning tehingu maksumõjudele. Seega saab hindamisest planeerimisvahendmitte ainult panga formaalne nõue.
Hüpoteeklaenu hindamise taotlemise protsess
Hüpoteeklaenu hindamisega võib tegeleda otse pank, saates kohale oma valitud hindaja, või saab ostja ise hindaja palgata. Hispaania Panga poolt heaks kiidetud hindaja omapäi. Hüpoteeklaenu seadus tunnustab kliendi õigust esitada oma hinnang, kui see vastab seadusest tulenevatele nõuetele.
Tüüpiline protsess algab hindamisfirma palkamisega, põhidokumentide (kinnisturegistri väljavõte, katastritunnus ja vajadusel plaanid, litsentsid või dokumendid) esitamisega ning hindamisprotsessi kooskõlastamisega. kinnisvara külastusHindaja käib kohapeal mõõdistamas, pildistamas, kvaliteeti ja säilivusaega kontrollimas ning kasutusstaatust kontrollimas.
Pärast külastust koostab tehnik aruande vastavalt juhistele. ÖkokriteeriumidSee valib võrreldavad kinnisvaraobjektid, teeb arvutused ja määrab hindamisväärtuse. Pärast kinnitamist edastatakse see aruanne kliendile ja/või pangale elektrooniliselt ja kokkuleppel vajadusel paberkandjal.
Mõned spetsialiseeritud platvormid pakuvad kombineeritud pakette, mis lisaks ametlikule hindamisele integreerivad ka Nota Simple, tehnilis-juriidiline aruanne ja katastriüksuse võrdlusväärtuse tunnistus, eesmärgiga kiirendada hüpoteeklaenu taotlemise protsessi nii palju kui võimalik ja lihtsustada kliendi jaoks kõigi kinnisvara oluliste dokumentide saamist ühes paketis.
Individuaalse hüpoteeklaenu hindamise toimimise ja selle seose mõistmine katastriüksuse kontrollväärtusega võimaldab ostjal, maksumaksjal ja professionaalsel nõustajal ennetada riske, kaitsta oma huve panga ja maksuameti ees paremini ning teha teadlikumaid otsuseid kinnisvara ostmise ja finantseerimise kohta, kasutades ära hea hindamise tõenduspotentsiaali, kui seda kasutatakse tehnilise ja juriidilise rangusega.
