- Az egyedi jelzáloghitel-értékelés körültekintő és részletes értéket állapít meg az ingatlanról, amely alapul szolgál a bank számára a jelzáloghitel megadásához.
- A kataszter referenciaértéke a fő adóalap az ITP-ben és az AJD-ben, de ez megkérdőjelezhető, ha meghaladja a piaci értéket.
- A jelzáloghitel-értékelés csak akkor érvényteleníti a referenciaértéket, ha az kellően indokolt, megfelelő összehasonlítható adatokkal és szigorú technikai magyarázattal rendelkezik.
- Az értékbecslési jelentésben szereplő dokumentáció, határidők, költségek és figyelmeztetések megértése segít a vásárlás megtervezésében, és elkerüli az adóhatósággal és a bankkal kapcsolatos problémákat.
La személyre szabott jelzáloghitel-értékelés Kulcsfontosságú elemmé vált lakásvásárláskor, jelzáloghitel aláírásakor, és egyre inkább az adóhatósággal folytatott tárgyalások során is, amikor bizonyos adók tekintetében az ingatlanhoz rendelt értékről tárgyalnak. Ez nem csupán formalitás a bank számára: helyes használat esetén hatékony eszköz lehet az ingatlan valódi piaci értékének bizonyítására.
Továbbá a koncepció kataszteri referenciaérték A játéktér teljesen megváltozott olyan adók esetében, mint az ingatlan-átruházási adó (ITP), az illeték (AJD), valamint az öröklési és ajándékozási adó. A bíróságok tisztázzák ennek a referenciaértéknek a korlátait, és azt, hogy mikor lehet egy megfelelően személyre szabott és jól elmagyarázott jelzáloghitel-értékeléssel megtámadni azt. Ezért kulcsfontosságú megérteni, hogy mi az az értékbecslés, hogyan kell elkészíteni, ki írja alá, milyen dokumentációra van szükség, és hogyan kapcsolódik a referenciaértékhez, hogy elkerüljük a kellemetlen meglepetéseket akár a bankkal, akár az adóhatósággal szemben.
Mi az az egyedi jelzáloghitel-értékelés?
Amikor beszélünk személyre szabott jelzáloghitel-értékelés Egy adott jelzáloghitel-garanciához készített technikai jelentésre utalunk, amelyet egy, a Spanyol Bank által akkreditált cég minősített értékbecslője állított ki. Ez a jelentés egy adott ingatlant és annak kontextusát részletesen elemzi egy körültekintő és fenntartható érték meghatározása érdekében. Nem egy durva becslés vagy a területre vonatkozó általános érték; az értékelt ingatlan konkrét jellemzőire összpontosít.
Ezt a jelzáloggarancia céljából történő értékbecslést a ... szabályozza. ECO 805/2003. számú rendelet és többek között a jelzáloghitel-adósok védelméről szóló 1/2013. törvényhez kapcsolódik. A bank az ebben a jelentésben feltüntetett értéket veszi alapul a nyújtható maximális hitelösszeg kiszámításához, általában egy százalékos arányt alkalmazva erre az értékre (például a klasszikus 80%-ot).
Az egyénre szabás kulcsfontosságú: a jelentésnek ki kell fejtenie, hogyan jutottak erre a konkrét értékre, milyen összehasonlítási alapokat használtak, milyen korrekciókat alkalmaztak, és hogyan befolyásolja azt az ingatlan elhelyezkedése, állapota vagy jogi korlátai. Ha csupán egy további magyarázat nélküli adatról van szó, aligha lesz hasznos más hivatalos értékek, például a kataszteri referenciaérték megkérdőjelezésére.
Kataszteri referenciaérték, piaci érték és jelzáloghitel-értékelés
Az utóbbi években a Kataszteri referenciaérték Ez lett az ingatlanokkal kapcsolatos adók fő adóalapja, mint például az ingatlan-átruházási adó és illeték (ITP és AJD), valamint az öröklési és ajándékozási adó (ISD). Ezt az értéket a Kataszteri Főigazgatóság objektíven határozza meg hatalmas tranzakciós adatok felhasználásával, anélkül, hogy minden egyes ingatlant külön megvizsgálna.
Az ITP és az AJD esetében az általános szabály az, hogy az adóalap a aktuális referenciaérték az adó elszámolásának napján. Ha a bevallott érték vagy az okiratban rögzített ár magasabb, mint a referenciaérték, akkor a kettő közül a magasabbat kell adóalapnak tekinteni. Más szóval, a referenciaérték alsó határként, de soha nem felső határként szolgál a ténylegesen kifizetett árhoz képest.
A kataszteri előírások előírják, hogy a A referenciaérték nem haladhatja meg a piaci értéketEnnek garantálására a Pénzügyminisztérium egy csökkentési tényezőt (FM) határoz meg, amely csökkenti a piackutatások eredményét. Például a városi ingatlanok esetében a HFP/1104/2021. számú rendelet óta 0,9-es tényezőt vezettek be, amely a következő években is hatályban marad, így elméletileg a referenciaérték a piaci átlag alatt van.
A gyakorlatban azonban előfordulhat, hogy egy adott ingatlan esetében a Földhivatal által automatikusan kiszámított referenciaérték a következőnek bizonyul: magasabb, mint a tényleges piaci árItt válik fontossá az egyedi jelzáloghitel-értékelés, más bizonyítási eszközökkel együtt, hogy ezt az értéket az adóhatóság előtt megvitassák.
Esetek, amelyekben nem szabad referenciaértéket meghatározni
Nem minden ingatlan rendelkezik kataszteri referenciaértékA szabályozás olyan helyzeteket is meghatároz, amikor ezt az értéket egyáltalán nem határozzák meg, vagy az ingatlan jellemzői vagy a kataszteri adatok hiányosságai miatt nem alkalmazható. Fontos ezt tudni, mert ha nincs referenciaérték, az adózással kapcsolatos vita más lesz, és a hangsúly a bejelentett értékre vagy az adóhatóság által ellenőrzött értékre helyeződik át.
Nem határoznak meg referenciaértéket, többek között akkor, ha az ingatlan ipari, irodai, kereskedelmi, sport-, szórakoztató-, szabadidős és vendéglátóipari, egészségügyi, jótékonysági, kulturális, vallási vagy egyedi felhasználásúKivételt képeznek azok az esetek is, amikor az épületek romos állapotban vannak, vagy amikor az ingatlant kataszteri szempontból fejletlennek tekintik.
Hasonlóképpen, a következő tulajdonságokkal rendelkező tulajdonságok: adminisztratívan korlátozott eladási árPéldául bizonyos támogatott vagy államilag támogatott lakások, ahol a maximális árat törvény határozza meg. Szintén kizártak az illegálisan lakott ingatlanok, illetve azok, amelyeket [a vonatkozó jogszabály/kérdés] közvetlenül érint. a természeti katasztrófák, valamint azokat, amelyekben a kataszteri adatok logikai-számítógépes konzisztenciája olyan hibákat mutat, amelyek megakadályozzák a referenciaérték matematikai kiszámítását.
Amikor ezen kizárási kritériumok bármelyike fennáll, az adóhatóságok nem támaszkodhatnak a referenciaértékre az adóalap meghatározásához, és más érték-ellenőrzési eszközöket kell használniuk. Ilyen esetekben a személyre szabott jelzáloghitel-értékelés Még nagyobb súllyal bírhat, mivel ez az ingatlan értékéről rendelkezésre álló kevés szilárd műszaki jelentés egyike.
Jogeset: jelzálogértékelés kontra referenciaérték
A bíróságok fokozatosan határozzák meg, hogy mi a hatalom egy... jelzáloghitel-becslés a kataszteri referenciaérték megtámadásakor, amint az látható kulcsfontosságú állításokEgy releváns ítélet a Kasztília és León Legfelsőbb Bíróságának (székhelye Burgos) 13/2026. számú, február 2-i ítélete, amely egy olyan esetet elemez, amelyben az ingatlan referenciaértéke meghaladta mind a vételárat, mind az adófizető által benyújtott jelzáloghitel-értékelésben szereplő értéket.
Ebben az esetben egy Ávila tartományban található ingatlanról volt szó, amelynek eladását 79 000 euróért hivatalosan is bejelentették. Az adófizető önbevallást vezetett be az átruházási adó és az illeték (ITP és AJD) tekintetében, az adóalapot alapul véve. Referenciaérték 199 677,80 euróKésőbb azonban kérte az önbevallás helyesbítését és a befizetés visszatérítését, azt állítva, hogy a valós piaci érték körülbelül 113 691,06 euró volt, ez az összeg megegyezett a kölcsönhöz felhasznált jelzáloghitel-értékeléssel.
A regionális önkormányzat jelentést kért a Kataszter Területi Igazgatóságától, amely kétszer is megerősítette a referenciaértéketEzzel a fedezettel az Adóhivatal elutasította a korrekciót. Az adózó azzal érvelt, hogy a valódi piaci érték az egyedi jelzáloghitel-értékelés során megállapított érték, míg a referenciaérték meghaladta az ügylet gazdasági valóságát.
A Bíróság megjegyzi, hogy a kataszteri adatok az igazság vélelmeEz azonban egy megcáfolható vélelem, ami azt jelenti, hogy megtámadható. A jogi vita középpontjában az áll, hogy a referenciaérték meghaladja-e a piaci értéket, vagy a kataszteri előírásokat helytelenül alkalmazták-e az adott ingatlanra vonatkozó referenciaérték meghatározásakor.
Miért nem elég a számok közötti egyszerű különbség?
Kasztília és León esetében az adófizető nem hivatkozott konkrét hibákra a referenciaérték kiszámításában, csupán azt állította, hogy a Az adóalapnak a jelzáloghitel-értékelés eredményének kell lennie.mert úgy vélte, hogy az jobban tükrözi a piacot, mint a referenciaérték. Bizonyítékként csak a jelzáloggarancia-értékelési jelentést nyújtotta be.
A Bíróság arra a következtetésre jut, hogy a puszta numerikus eltérés Az értékelés és a referenciaérték közötti különbség, az eltérést igazoló technikai magyarázat nélkül, nem elegendő ahhoz, hogy az egyiket a másikkal helyettesítse. Ha ezt a kritériumot elfogadnánk – figyelmeztet a Legfelsőbb Bíróság –, az adóalap végső soron mindig a jelzáloghitel-értékelés alapjával lenne egyenlő, valahányszor az alacsonyabb, ami nem felel meg sem a jogalkotó szándékának, sem a referenciaérték-rendszer kialakításának.
Ahhoz, hogy az értékelésnek valódi bizonyító ereje legyen a referenciaértékkel szemben, a jelentésnek a következőnek kell lennie: megfelelően motivált és személyre szabottKi kell fejtenie, hogy milyen módszertant alkalmaz, mely összehasonlítható ingatlanokat veszi referenciaként, miért hasonlíthatók össze a szóban forgó ingatlannal, és milyen kiigazításokat végeznek a terület, az állapot, a helyszín, a kor, a városi korlátozások, a kihasználtság stb. közötti különbségek miatt.
A vitatott ítéletben a jelzáloghitel céljából elvégzett értékelés nem felelt meg ezeknek a követelményeknek: az összehasonlítható ingatlanokként használt ingatlanok nem voltak... egyértelműen összehasonlíthatóA korrekciókat indokoló körülményeket sem részletezték. A Bíróság úgy értelmezi, hogy alternatív értéket kínálnak fel, de anélkül, hogy feltárnák, milyen konkrét hibákat tartalmaz a Közigazgatás által kiszámított referenciaérték, így a pontosság vélelme nem cáfolódik meg.
A Kasztília és León Legfelsőbb Bírósága arra a következtetésre jutott, hogy a bemutatott bizonyítékok nem elegendőek az ingatlan-átruházási adó (ITP) adóalapjaként alkalmazott referenciaérték megsemmisítéséhez. Más szóval, a jelzáloghitel-értékelés önmagában és megfelelő technikai magyarázat nélkül nem volt elegendő az Ingatlan-nyilvántartás által meghatározott referenciaérték érvénytelenítéséhez.
Amikor az értékelés valóban aláássa a referenciaértéket
Maga a joggyakorlat is tisztázza, hogy a helyzet megváltozik, amikor a jelzáloghitel-értékelést gondosan személyre szabott és technikailag indokoltIlyen esetekben önmagában vagy más szakértői véleményekkel kombinálva bizonyíthatja, hogy a referenciaérték meghaladja a piaci értéket, és ezért lefelé kell korrigálni.
Ezt szemlélteti például a Kanári-szigeteki Legfelsőbb Bíróság (Santa Cruz de Tenerife Kamara) 2024. július 15-i ítélete, amelyben a TINSA-hoz hasonló cég által készített értékbecslés megfelelt a részletesség, a módszertani helyesség és az adott ingatlanhoz való alkalmazkodás minden követelményének. A bíróság megállapítja, hogy a szakértői jelentés, összehasonlító elemzéssel és kifejezett korrekciókkal, kellően bizonyítja a következőket: alacsonyabb piaci érték a hivatkozáshoz, amely lehetővé teszi az adófizető számára, hogy torzítsa az Adminisztráció által kiszámított adóalapot.
A lényeg az, hogy a jelentés ne csupán számértéket rendeljen hozzá, hanem egy szilárd műszaki érvelés: összehasonlítható ingatlanok indokolt kiválasztása, a környezet tanulmányozása, az ingatlan tényleges állapota, jogi korlátozások, kihasználtság, esetleges városrendezési korlátozások stb. Pontosan ez a hozzáadott individualizáció és átláthatóság teszi a jelzáloghitel-értékelést hatékony fegyverré a referenciaérték megkérdőjelezésére, amikor az eltér a piaci valóságtól.
Ugyanezen a vonalon a Valenciai Közösség Legfelsőbb Bírósága (2024. június 11-i ítélet, 655/2023. sz.) hangsúlyozza, hogy a A referenciaérték alkalmazása nem jelent értékellenőrzést a hagyományos értelemben vett értékbecslésről, hanem inkább egy objektív jogalap egyszerű alkalmazásáról. Ez a jogalap azonban a jogrendszer által biztosított bizonyítási eszközökkel megtámadható, beleértve az értékbecslési jelentéseket és a szakértői véleményeket, amelyek bizonyítják az ingatlan túlértékelését.
A referenciaérték alkotmányossága és megtámadásának lehetősége
Az Alkotmánybíróság a 2026. február 12-i 13/2026. számú ítéletében kimondta, hogy a Kataszteri referenciaérték Alkotmányos, mint adóalap az ITP, az AJD és az ISD esetében. Úgy véli, hogy ez a rendszer, amelyet hatalmas piaci adatokkal konfiguráltak és a csökkentési tényezővel korrigáltak, megfelelően méri a gazdasági kapacitást, és nem sérti a Magna Chartát.
Ugyanez az ítélet azonban egyértelművé teszi, hogy a A referenciaérték alkotmányossága nem jelenti azt, hogy sérthetetlen is.Érvényessége pontosan azon a tényen alapul, hogy az adófizetők továbbra is valós és hatékonyan vitathatják azt, ha az nem tükrözi egy adott ingatlan piaci értékét. Más szóval: a referenciaérték általános szabályként érvényes, de engedhet és engednie is kell, ha bebizonyosodik, hogy egy adott esetben meghaladja a piaci értéket.
Ehhez az érdeklődő felhasználhatja a bármely, a törvény által elfogadható bizonyítási eszközEgyedi jelzáloghitel-értékelési jelentések, szakértői vélemények, a területre vonatkozó konkrét piackutatások, összehasonlítható adásvételi szerződések, városrendezési jelentések, az ingatlan tényleges állapotáról készült fényképek stb. Mind a közigazgatási, mind a bírósági eljárásban az adófizetőnek joga van ilyen bizonyítékokat bemutatni a referenciaérték hibájának alátámasztására.
Az Alkotmánybíróság saját határozata kiemeli, hogy ha a rendszer mindig megkövetelné a referenciaérték elfogadását, még akkor is, ha az magasabbnak bizonyulna a piaci értéknél, [válság/probléma] merülhetne fel. alkotmányellenességi probléma a gazdasági cselekvőképesség elvének megsértése miatt. Ezért a döntés megtámadásának lehetősége elengedhetetlen ahhoz, hogy a modell jogilag fenntartható legyen.
Hogyan készítsünk személyre szabott jelzáloghitel-értékelést
A jelzáloghitel-értékelést egy hozzáértő technikus integrálva egy, a Spanyol Nemzeti Bank által jóváhagyott értékbecslő cégbe (például olyan cégek, mint a Tinsa, a Tasvalor vagy más regisztrált szervezetek). Az ECO 805/2003 rendelet meghatározza a használható módszertani kritériumokat, eszköztípusokat és értékelési alapokat.
Az értékbecslő személyesen is felkeresi az ingatlant, hogy elemezze a következő változókat: konkrét helyszín és szolgáltatások a környéken (üzletek, tömegközlekedés, létesítmények), az épület típusa (egylakásos, többlakásos), a tömbön belüli elhelyezkedés (szint, tájolás), hasznos és beépített terület, belső elrendezés, világítás és kilátás, anyagminőség, megőrzött állapot, létesítmények (fűtés, légkondicionálás, lift), közösségi elemek, fenntarthatósági tanúsítványok stb.
A látogatás során a szakember felméri az ingatlant, fényképeket készít, felméri és ellenőrzi a helyszínt. a fizikai valóság és a dokumentáció közötti összhang nyilvántartási és kataszteri információkat. Áttekinti továbbá a városrendezési helyzetet, a közvédelem, a terhek, a szolgalmi jogok, a használat vagy bármely olyan esemény esetleges meglétét, amely befolyásolhatja az ingatlan értékét vagy jelzálogfedezetként való alkalmasságát.
Mindezen információk birtokában az értékbecslő alkalmazza a elismert értékelési módszerek (összehasonlítás, bérleti díj frissítések, pótlási költség stb., adott esetben), és kiválasztja azokat az összehasonlítható ingatlanokat, amelyeket a közelmúltban értékesítettek ugyanazon vagy hasonló területeken. Ezután kiigazítja ezeket az összehasonlítható ingatlanokat méret, állapot, kor, elhelyezkedés vagy egyedi jellemzők alapján, amíg el nem éri a technikai piaci értéket, és ha alkalmazható, a körültekintő jelzáloghitel értékét.
A végleges jelentést maga az értékbecslő cég vizsgálja felül és hagyja jóvá, amely adatbázisokat, belső minőségellenőrzési eljárásokat és felhalmozott tapasztalatokat bocsát rendelkezésre. Az eredmény egy hivatalos dokumentum amely magában foglalja a jelzáloghitel becsült értékét, a becsült piaci értéket és sok esetben az ajánlott aukciós értéket (a végrehajtáshoz szükséges minimális összeg).
A jelzáloghitel-értékeléshez szükséges dokumentáció
A folyamat felgyorsítása érdekében célszerű a alapdokumentáció az ingatlanról. A szükséges minimum általában az ingatlan-nyilvántartási jegy és a kataszteri azonosító, bár az ingatlan típusától függően további dokumentumokra is szükség lehet (tervek, okiratok, engedélyek stb.).
La Egyszerű megjegyzés Ez egy, a Földhivatal által kiállított dokumentum, amely tartalmazza az ingatlan leírását (terület, határok, jelleg), elhelyezkedését, a bejegyzett tulajdonost, a szerzés dátumát, valamint az esetleges meglévő terheket vagy zálogjogokat (jelzálog, zálogjog, szolgalmi jog stb.). Az értékbecsléshez szükséges, és nem lehet három hónapnál régebbi.
Sok esetben a brókercégek vagy értékbecslő cégek díj ellenében felajánlják a Nota Simple (Ingatlan-nyilvántartási kivonat) iránti kérelem kezelését. többletköltség A folyamat egyszerűsödik az ügyfél számára. Ha a megrendelés több ingatlant is tartalmaz, mindegyikhez földhivatali kivonat szükséges, mivel a jelzáloghitel-értékelés egyedi, nem általános.
Ezenkívül az értékbecslő összehasonlítja a nyilvántartási dokumentációt a kataszteri és városrendezési dokumentumokkal, ellenőrizve a következőket: egyezés a nyilvántartási leírás, a kataszteri információk és a fizikai valóság közöttAzt is ellenőrzi, hogy az ingatlanra vonatkozik-e bármilyen közvédelmi szabályozás vagy városrendezési korlátozás, amely befolyásolja annak értékét vagy átruházhatóságát.
Határidők, érvényesség és a bank általi elfogadás
Miután a szükséges dokumentáció rendelkezésre áll és a költségvetést jóváhagyták, az értékbecslő cég koordinálja a... ingatlan látogatása és a terepmunka. A szemle után a technikus elkészíti a jelentést, és benyújtja felülvizsgálatra. A jelentés elkészítésének szokásos ideje néhány nap, az eszköz összetettségétől és az értékbecslő munkaterhelésétől függően.
Attól a pillanattól kezdve, hogy az értékbecslési jelentést kézbesítik a banknak, a szervezetek, beleértve a takarékpénztárakÁltalában a következő időközönként érkeznek: 10 és 15 nap a jelzáloghitel jóváhagyásáról való döntéshez, feltéve, hogy a kérelmező többi pénzügyi dokumentációja hiánytalan. Ez egy tájékoztató jellegű időtartam, de segít az ütemtervek összehangolásában és az aláírási késedelmek elkerülésében.
A jóváhagyott jelzálog-értékelés jogi érvényessége hat hónap a kiállítás dátumától számítva. Ez idő alatt az ügyfél bármelyik banknál bemutathatja, mivel az ingatlanhitel-szabályozás előírja a szervezeteknek, hogy elfogadják a jóváhagyott cégek által végzett értékbecsléseket, feltéve, hogy azok érvényesek és nem tartalmaznak súlyos hibákat.
A bank azonban elutasíthatja az értékbecslést, ha az... lejárt, feltételes vagy olyan figyelmeztetéseket tartalmaz, amelyek összeegyeztethetetlennek minősülnek a jelzálogügylettel (például kétségek az övezeti státusszal kapcsolatban, súlyos eltérések a Földhivatali adatokkal vagy vonatkozó használati korlátozások). Ilyen esetekben pontosításokra, javításokra vagy akár új értékbecslésre lehet szükség.
Feltételek és figyelmeztetések az értékbecslési jelentésben
Egy jelzáloghitel-értékelési jelentésben gyakran találkozhatunk feltételek és figyelmeztetések Ezek a feltételek minősítik a hitelesített értéket. A feltételek olyan követelmények, amelyeknek teljesülniük kell ahhoz, hogy az értékelési érték teljes mértékben érvényes legyen; például bizonyos dokumentációk benyújtása vagy az ingatlan-nyilvántartásban szereplő eltérés javítása.
az általános figyelmeztetések Ezek az aggodalmak a számításban használt egyes adatokkal kapcsolatos kételyekre vonatkoznak, például a teljes körű városrendezési információk hiányára vagy az ingatlan bizonyos területeire való hozzáférés hiányára. Általában potenciális kockázatokra utalnak, de nem feltétlenül érvénytelenítik az értéket, feltéve, hogy a bank elfogadja azokat.
Másrészt, különleges figyelmeztetések Figyelmeztetnek arra a lehetőségre, hogy az értékelt érték a jövőben veszteségeket szenvedhet el, például nagy túlkínálatú környezetben, leromlott állapotú területeken vagy előrelátható szabályozási változásoknak kitett eszközök esetében. Ez a fajta figyelmeztetés különösen fontos a pénzügyi intézmény számára az ügylet kockázatának felmérésekor.
Az ügyfél szempontjából célszerű a jelentés ezen aspektusait részletesen áttekinteni, mivel ezek befolyásolhatják mind a bank döntése valamint az értékbecslés jövőbeni hasznosságát más célokra, beleértve az ingatlan piaci értékével kapcsolatos esetleges adópereket is.
Hivatalos értékbecslés, piaci érték és kataszteri érték
Bármely ingatlanértékelés során fontos különbséget tenni a következők között: hivatalos értékbecslés jelzáloghitelre, piaci értékre és kataszteri értékremivel különböző célokat szolgálnak, és ezért normális, hogy eltérő adatokat eredményeznek.
El piaci értéke Ez az az ár, amelyen egy átlagos vevő és eladó – különösebb vételi vagy eladási sürgősség és az ingatlan iránti konkrét érdeklődés nélkül – nagy valószínűséggel megegyezne. Ez az érték a kínálattal és a kereslettel együtt ingadozik, és gyorsan változhat a gazdasági helyzettől, a finanszírozás elérhetőségétől vagy a piaci trendektől függően.
El jelzálogértékA fedezeti célú értékelés alapja egy stabil és körültekintő érték meghatározása az idő múlásával. A pénzügyi intézmények ezt a módszert használják a hirtelen piaci ingadozások elleni védekezésre, kizárva a tisztán spekulatív komponenseket. Ennek meghatározásához elemzik a historikus ársorokat, konzervatív előrejelzéseket készítenek a jövőbeli trendekről, és korrekciókat alkalmaznak a biztonsági ráhagyás garantálása érdekében.
El kataszteri érték Ez az az érték, amelyet a kormány határoz meg minden egyes ingatlanhoz, és elsődleges referenciaként szolgál olyan adókhoz, mint az ingatlanadó (IBI) vagy az önkormányzati tőkenyereség-adó. Ritkábban frissítik, és fogalmilag egyenértékű egy olyan piaci értékkel, amelyre jelentős kedvezményt alkalmaztak, így az adóalap soha nem haladja meg a tényleges piaci értéket.
Vannak más értékrendi alapok is, mint pl. kisajátítási érték vagy méltányos ár (kényszerkisajátítás esetén, amelyet a Földtörvény szabályoz), a likvidációs érték (kényszer- vagy gyorsértékesítés esetén érvényes ár), a különleges érték (egy adott vevő esetében, akinek különleges érdeke fűződik hozzá, például a szomszédos szomszéd esetében), vagy a befektetési érték (egy adott üzleti tervvel rendelkező befektető esetében). Mindegyiknek megvan a saját logikája, és nem mindig esik egybe a piaci értékkel vagy a jelzálogértékkel.
Az értékbecslés költsége és annak kapcsolata az eladással
El egy ingatlan értékbecslésének költsége Ez az ingatlanvásárlással és -finanszírozással járó standard költségek része. Általában körülbelül 300 és 600 euró között mozog, az ingatlan típusától, méretétől, városrendezési bonyolultságától és elhelyezkedésétől függően.
Ha az értékbecslést hozzáadjuk az ügylet egyéb költségeihez (közjegyzői, regisztrációs, adók, adminisztratív díjak stb.), akkor ésszerűnek tekinthető, hogy egy jelzáloghitellel történő lakásvásárlás a következőket foglalja magában: 10% és további 15% a vételáron. Ehhez jön még az előleg vagy a kezdeti hozzájárulás, ami általában az ár körülbelül 20%-a, mivel a hitelezők jellemzően a becsült érték és a megállapodás szerinti ár közül az alacsonyabb maximum 80%-át finanszírozzák.
Ez azt jelenti, hogy ha a az értékelési érték alacsonyabb Az ingatlan kikiáltási áránál a vevőnek több saját tőkét kell majd befizetnie, mivel a bank a két érték közül az alacsonyabbat fogja referenciaként használni. Fordítva, ha az értékbecslés közel van a vételárhoz, vagy akár magasabb annál, a finanszírozási lehetőség nagyobb lehet, mindig a bank kockázati korlátain belül.
A gyakorlatban sok vevő jelzálog-szimulátorokat használ a forgatókönyvek (ár alatti, azzal megegyező vagy azzal magasabb értékelés) előrejelzésére, és annak megtekintésére, hogy ezek hogyan befolyásolják a hitelfedezeti arányt, a havi törlesztőrészletet és az ügylet adóvonzatait. Az értékelés így válik... tervezési eszköznem csupán a bank formális követelménye.
Jelzáloghitel-értékelés igénylésének folyamata
A jelzáloghitel-értékelést közvetlenül a bank is elvégezheti, egy általa választott értékbecslőt küldve, vagy a vevő maga is megbízhat egyet. a Spanyol Bank által jóváhagyott értékbecslő önállóan. A jelzáloghitel-törvény elismeri az ügyfél jogát saját értékbecslés elkészítéséhez, amennyiben az megfelel a törvényi követelményeknek.
A tipikus folyamat az értékbecslő cég megbízásával, az alapvető dokumentáció (ingatlan-nyilvántartási kivonat, kataszteri szám és adott esetben tervek, engedélyek vagy okiratok) benyújtásával, valamint a ... koordinálásával kezdődik. ingatlan látogatásaAz értékbecslő helyszíni felmérést, fotózást, a minőség és a konzervált állapot ellenőrzését, valamint a használatbavételi állapot ellenőrzését végzi.
A látogatás után a technikus elkészíti a jelentést a következők szerint: ÖkokritériumokÖsszehasonlítható ingatlanokat választ ki, elvégzi a számításokat, és meghatározza az értékbecslési értéket. A validálást követően ezt a jelentést elektronikusan, és adott esetben papíralapon is átadják az ügyfélnek és/vagy a banknak, a megállapodás szerint.
Néhány specializált platform kombinált csomagokat kínál, amelyek a hivatalos értékelésen túl integrálják a Nota Simple, egy műszaki-jogi jelentés és a referenciaérték-kataszteri tanúsítvány, azzal a céllal, hogy a lehető legnagyobb mértékben felgyorsítsa a jelzáloghitel folyamatát, és megkönnyítse az ügyfél számára, hogy az ingatlan összes kulcsfontosságú dokumentációját egyetlen csomagban kapja meg.
Az egyedi jelzáloghitel-értékelés működésének és a kataszteri referenciaértékhez való viszonyának megértése lehetővé teszi a vevő, az adófizető és a szakmai tanácsadó számára, hogy előre jelezzék a kockázatokat, jobban megvédjék érdekeiket a bank és a hatóság előtt, és megalapozottabb döntéseket hozzanak az ingatlan vásárlásával és finanszírozásával kapcsolatban, kihasználva a jó értékelés bizonyító erejét, ha azt technikai és jogi szigorral alkalmazzák.
