Penilaian hipotek individual: panduan lengkap dan praktis.

inisiasi » Kotak » Penilaian hipotek individual: panduan lengkap dan praktis.

La penilaian hipotek individual Hal ini telah menjadi elemen kunci saat membeli rumah, menandatangani hipotek, dan semakin sering, saat bernegosiasi dengan otoritas pajak mengenai nilai yang diberikan pada properti untuk pajak tertentu. Ini bukan hanya formalitas bagi bank: jika digunakan dengan benar, ini dapat menjadi alat yang ampuh untuk membuktikan nilai pasar sebenarnya dari suatu properti.

Selanjutnya, konsep dari nilai referensi kadaster Kondisi persaingan telah berubah sepenuhnya untuk pajak-pajak seperti Pajak Pengalihan Properti (ITP), Bea Materai (AJD), dan Pajak Warisan dan Hibah. Pengadilan sedang mengklarifikasi batasan nilai referensi ini dan kapan penilaian hipotek, jika diindividualisasikan dengan benar dan dijelaskan dengan baik, dapat digunakan untuk menantangnya. Oleh karena itu, memahami apa itu penilaian, bagaimana cara melakukannya, siapa yang menandatanganinya, dokumentasi apa yang dibutuhkan, dan bagaimana kaitannya dengan nilai referensi sangat penting untuk menghindari kejutan yang tidak menyenangkan baik dengan bank maupun otoritas pajak.

Apa itu penilaian hipotek individual?

Saat kita bicarakan penilaian hipotek individual Yang kami maksud adalah laporan teknis yang disiapkan untuk jaminan hipotek tertentu, yang dikeluarkan oleh penilai berkualifikasi dari perusahaan yang diakreditasi oleh Bank Spanyol. Laporan ini menganalisis properti tertentu dan konteksnya secara detail untuk menentukan nilai yang bijaksana dan berkelanjutan. Ini bukan perkiraan kasar atau nilai umum untuk area tersebut; laporan ini berfokus pada karakteristik spesifik properti yang dinilai.

Penilaian ini untuk tujuan jaminan hipotek diatur oleh Pesanan ECO 805/2003 dan terkait, antara lain, dengan Undang-Undang 1/2013 tentang perlindungan debitur hipotek. Bank akan menggunakan nilai yang tertera dalam laporan tersebut sebagai dasar untuk menghitung jumlah pinjaman maksimum yang bersedia diberikan, biasanya dengan menerapkan persentase pada nilai tersebut (misalnya, 80% klasik).

Individualisasi adalah kuncinya: laporan harus menjelaskan bagaimana nilai spesifik tersebut diperoleh, pembanding apa yang digunakan, penyesuaian apa yang diterapkan, dan bagaimana lokasi, kondisi properti, atau batasan hukumnya memengaruhinya. Jika hanya berupa angka tanpa penjelasan lebih lanjut, hal itu hampir tidak akan berguna untuk menantang nilai resmi lainnya, seperti nilai referensi kadaster.

Nilai referensi kadaster, nilai pasar, dan penilaian hipotek

Dalam beberapa tahun terakhir, Nilai referensi kadaster Nilai ini telah menjadi dasar pengenaan pajak utama untuk pajak-pajak seperti Pajak Pengalihan Properti dan Bea Materai (ITP dan AJD) serta Pajak Warisan dan Hibah (ISD), ketika berurusan dengan properti. Nilai ini ditentukan secara objektif oleh Direktorat Jenderal Kadaster menggunakan data transaksi yang besar, tanpa perlu mengunjungi setiap properti secara individual.

Aturan umum dalam ITP dan AJD adalah bahwa dasar pengenaan pajak akan menjadi... nilai referensi saat ini pada tanggal perhitungan pajak. Jika nilai yang dinyatakan atau harga yang tercatat dalam akta lebih tinggi dari nilai referensi, maka nilai yang lebih tinggi tersebut diambil sebagai dasar pengenaan pajak. Dengan kata lain, nilai referensi bertindak sebagai batas bawah, tetapi tidak pernah sebagai batas atas, sehubungan dengan harga yang sebenarnya dibayarkan.

Peraturan kadaster menetapkan bahwa Nilai acuan tidak boleh melebihi nilai pasar.Untuk mencoba menjamin hal ini, Kementerian Keuangan menetapkan faktor pengurangan (FM) yang menurunkan hasil studi pasar. Misalnya, untuk properti perkotaan, faktor 0,9 telah ditetapkan sejak Peraturan HFP/1104/2021, yang tetap berlaku di tahun-tahun berikutnya, sehingga, secara teori, nilai referensi berada di bawah rata-rata pasar.

Namun, dalam praktiknya mungkin saja untuk properti tertentu, nilai referensi yang dihitung secara otomatis oleh Kantor Pertanahan ternyata adalah lebih tinggi dari harga pasar sebenarnyaDi situlah penilaian hipotek individual, disertai dengan bukti-bukti lain, menjadi penting untuk membahas nilai tersebut di hadapan Administrasi Pajak.

Kasus-kasus di mana seharusnya tidak ada nilai referensi.

Tidak semua properti memiliki nilai referensi kadasterPeraturan tersebut menetapkan situasi di mana nilai ini sama sekali tidak ditentukan, atau tidak berlaku karena karakteristik properti atau kekurangan dalam informasi kadaster. Penting untuk mengetahui hal ini, karena jika tidak ada nilai referensi, pembahasan pajak akan berbeda dan fokus akan bergeser ke nilai yang dinyatakan atau nilai yang diverifikasi oleh otoritas pajak.

Tidak ada nilai referensi yang ditentukan, antara lain, ketika properti tersebut memiliki penggunaan industri, perkantoran, komersial, olahraga, hiburan, rekreasi dan perhotelan, perawatan kesehatan, amal, budaya, keagamaan atau penggunaan unik.Kasus-kasus di mana bangunan berada dalam kondisi rusak parah atau ketika properti dianggap belum berkembang untuk keperluan kadaster juga dikecualikan.

Demikian pula, properti dengan harga jual yang dibatasi secara administratifSebagai contoh, perumahan bersubsidi atau yang dipromosikan pemerintah tertentu di mana harga maksimum ditetapkan oleh hukum. Juga dikecualikan adalah properti yang diduduki secara ilegal atau properti yang secara langsung terdampak oleh [peraturan/isu terkait]. bencana alam, serta kasus-kasus di mana konsistensi logis-komputer dari data kadaster menunjukkan cacat yang mencegah penghitungan nilai referensi secara matematis.

Apabila salah satu dari kriteria pengecualian ini berlaku, otoritas pajak tidak dapat mengandalkan nilai referensi untuk menentukan dasar pengenaan pajak dan harus menggunakan cara lain untuk memverifikasi nilai tersebut. Dalam skenario seperti itu, penilaian hipotek individual Laporan ini bahkan mungkin memiliki bobot yang lebih besar, karena merupakan salah satu dari sedikit laporan teknis yang solid yang tersedia mengenai nilai properti tersebut.

Studi kasus: penilaian hipotek versus nilai referensi

Pengadilan secara bertahap mendefinisikan kekuasaan apa yang dimiliki oleh... penilaian hipotek ketika mempertanyakan nilai referensi kadaster, seperti yang ditunjukkan pernyataan kunciPutusan yang relevan adalah putusan Pengadilan Tinggi Kehakiman Castilla y León (berkantor pusat di Burgos), nomor 13/2026, tanggal 2 Februari, yang menganalisis kasus di mana nilai referensi properti melebihi harga pembelian dan nilai yang diperoleh dalam penilaian hipotek yang diberikan oleh wajib pajak.

Dalam kasus tersebut, itu adalah properti di provinsi Ávila yang penjualannya telah diformalkan dengan harga 79.000 euro. Wajib pajak menghitung sendiri Pajak Transfer dan Bea Materai (ITP dan AJD) dengan menggunakan dasar kena pajak sebagai Nilai referensi sebesar 199.677,80 euro.Namun, ia kemudian meminta koreksi atas penilaian mandiri dan pengembalian pembayaran, dengan alasan bahwa nilai pasar sebenarnya sekitar 113.691,06 euro, angka yang sesuai dengan penilaian hipotek yang digunakan untuk pinjaman tersebut.

Pemerintah daerah meminta laporan dari Manajemen Teritorial Kadaster, yang mengesahkan nilai referensi dua kaliDengan pertimbangan tersebut, Kantor Pajak menolak koreksi tersebut. Wajib pajak berpendapat bahwa nilai pasar sebenarnya adalah nilai yang ditetapkan dalam penilaian hipotek individu, sedangkan nilai referensi melebihi realitas ekonomi transaksi tersebut.

Pengadilan mencatat bahwa data kadaster memiliki praduga kebenaranNamun, ini adalah asumsi yang dapat dibantah, artinya dapat ditantang. Perdebatan hukum berpusat pada apakah nilai referensi melebihi nilai pasar, atau apakah peraturan Kadaster diterapkan secara tidak tepat ketika menetapkannya untuk properti tertentu tersebut.

Mengapa perbedaan angka sederhana saja tidak cukup

Dalam kasus Castile dan León, wajib pajak tidak mempermasalahkan kesalahan spesifik dalam perhitungan nilai acuan, tetapi hanya menyatakan bahwa Dasar pengenaan pajak haruslah hasil dari penilaian hipotek.karena ia percaya bahwa laporan tersebut lebih mencerminkan pasar daripada nilai referensi. Ia hanya menyerahkan laporan penilaian jaminan hipotek sebagai bukti.

Pengadilan menyimpulkan bahwa perbedaan numerik semata Perbedaan antara nilai taksiran dan nilai acuan, tanpa penjelasan teknis yang membenarkan perbedaan tersebut, tidak cukup untuk menggantikan satu dengan yang lain. Jika kriteria ini diterima, Mahkamah Agung memperingatkan, dasar pengenaan pajak pada akhirnya akan selalu, secara de facto, berdasarkan nilai taksiran hipotek setiap kali nilainya lebih rendah, sesuatu yang tidak sesuai dengan maksud pembuat undang-undang maupun rancangan sistem nilai acuan.

Agar penilaian memiliki nilai pembuktian yang sebenarnya terhadap nilai referensi, laporan tersebut haruslah... Termotivasi dengan tepat dan individualAnda harus menjelaskan metodologi apa yang digunakan, properti pembanding apa yang diambil sebagai referensi, mengapa properti tersebut sebanding dengan properti yang dimaksud, dan penyesuaian apa yang dilakukan untuk perbedaan luas permukaan, kondisi, lokasi, usia, batasan perkotaan, hunian, dll.

Dalam putusan yang sedang dibahas, penilaian yang diberikan untuk keperluan hipotek tidak memenuhi persyaratan ini: properti yang digunakan sebagai pembanding tidak jelas sebandingKeadaan yang membenarkan koreksi yang dirinci juga tidak dijelaskan. Pengadilan memahami bahwa nilai alternatif ditawarkan, tetapi tanpa mengungkapkan kesalahan spesifik apa yang terkandung dalam nilai referensi yang dihitung oleh Administrasi, dan oleh karena itu asumsi keakuratannya tidak dibatalkan.

Pengadilan Tinggi Kehakiman Castile dan León menyimpulkan bahwa, dengan bukti yang disajikan, hal itu tidak cukup untuk membatalkan nilai acuan yang diterapkan sebagai dasar pengenaan pajak untuk Pajak Pengalihan Properti (PPN). Dengan kata lain, penilaian hipotek, dengan sendirinya dan tanpa penjelasan teknis yang memadai, tidak cukup untuk membatalkan nilai acuan yang ditetapkan oleh Kantor Pertanahan.

Ketika penilaian tersebut memang benar-benar merusak nilai acuan.

Putusan pengadilan itu sendiri memperjelas bahwa situasinya berubah ketika penilaian hipotek dilakukan. dirancang secara individual dan dibenarkan secara teknis.Dalam kasus seperti itu, baik sendiri maupun dikombinasikan dengan pendapat ahli lainnya, dapat dibuktikan bahwa nilai acuan berada di atas nilai pasar dan, oleh karena itu, harus dikoreksi ke bawah.

Hal ini diilustrasikan, misalnya, oleh putusan Pengadilan Tinggi Kepulauan Canary (Kamar Santa Cruz de Tenerife) tanggal 15 Juli 2024, di mana penilaian yang disiapkan oleh perusahaan seperti TINSA memenuhi semua persyaratan detail, kebenaran metodologis, dan adaptasi terhadap properti tertentu. Pengadilan menemukan bahwa laporan ahli, dengan analisis komparatif dan koreksi eksplisit, cukup menunjukkan nilai pasar lebih rendah terhadap referensi tersebut, yang memungkinkan wajib pajak untuk memanipulasi dasar pengenaan pajak yang dihitung oleh Administrasi.

Kuncinya adalah laporan tersebut tidak hanya sekadar memberikan nilai numerik, tetapi juga harus menawarkan argumen teknis yang kuat: pemilihan properti sebanding yang beralasan, studi lingkungan sekitar, kondisi aktual properti, batasan hukum, hunian, kemungkinan pembatasan perencanaan kota, dll. Justru individualisasi dan transparansi tambahan inilah yang menjadikan penilaian hipotek sebagai senjata efektif untuk menantang nilai referensi ketika nilai tersebut telah menyimpang dari realitas pasar.

Sejalan dengan hal tersebut, Mahkamah Agung Komunitas Valencia (putusan tanggal 11 Juni 2024, rek. 655/2023) menekankan bahwa Penerapan nilai referensi tidak berarti adanya pengecekan nilai. Dalam pengertian tradisional, hal ini lebih mengacu pada penerapan sederhana dari dasar hukum objektif. Namun, dasar hukum ini dapat ditantang melalui sarana pembuktian yang disediakan oleh sistem hukum, termasuk laporan penilaian dan pendapat ahli yang menunjukkan adanya penilaian berlebihan terhadap properti tersebut.

Konstitusionalitas nilai acuan dan kemungkinan untuk menentangnya

Mahkamah Konstitusional, dalam Putusan 13/2026 tanggal 12 Februari, telah menyatakan bahwa Nilai referensi kadaster Sistem ini konstitusional sebagai dasar pengenaan pajak untuk ITP, AJD, dan ISD. Sistem ini, yang dikonfigurasi dengan data pasar yang besar dan disesuaikan dengan faktor pengurangan, dianggap cukup mengukur kapasitas ekonomi dan tidak melanggar Magna Carta.

Namun, putusan yang sama memperjelas bahwa Kekonstitusionalan nilai acuan tidak berarti nilai tersebut tidak dapat diganggu gugat.Keabsahannya justru terletak pada kenyataan bahwa wajib pajak tetap memiliki kemungkinan nyata dan efektif untuk menantangnya ketika nilai tersebut tidak mencerminkan nilai pasar dari properti tertentu. Dengan kata lain: nilai referensi berlaku sebagai aturan umum, tetapi dapat dan harus diubah ketika terbukti bahwa, dalam kasus tertentu, nilai tersebut melebihi nilai pasar.

Untuk melakukan hal ini, pihak yang berkepentingan dapat menggunakan segala cara pembuktian yang dapat diterima di mata hukumLaporan penilaian hipotek individu, pendapat ahli, studi pasar spesifik di area tersebut, perjanjian pembelian yang sebanding, laporan perencanaan kota, foto kondisi sebenarnya dari properti tersebut, dan lain sebagainya. Baik dalam proses administrasi maupun peradilan, wajib pajak berhak untuk mengajukan bukti tersebut untuk menunjukkan kesalahan dalam nilai referensi.

Putusan Mahkamah Konstitusional sendiri menggarisbawahi bahwa, jika sistem selalu mensyaratkan penerimaan nilai acuan, bahkan ketika terbukti lebih tinggi dari nilai pasar, [krisis/masalah] dapat muncul. masalah ketidakkonstitusionalan karena pelanggaran prinsip kapasitas ekonomi. Oleh karena itu, kemungkinan untuk menantang keputusan tersebut sangat penting agar model ini berkelanjutan secara hukum.

Cara mempersiapkan penilaian hipotek individual.

Penilaian untuk keperluan hipotek harus dilakukan oleh seorang teknisi yang kompeten terintegrasi ke dalam perusahaan penilai yang disetujui oleh Bank Spanyol (misalnya, perusahaan seperti Tinsa, Tasvalor, atau entitas terdaftar lainnya). Peraturan ECO 805/2003 menetapkan kriteria metodologis, jenis aset, dan dasar penilaian yang dapat digunakan.

Penilai akan mengunjungi properti secara langsung untuk menganalisis sejumlah variabel: lokasi spesifik dan layanan di area tersebut (toko, transportasi umum, fasilitas), jenis bangunan (rumah tunggal, rumah bertingkat), lokasi di dalam blok (lantai, orientasi), luas yang dapat digunakan dan dibangun, tata letak interior, pencahayaan dan pemandangan, kualitas material, kondisi konservasi, fasilitas (pemanas, pendingin udara, lift), elemen komunal, sertifikasi keberlanjutan, dll.

Selama kunjungan, profesional tersebut mengidentifikasi properti, melakukan pengukuran, mengambil foto, dan memeriksa konsistensi antara realitas fisik dan dokumentasi Informasi registrasi dan kadaster. Selain itu, juga meninjau situasi perencanaan kota, kemungkinan adanya perlindungan publik, beban, hak guna lahan, pendudukan, atau kejadian apa pun yang dapat memengaruhi nilainya atau kesesuaiannya untuk dijadikan jaminan hipotek.

Dengan semua informasi ini, penilai menerapkan metode penilaian yang diakui (perbandingan, pembaruan sewa, biaya penggantian, dll., sesuai kebutuhan) dan memilih properti pembanding yang baru-baru ini terjual di area yang sama atau serupa. Kemudian, dilakukan penyesuaian pada properti pembanding ini berdasarkan ukuran, kondisi, usia, lokasi, atau karakteristik unik hingga sampai pada nilai pasar teknis dan, jika berlaku, nilai hipotek yang bijaksana.

Laporan akhir ditinjau dan divalidasi oleh perusahaan penilai itu sendiri, yang memberikan kontribusi berupa basis data, kontrol kualitas internal, dan pengalaman yang terakumulasi. Hasilnya adalah sebuah laporan. dokumen resmi yang mencakup nilai penilaian untuk hipotek, perkiraan nilai pasar dan, dalam banyak kasus, nilai lelang yang direkomendasikan (jumlah minimum untuk penyitaan).

Dokumen yang dibutuhkan untuk penilaian hipotek

Untuk mempercepat prosesnya, disarankan untuk memiliki dokumentasi dasar dari properti tersebut. Persyaratan minimum biasanya adalah Surat Keterangan Pendaftaran Tanah dan referensi kadaster, meskipun tergantung pada jenis aset, mungkin diperlukan lebih banyak dokumen (denah, akta, izin, dll.).

La Nota Sederhana Ini adalah dokumen yang dikeluarkan oleh Kantor Pendaftaran Tanah yang mencakup deskripsi properti (luas, batas, sifat), lokasinya, pemilik terdaftar, tanggal perolehan, dan setiap beban atau hak tanggungan yang ada (hipotek, hak tanggungan, hak guna lahan, dll.). Dokumen ini diperlukan untuk penilaian dan tidak boleh lebih lama dari tiga bulan.

Dalam banyak kasus, perusahaan pialang atau perusahaan penilai menawarkan untuk mengelola permohonan Nota Simple (Ekstrak Pendaftaran Properti) dengan imbalan biaya. biaya tambahan Prosesnya disederhanakan untuk klien. Jika pesanan mencakup beberapa properti, diperlukan Salinan Akta Pendaftaran Tanah untuk setiap properti, karena penilaian hipotek bersifat individual, bukan umum.

Selain itu, penilai akan membandingkan dokumentasi registrasi dengan dokumen kadaster dan perencanaan kota, memverifikasi Kesesuaian antara deskripsi registrasi, informasi kadaster, dan realitas fisik.Selain itu, sistem juga akan memeriksa apakah properti tersebut tunduk pada rezim perlindungan publik atau batasan perencanaan kota yang memengaruhi nilai atau kemampuan pengalihannya.

Batas waktu, masa berlaku, dan penerimaan oleh bank.

Setelah dokumen yang diperlukan tersedia dan anggaran telah disetujui, perusahaan penilai akan mengkoordinasikan proses tersebut. kunjungan ke properti dan pekerjaan lapangan. Setelah inspeksi, teknisi menyiapkan laporan dan menyerahkannya untuk ditinjau. Waktu penyelesaian laporan biasanya beberapa hari, tergantung pada kompleksitas aset dan beban kerja penilai.

Sejak laporan penilaian diserahkan kepada bank, entitas-entitas, termasuk bank tabunganMereka biasanya membutuhkan waktu antara 10 dan 15 hari untuk memutuskan persetujuan hipotek, dengan syarat bahwa seluruh dokumen keuangan pemohon lengkap. Ini adalah jangka waktu indikatif, tetapi membantu untuk mengkoordinasikan jadwal dan menghindari penundaan dalam penandatanganan.

Keabsahan hukum dari penilaian hipotek yang disetujui adalah enam bulan terhitung sejak tanggal penerbitan. Selama periode tersebut, klien dapat menunjukkannya di bank mana pun, karena peraturan kredit properti mengharuskan lembaga untuk menerima penilaian yang dilakukan oleh perusahaan yang disetujui, asalkan penilaian tersebut valid dan tidak memiliki cacat serius.

Namun, bank dapat menolak penilaian jika kedaluwarsa, bersyarat atau berisi peringatan yang dianggap tidak sesuai dengan transaksi hipotek (misalnya, keraguan tentang status zonasi, perbedaan serius dengan Kantor Pertanahan, atau pembatasan penggunaan yang relevan). Dalam kasus seperti itu, klarifikasi, koreksi, atau bahkan penilaian baru mungkin diperlukan.

Syarat dan peringatan dalam laporan penilaian

Dalam laporan penilaian hipotek, hal yang umum ditemukan adalah... kondisi dan peringatan Syarat-syarat ini menentukan nilai yang disertifikasi. Syarat-syarat tersebut adalah persyaratan yang harus dipenuhi agar nilai penilaian sepenuhnya sah; misalnya, penyerahan dokumen tertentu atau koreksi ketidaksesuaian dalam catatan pendaftaran tanah.

itu peringatan umum Kekhawatiran ini berkaitan dengan keraguan tentang beberapa data yang digunakan dalam perhitungan, seperti kurangnya informasi perencanaan kota yang lengkap atau ketidakmampuan untuk mengakses area tertentu dari properti tersebut. Hal ini biasanya menunjukkan potensi risiko, tetapi tidak selalu membatalkan nilai properti, asalkan bank menerimanya.

Untuk bagian mereka, peringatan khusus Mereka memperingatkan kemungkinan bahwa nilai taksiran dapat mengalami penurunan di masa mendatang, misalnya, dalam lingkungan dengan kelebihan pasokan yang tinggi, di daerah yang mengalami degradasi, atau pada aset yang tunduk pada perubahan peraturan yang dapat diprediksi. Jenis peringatan ini sangat penting bagi lembaga keuangan ketika menilai risiko transaksi.

Dari perspektif klien, disarankan untuk meninjau aspek-aspek laporan ini secara detail, karena hal tersebut dapat memengaruhi baik... keputusan bank serta kegunaan penilaian di masa mendatang untuk tujuan lain, termasuk potensi litigasi pajak terkait nilai pasar properti tersebut.

Penilaian resmi, nilai pasar, dan nilai kadaster.

Dalam setiap penilaian properti, penting untuk membedakan antara Penilaian resmi untuk hipotek, nilai pasar, dan nilai kadaster.karena keduanya memiliki tujuan yang berbeda dan, oleh karena itu, wajar jika menghasilkan angka yang berbeda.

El nilai pasar Ini adalah harga yang kemungkinan besar akan disepakati oleh pembeli dan penjual pada umumnya, tanpa adanya urgensi khusus untuk membeli atau menjual dan tanpa minat khusus pada properti tersebut. Nilai ini berfluktuasi sesuai dengan penawaran dan permintaan dan dapat berubah dengan cepat tergantung pada situasi ekonomi, ketersediaan pembiayaan, atau tren pasar.

El nilai hipotekDasar penilaian untuk tujuan agunan bertujuan untuk mendapatkan nilai yang stabil dan bijaksana dari waktu ke waktu. Lembaga keuangan menggunakannya untuk melindungi diri dari fluktuasi pasar yang tajam, dengan mengecualikan komponen yang murni spekulatif. Untuk menentukannya, dilakukan analisis data harga historis, perkiraan konservatif terhadap tren masa depan dibuat, dan penyesuaian diterapkan untuk menjamin margin keamanan.

El Nilai kadaster Ini adalah nilai yang ditetapkan oleh pemerintah untuk setiap properti dan berfungsi sebagai acuan utama untuk pajak seperti pajak properti (IBI) atau pajak keuntungan modal kota. Nilai ini diperbarui lebih jarang dan, secara konseptual, setara dengan nilai pasar yang telah dikurangi secara signifikan, sehingga dasar pengenaan pajak tidak pernah melebihi nilai pasar sebenarnya.

Ada juga basis nilai lainnya, seperti nilai pengambilalihan atau harga wajar (dalam kasus pengambilalihan paksa, yang diatur oleh Undang-Undang Pertanahan), nilai likuidasi (harga dalam penjualan paksa atau cepat), nilai khusus (untuk pembeli tertentu dengan kepentingan khusus, seperti tetangga yang berdekatan), atau nilai investasi (untuk investor yang diidentifikasi dengan rencana bisnis tertentu). Masing-masing memiliki logikanya sendiri dan tidak selalu sesuai dengan nilai pasar atau nilai hipotek.

Biaya penilaian dan hubungannya dengan penjualan

El biaya penilaian rumah Ini adalah bagian dari biaya standar yang terkait dengan pembelian dan pembiayaan properti. Biasanya berkisar antara sekitar 300 hingga 600 euro, tergantung pada jenis properti, ukurannya, kompleksitas perencanaan kota, dan lokasinya.

Jika kita menambahkan biaya penilaian ke pengeluaran lain dalam transaksi (notaris, pendaftaran, pajak, biaya administrasi, dll.), maka masuk akal untuk menganggap bahwa membeli rumah dengan hipotek melibatkan antara 10% dan tambahan 15% pada harga pembelian. Ditambah dengan uang muka atau kontribusi awal, yang biasanya sekitar 20% dari harga, karena pemberi pinjaman biasanya membiayai maksimal 80% dari nilai taksiran dan harga yang disepakati, mana yang lebih rendah.

Ini berarti bahwa, jika nilai taksiran lebih rendah Pada harga jual properti yang diminta, pembeli harus menyumbangkan lebih banyak dana sendiri, karena bank akan menggunakan nilai yang lebih rendah dari kedua nilai tersebut sebagai acuan. Sebaliknya, jika penilaian mendekati atau bahkan lebih tinggi dari harga pembelian, opsi pembiayaan mungkin lebih besar, selalu dalam batas risiko bank.

Dalam praktiknya, banyak pembeli menggunakan simulator hipotek untuk mengantisipasi skenario (penilaian di bawah, sama dengan, atau di atas harga) dan melihat bagaimana hal itu memengaruhi rasio pinjaman terhadap nilai, pembayaran bulanan, dan implikasi pajak dari transaksi tersebut. Dengan demikian, penilaian menjadi sebuah instrumen perencanaanbukan sekadar persyaratan formal dari bank.

Proses untuk meminta penilaian hipotek

Penilaian hipotek dapat ditangani langsung oleh bank, dengan mengirimkan penilai pilihan mereka, atau pembeli dapat menyewa penilai sendiri. penilai yang disetujui oleh Bank Spanyol secara mandiri. Undang-Undang Kredit Hipotek mengakui hak klien untuk memberikan penilaian mereka sendiri selama memenuhi persyaratan hukum.

Proses tipikal dimulai dengan menugaskan perusahaan penilai, menyerahkan dokumentasi dasar (salinan catatan properti, referensi kadaster dan, jika berlaku, denah, izin atau akta) dan mengoordinasikan kunjungan ke propertiPenilai melakukan kunjungan untuk mengukur, memotret, memverifikasi kualitas dan kondisi konservasi, serta memeriksa status hunian.

Setelah kunjungan, teknisi menyiapkan laporan sesuai dengan hal-hal berikut: Kriteria ECOSistem ini memilih properti yang sebanding, melakukan perhitungan, dan menetapkan nilai taksiran. Setelah divalidasi, laporan ini dikirimkan kepada klien dan/atau bank secara elektronik dan, jika berlaku, dalam format kertas, sesuai kesepakatan.

Beberapa platform khusus menawarkan paket gabungan yang mengintegrasikan, selain penilaian resmi, Nota Simple, laporan teknis-hukum dan sertifikat kadaster nilai referensi.dengan tujuan mempercepat proses hipotek semaksimal mungkin dan memudahkan klien untuk mendapatkan semua dokumen penting properti dalam satu paket.

Memahami cara kerja penilaian hipotek individual dan hubungannya dengan nilai referensi Kadaster memungkinkan pembeli, wajib pajak, dan penasihat profesional untuk mengantisipasi risiko, membela kepentingan mereka dengan lebih baik di hadapan bank dan Administrasi, serta membuat keputusan yang lebih tepat mengenai pembelian dan pembiayaan properti, dengan memanfaatkan potensi pembuktian dari penilaian yang baik bila digunakan dengan ketelitian teknis dan hukum.