- Inflasi regulasi pada CTE dan Taksonomi Eropa membuat konstruksi menjadi lebih mahal dan mengurangi luas meter persegi yang dapat digunakan untuk rumah.
- Biaya tambahan hingga 18.000 euro per rumah diperkirakan akan timbul karena persyaratan keberlanjutan dan efisiensi energi yang baru.
- Spanyol memiliki salah satu beban pajak tertinggi di OECD, yang merugikan baik pembeli maupun penyewa.
- Biaya transisi ekologis sebagian besar dibebankan kepada kaum muda, sehingga menyulitkan mereka untuk mengakses kepemilikan properti.
Ketika kita membicarakan mengapa begitu sulit untuk membeli apartemen saat ini, kita biasanya fokus pada kurangnya pasokan atau upah yang stagnan. Namun, ada masalah besar yang hampir tidak ingin diakui siapa pun: inflasi regulasi . Pada intinya, kita membangun rumah yang semakin canggih dan berkelanjutan, tetapi kemajuan teknologi ini datang dengan harga yang pada akhirnya, tanpa terkecuali, dibebankan kepada warga negara biasa.
Perumahan telah menjadi komoditas yang sangat diatur di mana pemerintah, dalam upaya untuk meningkatkan efisiensi, malah membuat kepemilikan rumah menjadi lebih mahal . Inilah paradoks besar zaman kita: undang-undang disahkan untuk membuat stok perumahan lebih ramah lingkungan dan sehat, tetapi pada saat yang sama, hambatan ekonomi didirikan yang mengecualikan keluarga dan kaum muda yang hanya mencari tempat tinggal yang layak.
Bobot Kode Bangunan Teknis (CTE)
Sejak diperkenalkan pada tahun 2006, CTE (Kode Bangunan Teknis) terus berkembang. Meskipun tidak ada yang meragukan manfaat tinggal di rumah yang aman dan hemat energi, dampak ekonomi riil dari persyaratan ini sangat signifikan. Misalnya, untuk mencapai isolasi termal yang lebih baik, dinding dibuat lebih tebal, yang menyebabkan biaya material lebih tinggi dan, yang lebih buruk, pengurangan ruang hidup yang dapat digunakan. Singkatnya, Anda membayar lebih untuk ruang di mana Anda secara fisik dapat menampung lebih sedikit.
Selain itu, daftar persyaratan wajib telah meningkat secara eksponensial. Kini kita harus berurusan dengan sistem ventilasi mekanis yang wajib dan transisi paksa ke energi aerotermal atau fotovoltaik. Jika kita menambahkan peraturan aksesibilitas universal, yang mewajibkan pemasangan ramp dan lift dengan dimensi yang ketat, hasilnya adalah peningkatan biaya per meter persegi yang seluruhnya dibebankan pada harga jual akhir.
Dampak peraturan baru dan Taksonomi Eropa
Sektor ini sudah terguncang akibat rencana peninjauan untuk tahun 2027. Diperkirakan bahwa persyaratan baru tersebut dapat menambah biaya antara €16.000 dan €18.000 untuk setiap rumah rata-rata dengan tiga kamar tidur. Sungguh tidak masuk akal bahwa, di tengah krisis perumahan, lapisan biaya terus ditambahkan seolah-olah kita berada di masa booming ekonomi, bukan masa kelangkaan.
Di sisi lain, Taksonomi Eropa dan Agenda 2030 telah memperkenalkan kriteria keberlanjutan yang jauh melampaui hukum nasional. Agar suatu proyek dapat diberi label "hijau," proyek tersebut harus melewati audit dan sertifikasi yang sangat kompleks. Hal ini menyebabkan penggunaan material yang jauh lebih mahal dan membuat pengelolaan teknis konstruksi menjadi labirin birokrasi. Ironisnya, meskipun pembiayaan hijau seharusnya lebih murah, dalam praktiknya, mereka yang tidak memenuhi standar ini justru dikenakan sanksi finansial , yang selanjutnya meningkatkan biaya perumahan terjangkau.
Sistem pajak yang menghambat investasi
Seluruh kerangka peraturan ini diperparah oleh beban pajak yang menempatkan Spanyol pada posisi yang sangat tidak nyaman dibandingkan dengan OECD. Sementara beban pajak atas properti tergolong moderat di Uni Eropa, di Spanyol tarif efektifnya mencapai 30,3% . Kita berbicara tentang sistem di mana Pajak Pengalihan Properti (ITP) termasuk yang tertinggi di dunia, mencapai hingga 13% di beberapa wilayah.
- Pajak atas pembelian: Pembeli dan pengembang menanggung beban yang dapat mencapai hingga 25% dari total nilai properti.
- Pajak sewa: Tekanan pajak pada properti sewa jauh lebih tinggi daripada rata-rata Eropa, sehingga membuat pemilik rumah enggan menjual rumah mereka.
- Hukuman ganda: Seiring dengan meningkatnya biaya konstruksi akibat regulasi, basis pajak pun meningkat, oleh karena itu Departemen Keuangan mengumpulkan lebih banyak justru karena harga perumahan lebih mahal.
Perbedaan antar wilayah sangat mencolok. Sementara beberapa komunitas mempertahankan tarif pajak yang sangat tinggi, komunitas lain, seperti Madrid, menunjukkan bahwa daya saing pajak yang lebih besar dapat menarik lebih banyak aktivitas dan, yang mengejutkan, mempertahankan tingkat pendapatan yang serupa berkat efek Laffer. Dalam hal ini, sangat penting untuk menganalisis pajak penghasilan atas transaksi properti untuk memahami biaya operasional yang sebenarnya.
Dampak sosial: kaum muda menjadi sasaran
Semua mekanisme regulasi ini berdampak buruk bagi mereka yang berusia di bawah 35 tahun. Bagi seseorang yang sudah kesulitan membayar sewa yang menghabiskan setengah gajinya, tambahan €18.000 pada hipotek dapat berarti tambahan €100 per bulan dalam pembayaran bulanan mereka . Ini bukan detail kecil; ini adalah perbedaan antara mampu pindah dan hidup mandiri atau terus tinggal bersama orang tua mereka.
Ironisnya, langkah-langkah yang paling "ramah lingkungan", seperti tempat parkir sepeda atau pra-instalasi panel surya, justru menjadi penghalang akses bagi kaum muda, yang justru paling menghargai keberlanjutan. Kita mengubah perumahan hemat energi menjadi produk mewah, yang hanya diperuntukkan bagi mereka yang mampu menanggung biaya tambahan ini tanpa mengalami krisis keuangan.
Usulan untuk keseimbangan yang wajar
Untuk mencegah keberlanjutan menjadi pajak tersembunyi, diperlukan perubahan pendekatan. Ini bukan tentang menghentikan konstruksi yang efisien, tetapi tentang membangun dengan cara yang proporsional dan realistis . Beberapa langkah mendesak yang perlu diambil adalah:
- Melaksanakan laporan dampak ekonomi wajib sebelum meluncurkan persyaratan teknis baru apa pun.
- Buat jadwal implementasi bertahap agar biaya tidak langsung mengejutkan pasar.
- Terapkan a Tarif PPN super rendah sebesar 4% dalam rehabilitasi perumahan untuk mendorong peningkatan taman lama tanpa meningkatkan biayanya.
- Hapuskan pajak berganda atas keuntungan modal dan hapuskan pajak warisan atas tempat tinggal utama.
Perjuangan melawan perubahan iklim sangat penting, tetapi tidak dapat didasarkan pada pemaksaan warga Eropa untuk mengubah setiap apartemen menjadi laboratorium efisiensi sementara seluruh dunia gagal mengimbanginya. Kita membutuhkan jalan tengah yang masuk akal yang memungkinkan rumah-rumah ramah lingkungan yang layak dan tetap terjangkau bagi kelas pekerja.
Situasi saat ini menunjukkan bahwa kombinasi dari Kode Bangunan Teknis yang ketat, Taksonomi Eropa yang kaku, dan tekanan pajak yang mencekik mengecualikan ribuan orang dari pasar. Jika cara penerapan peraturan ini tidak ditinjau dan insentif pajak yang nyata tidak diperkenalkan, transisi hijau akan berakhir menjadi hak istimewa bagi segelintir orang, sehingga meninggalkan kemungkinan akses yang adil terhadap perumahan di Spanyol.
