הערכת משכנתא אישית: מדריך מלא ומעשי

ייזום » תיבות » הערכת משכנתא אישית: מדריך מלא ומעשי

La הערכת משכנתא אישית זה הפך למרכיב מפתח בעת רכישת בית, חתימה על משכנתא, ויותר ויותר, בעת משא ומתן עם רשויות המס על הערך המיוחס לנכס עבור מיסים מסוימים. זה לא רק פורמלי עבור הבנק: כאשר משתמשים בו נכון, הוא יכול להיות כלי רב עוצמה להוכחת שווי השוק האמיתי של הנכס.

יתר על כן, הרעיון של ערך ייחוס קדסטרלי מגרש המשחקים השתנה לחלוטין עבור מיסים כגון מס העברת נכסים (ITP), מס בולים (AJD) ומס ירושה ומס מתנה. בתי המשפט מבהירים את גבולות ערך הייחוס הזה ומתי ניתן להשתמש בהערכת משכנתא, אם היא מותאמת אישית ומוסברת היטב, כדי לערער עליה. לכן, הבנת מהי הערכת שווי, כיצד היא נעשית, מי חותם עליה, אילו תיעוד נדרש וכיצד היא קשורה לערך הייחוס היא קריטית כדי למנוע הפתעות לא נעימות עם הבנק או עם רשויות המס.

מהי הערכת משכנתא מותאמת אישית?

כשאנחנו מדברים הערכת משכנתא אישית אנו מתייחסים לדוח טכני שהוכן עבור ערבות משכנתא ספציפית, שהונפק על ידי שמאי מוסמך מחברה מוסמכת על ידי הבנק של ספרד. דוח זה מנתח נכס ספציפי והקשרו בפירוט כדי לקבוע ערך זהיר ובר-קיימא. זה אינו הערכה גסה או ערך כללי לאזור; הוא מתמקד במאפיינים הספציפיים של הנכס המוערך.

הערכה זו לצורך ערבות משכנתא מוסדרת על ידי צו ECO 805/2003 וקשור, בין היתר, לחוק 1/2013 בנושא הגנת חייבי משכנתאות. הבנק ישתמש בערך המוצג בדוח זה כבסיס לחישוב סכום ההלוואה המקסימלי שהוא מוכן להעניק, בדרך כלל תוך החלת אחוז על ערך זה (לדוגמה, 80% הקלאסיים).

אינדיבידואליזציה היא המפתח: הדו"ח חייב להסביר מדוע הושגה ערך ספציפי זה, אילו ערכי השוואה נעשה בהם שימוש, אילו התאמות יושמו, וכיצד מיקום, מצב הנכס או מגבלותיו המשפטיות משפיעים עליו. אם מדובר בנתון בלבד ללא הסבר נוסף, הוא בקושי יהיה שימושי לערעור על ערכים רשמיים אחרים, כגון ערך הייחוס הקדסטרלי.

ערך ייחוס קדסטרלי, שווי שוק והערכת משכנתא

בשנים האחרונות, ערך ייחוס קדסטר הוא הפך לבסיס המס העיקרי עבור מיסים כגון מס העברת נכסים ומס בולים (ITP ו-AJD) ומס ירושה ומתנות (ISD), כאשר מדובר בנדל"ן. ערך זה נקבע באופן אובייקטיבי על ידי המנהל הכללי של קדסטר באמצעות נתוני עסקאות מסיביים, מבלי לבקר כל נכס בנפרד.

הכלל ב-ITP וב-AJD הוא שבסיס המס יהיה ה- ערך ייחוס נוכחי בתאריך צבירת המס. אם הערך המוצהר או המחיר הרשום בשטר גבוהים מערך הייחוס, הגבוה מבין הסכום הזה ייחשב כבסיס המס. במילים אחרות, ערך הייחוס משמש כרצפה, אך לעולם לא כתקרה, ביחס למחיר ששולם בפועל.

תקנות קדסטרליות קובעות כי ערך הייחוס לא יכול לעלות על ערך השוקכדי לנסות להבטיח זאת, משרד האוצר קובע מקדם הפחתה (FM) שמוריד את תוצאת מחקרי השוק. לדוגמה, עבור נכסים עירוניים, נקבע מקדם של 0,9 מאז צו HFP/1104/2021, אשר נשאר בתוקף בשנים שלאחר מכן, כך שבתיאוריה, ערך הייחוס נמוך מממוצע השוק.

עם זאת, בפועל ייתכן שעבור נכס מסוים, ערך הייחוס המחושב אוטומטית על ידי רישום המקרקעין יתברר כ- גבוה ממחיר השוק בפועלכאן הופכות לחשובות הערכות משכנתא פרטניות, בליווי אמצעי הוכחה אחרים, כדי לדון בשווי זה בפני רשות המסים.

מקרים בהם לא אמור להיות ערך ייחוס

לא לכל הנכסים יש ערך ייחוס קדסטרליהתקנות קובעות מצבים בהם ערך זה כלל אינו נקבע, או שאינו ישים עקב מאפייני הנכס או ליקויים במידע הקדסטרלי. חשוב לדעת זאת, כי אם אין ערך ייחוס, הדיון במס יהיה שונה והמוקד יעבור לערך המוצהר או לערך שאושר על ידי רשויות המס.

לא נקבע ערך ייחוס, בין היתר, כאשר הנכס תעשייה, משרד, מסחר, ספורט, בידור, פנאי ואירוח, שירותי בריאות, צדקה, תרבות, דת או שימושים ייחודייםכמו כן לא נכללים מקרים בהם המבנים נמצאים במצב הרוס או כאשר הנכס נחשב כלא מפותח למטרות קדסטרליות.

באופן דומה, נכסים עם מחיר מכירה מוגבל מנהליתלדוגמה, דיור מסובסד או מקודם ציבורי, כאשר המחיר המקסימלי נקבע בחוק. כמו כן, לא נכללים נכסים המאוכלסים באופן בלתי חוקי או כאלה המושפעים ישירות מ[החקיקה/הנושא הרלוונטי]. אסונות טבע, כמו גם אלו שבהם העקביות הלוגית-ממוחשבת של נתוני הקדסטר מציגה פגמים המונעים חישוב מתמטי של ערך הייחוס.

כאשר אחד מקריטריוני ההדרה הללו חל, רשויות המס אינן יכולות להסתמך על ערך הייחוס כדי לקבוע את בסיס המס ועליהן להשתמש באמצעים אחרים לאימות הערך. בתרחישים כאלה, הערכת משכנתא אישית ייתכן שיש לו משקל רב יותר, שכן זהו אחד הדוחות הטכניים הבודדים המוצקים הזמינים על שווי הנכס.

פסיקה: הערכת משכנתא לעומת ערך ייחוס

בתי המשפט מגדירים בהדרגה איזו סמכות הערכת משכנתא כאשר מערערים על ערך הייחוס הקדסטרלי, כפי שמוצג הצהרות מפתחפסיקה רלוונטית היא זו של בית המשפט העליון של קסטיליה ולאון (שבסיסו בבורגוס), מס' 13/2026, מיום 2 בפברואר, אשר מנתח מקרה בו ערך הייחוס של הנכס עלה הן על מחיר הרכישה והן על הערך שהתקבל בהערכת המשכנתא שסיפק משלם המסים.

במקרה זה, מדובר היה בנכס במחוז אבילה שמכירתו אושרה באופן רשמי תמורת 79.000 יורו. הנישום חשב באופן עצמאי את מס ההעברה ואת מס הבולים (ITP ו-AJD) תוך שימוש בבסיס המס כבסיס. ערך ייחוס של 199.677,80 יורועם זאת, מאוחר יותר הוא ביקש את תיקון השומה העצמית ואת החזרת התשלום, בטענה כי שווי השוק האמיתי היה כ-113.691,06 יורו, נתון שתאם את הערכת המשכנתא ששימשה להלוואה.

הממשלה האזורית ביקשה דו"ח מהניהול הטריטוריאלי של רשות הקדסטר, אשר אישרר את ערך הייחוס פעמייםעם כיסוי זה, משרד המסים דחה את התיקון. הנישום טען כי שווי השוק האמיתי היה זה שנקבע בהערכת המשכנתא האישית, בעוד ששווי הייחוס עלה על המציאות הכלכלית של העסקה.

בית המשפט מציין כי נתוני קדסטרל נהנים מחשיבות חזקת האמתעם זאת, זוהי חזקה הניתנת לסתירה, כלומר ניתן לערער עליה. הדיון המשפטי מתמקד בשאלה האם ערך הייחוס עולה על ערך השוק, או שמא תקנות הקדסטר יושמו באופן שגוי בעת קביעתו עבור נכס ספציפי זה.

למה הבדל פשוט במספרים אינו מספיק

במקרה של קסטיליה ולאון, משלם המסים לא טען לטעויות ספציפיות בחישוב ערך הייחוס, אלא רק טען כי ה- בסיס המס צריך להיות תוצאה של הערכת המשכנתא.משום שסבר כי הדבר משקף טוב יותר את השוק מאשר ערך הייחוס. הוא הגיש רק את דו"ח הערכת ערבות המשכנתא כראיה.

בית המשפט מסכם כי סטייה מספרית בלבד ההבדל בין ההערכה לערך הייחוס, ללא הסבר טכני המצדיק את הפער, אינו מספיק כדי להחליף אחד את השני. בית המשפט העליון מזהיר שאם קריטריון זה היה מתקבל, בסיס המס היה בסופו של דבר תמיד, דה פקטו, זה של הערכת המשכנתא בכל פעם שהיא נמוכה יותר, דבר שאינו תואם את כוונת המחוקק וגם לא את תכנון מערכת ערך הייחוס.

כדי שלהערכה יהיה ערך ראייתי אמיתי כנגד ערך הייחוס, הדוח חייב להיות מוטיבציה נכונה ואישיתעליכם להסביר איזו מתודולוגיה נהוגה, אילו נכסים דומים נלקחים כנקודת ייחוס, מדוע הם דומים לנכס המדובר, ואילו התאמות נעשות להבדלים בשטח, במצב, במיקום, בגיל, במגבלות עירוניות, בתפוסה וכו'.

בפסק הדין הנדון, הערכת השווי שניתנה לצורכי משכנתא לא עמדה בדרישות אלה: הנכסים ששימשו כנכסים להשוואה לא היו ברור שניתן להשוותכמו כן, לא פורטו הנסיבות המצדיקות את התיקונים. בית המשפט מבין כי מוצע ערך חלופי, אך מבלי לחשוף אילו שגיאות ספציפיות מכיל ערך הייחוס שחישב המנהל, ולכן חזקת הדיוק שלו אינה מתבטלת.

בית המשפט הגבוה לצדק של קסטיליה ולאון קבע כי, לאור הראיות שהוצגו, לא די בביטול ערך הייחוס שימש כבסיס המס למס העברת נכסים (ITP). במילים אחרות, הערכת המשכנתא, כשלעצמה וללא הסבר טכני מספק, לא הספיקה כדי לפסול את ערך הייחוס שקבע רשות רישום המקרקעין.

כאשר ההערכה אכן פוגעת בערך הייחוס

הפסיקה עצמה מבהירה כי המצב משתנה כאשר הערכת המשכנתא היא מותאם בקפידה ומוצדק טכניתבמקרים כאלה, לבד או בשילוב עם חוות דעת מומחים אחרים, הדבר יכול להוכיח שערך הייחוס גבוה משווי השוק, ולכן יש לתקן אותו כלפי מטה.

הדבר מודגם, למשל, על ידי פסיקה של בית המשפט העליון לצדק של האיים הקנריים (בית המשפט של סנטה קרוז דה טנריפה) מיום 15 ביולי 2024, לפיה הערכת השווי שהוכנה על ידי חברה כמו TINSA עמדה בכל דרישות הפירוט, הנכונות המתודולוגית וההתאמה לנכס הספציפי. בית המשפט קובע כי דו"ח המומחה, עם ניתוח השוואתי ותיקונים מפורשים, מדגים מספיק שווי שוק נמוך יותר להפניה, המאפשרת לנישום לעוות את בסיס המס המחושב על ידי המינהל.

המפתח הוא שהדוח לא צריך רק להקצות ערך מספרי, אלא צריך להציע טיעון טכני מוצקבחירה מושכלת של נכסים דומים, לימוד הסביבה, מצבו בפועל של הנכס, מגבלות חוקיות, תפוסה, מגבלות תכנון עירוני אפשריות וכו'. דווקא אינדיבידואליזציה ושקיפות אלו הן שהופכות את הערכת המשכנתא לכלי יעיל לאתגר את ערך הייחוס כאשר הוא סטה ממציאות השוק.

באותו קו, בית המשפט העליון לצדק של קהילת ולנסיה (פסק דין מיום 11 ביוני 2024, החלטה 655/2023) מדגיש כי ה- החלת ערך הייחוס אינה מרמזת על בדיקת ערך במובן המסורתי, אלא יישום פשוט של בסיס משפטי אובייקטיבי. עם זאת, ניתן לערער על בסיס משפטי זה באמצעות אמצעי הראיות שמספקת המערכת המשפטית, לרבות דוחות שמאות וחוות דעת מומחים המדגימים את הערכת היתר של הנכס.

חוקתיות ערך הייחוס והאפשרות לערער עליו

בית המשפט החוקתי, בפסק דינו 13/2026 מיום 12 בפברואר, הצהיר כי ה- ערך ייחוס קדסטר זהו בסיס חוקתי למס עבור ITP, AJD ו-ISD. הוא סבור שמערכת זו, המוגדרת עם נתוני שוק מסיביים ומותאמת לפי מקדם ההפחתה, מודדת כראוי את היכולת הכלכלית ואינה מפרה את המגנה כרטה.

עם זאת, אותה פסיקה מבהירה כי חוקתיות ערך הייחוס אינה מרמזת על חסינותותוקפה נשען דווקא על כך שלנישומים נותרת האפשרות הממשית והיעילה לערער עליו כאשר הוא אינו משקף את שווי השוק של נכס ספציפי. במילים אחרות: שווי הייחוס תקף ככלל, אך הוא יכול וצריך להיכנע כאשר מוכח שבמקרה מסוים הוא עולה על שווי השוק.

לשם כך, האדם המעוניין יכול להשתמש כל אמצעי הוכחה קביל על פי חוקדוחות הערכת משכנתא פרטניים, חוות דעת מומחים, מחקרי שוק ספציפיים של האזור, הסכמי רכישה דומים, דוחות תכנון עירוני, תמונות של מצב הנכס בפועל וכו'. הן בהליכים מנהליים והן בהליכים משפטיים, לנישום יש את הזכות להציג ראיות כאלה כדי להוכיח את השגיאה בערך הייחוס.

פסיקת בית המשפט החוקתי מדגישה כי אם המערכת תמיד דרשה קבלת ערך הייחוס, גם כאשר הוכח שהוא גבוה משווי השוק, עלול להיווצר [משבר/בעיה] בעיית אי-החוקה עקב הפרה של עקרון היכולת הכלכלית. לפיכך, האפשרות לערער על ההחלטה חיונית כדי שהמודל יהיה בר-קיימא מבחינה משפטית.

כיצד להכין הערכת משכנתא אישית

הערכות שווי לצורך משכנתא חייבות להתבצע על ידי טכנאי מוסמך משולב בחברת הערכה שאושרה על ידי בנק ספרד (לדוגמה, חברות כמו Tinsa, Tasvalor או גופים רשומים אחרים). תקנה ECO 805/2003 קובעת את הקריטריונים המתודולוגיים, סוגי הנכסים ובסיסי ההערכה בהם ניתן להשתמש.

שמאי הנכס יבקר פיזית בנכס כדי לנתח קבוצה של משתנים: מיקום ושירותים ספציפיים באזור (חנויות, תחבורה ציבורית, מתקנים), סוג בניין (בית צמוד קרקע, רב-משפחתי), מיקום בתוך הבלוק (קומה, כיוון), שטח שמיש ובנוי, סידור פנים, תאורה ונופים, איכות חומרים, מצב שימור, מתקנים (חימום, מיזוג אוויר, מעלית), אלמנטים משותפים, אישורי קיימות וכו'.

במהלך הביקור, איש המקצוע מזהה את הנכס, מבצע מדידות, מצלם ובודק את עקביות בין המציאות הפיזית לתיעוד מידע רשמי ומידע קדסטרלי. כמו כן, הוא סוקר את מצב התכנון העירוני, את קיומו האפשרי של הגנה ציבורית, שעבודים, זיקות, תפוסה או כל אירוע שעשוי להשפיע על ערכו או על התאמתו לשמש כבטוחה למשכנתא.

עם כל המידע הזה, השמאי מיישם את שיטות הערכה מוכרות (השוואה, עדכוני שכר דירה, עלות החלפה וכו', לפי הצורך) ובוחרת נכסים דומים שנמכרו לאחרונה באותו אזור או באזורים דומים. לאחר מכן היא מבצעת התאמות לנכסים דומים אלה מבחינת גודל, מצב, גיל, מיקום או מאפיינים ייחודיים עד שהיא מגיעה לשווי שוק טכני, ואם רלוונטי, לשווי משכנתא זהיר.

הדוח הסופי נבדק ומאושר על ידי חברת ההערכה עצמה, אשר תורמת למסדי נתונים, בקרות איכות פנימיות וניסיון מצטבר. התוצאה היא מסמך רשמי הכולל את שווי ההערכה למשכנתא, את שווי השוק המשוער, ובמקרים רבים, את שווי המכירה הפומבית המומלץ (סכום מינימלי למימוש נכס).

המסמכים הנדרשים להערכת משכנתא

כדי לזרז את התהליך, מומלץ להשתמש ב- תיעוד בסיסי של הנכס. המינימום הנדרש הוא בדרך כלל את פתק רישום המקרקעין ואת מספר הרישום הקדסטרלי, אם כי בהתאם לסוג הנכס, ייתכן שיידרשו מסמכים נוספים (תוכניות, שטרות, רישיונות וכו').

La נוטה פשוטה זהו מסמך שמונפק על ידי רשות רישום המקרקעין הכולל תיאור של הנכס (שטח, גבולות, אופי), מיקומו, הבעלים הרשום, תאריך הרכישה וכל שעבוד או עיקול קיימים (משכנתאות, שעבודים, זיקות וכו'). הוא נדרש לצורך הערכת השווי ואינו יכול להיות בן יותר משלושה חודשים.

במקרים רבים, חברות תיווך או חברות שמאות מציעות לנהל את הבקשה ל-Nota Simple (תמצית רישום נכסים) תמורת תשלום. עלות נוספת התהליך פשוט יותר עבור הלקוח. אם ההזמנה כוללת מספר נכסים, יידרש נסח רישום מקרקעין עבור כל אחד מהם, מכיוון שהערכת המשכנתא היא אינדיבידואלית, לא גנרית.

בנוסף, השמאי ישווה את מסמכי הרישום עם מסמכי הקדסטר והתכנון העירוני, ויאמת את התאמה בין תיאור הרישום, מידע קדסטרלי למציאות הפיזיתכמו כן, ייבדק האם הנכס כפוף למשטר הגנה ציבורית או מגבלות תכנון עירוני המשפיעות על ערכו או יכולת העברתו.

מועדים, תוקף וקבלה על ידי הבנק

לאחר שהתיעוד הדרוש זמין ואישור התקציב, חברת ההערכה מתאמת את ביקור בנכס ועבודת השטח. לאחר הבדיקה, הטכנאי מכין את הדוח ומגיש אותו לבדיקה. זמן האספקה ​​הרגיל לדוח הוא מספר ימים, בהתאם למורכבות הנכס ועומס העבודה של השמאי.

מרגע מסירת דוח ההערכה לבנק, הגופים, לרבות ה... קופות חיסכוןהם בדרך כלל לוקחים בין 10 ו 15 יום להחליט על אישור המשכנתא, בתנאי ששאר המסמכים הפיננסיים של המבקש הושלמו. זהו לוח זמנים אינדיקטיבי, אך הוא מסייע בתיאום לוחות זמנים ולמנוע עיכובים בחתימה.

התוקף המשפטי של הערכת משכנתא מאושרת הוא שישה חודשים מיום ההנפקה. במהלך תקופה זו, הלקוח יכול להציגו בכל בנק, שכן תקנות האשראי לנדל"ן מחייבות גופים לקבל הערכות שבוצעו על ידי חברות מאושרות, בתנאי שהן תקפות ואינן מציגות פגמים חמורים.

עם זאת, הבנק רשאי לדחות הערכת שווי כאשר היא פג תוקף, מותנה או מכיל אזהרות הנחשבות בלתי תואמות את עסקת המשכנתא (לדוגמה, ספקות לגבי סטטוס האזור, פערים חמורים עם רישום המקרקעין או הגבלות שימוש רלוונטיות). במקרים כאלה, ייתכן שיידרשו הבהרות, תיקונים או אפילו הערכה חדשה.

תנאים ואזהרות בדוח ההערכה

בדוח הערכת משכנתא, מקובל למצוא תנאים ואזהרות תנאים אלה קובעים את הערך המאושר. התנאים הם דרישות שיש לעמוד בהן כדי שערך ההערכה יהיה תקף במלואו; לדוגמה, הגשת תיעוד מסוים או תיקון פער במרשם המקרקעין.

לאס אזהרות כלליות חששות אלה נוגעים לספקות לגבי חלק מהנתונים ששימשו בחישוב, כגון חוסר מידע מלא על תכנון עירוני או חוסר יכולת גישה לאזורים מסוימים בנכס. הם בדרך כלל מצביעים על סיכונים פוטנציאליים, אך לא בהכרח שוללים את הערך, בתנאי שהבנק מקבל אותם.

מאידך, אזהרות ספציפיות הם מזהירים מפני האפשרות שהשווי המוערך עלול לספוג הפסדים עתידיים, למשל, בסביבה עם עודף היצע גבוה, באזורים שעוברים הידרדרות, או בנכסים הכפופים לשינויים רגולטוריים צפויים. אזהרה מסוג זה חשובה במיוחד עבור המוסד הפיננסי בעת הערכת הסיכון של העסקה.

מנקודת מבטו של הלקוח, מומלץ לבחון את ההיבטים הללו של הדוח בפירוט, שכן הם יכולים להשפיע הן על החלטת הבנק כמו גם התועלת העתידית של הערכת השווי למטרות אחרות, לרבות תביעות מס פוטנציאליות הקשורות לשווי השוק של הנכס.

הערכה רשמית, שווי שוק וערך קדסטרלי

בכל הערכת שווי נדל"ן, חשוב להבחין בין הערכה רשמית למשכנתא, שווי שוק וערך קדסטרלימכיוון שהם משרתים מטרות שונות, ולכן זה נורמלי שהם יניבו נתונים שונים.

El שווי שוק זהו המחיר שעליו קונה ומוכר גנריים, ללא דחיפות מיוחדת לקנות או למכור וללא עניין ספציפי בנכס, יסכימו ככל הנראה. ערך זה משתנה בהתאם להיצע וביקוש ויכול להשתנות במהירות בהתאם למצב הכלכלי, לזמינות המימון או למגמות השוק.

El ערך המשכנתאבסיס ההערכה למטרות בטחונות מבקש ערך יציב וזהיר לאורך זמן. מוסדות פיננסיים משתמשים בו כדי להגן על עצמם מפני תנודות חדות בשוק, תוך למעט רכיבים ספקולטיביים בלבד. כדי לקבוע זאת, מנותחות סדרות מחירים היסטוריות, נערכות תחזיות שמרניות למגמות עתידיות, ומיושמים התאמות כדי להבטיח מרווח ביטחון.

El ערך cadastral זהו הערך שמקצה הממשלה לכל נכס ומשמש כנקודת ייחוס ראשית למסים כגון ארנונה או מס רווחי הון עירוני. הוא מתעדכן בתדירות נמוכה יותר, ומבחינה מושגית, שווה ערך לשווי שוק עליו הוחלה הנחה משמעותית, כך שבסיס המס לעולם אינו עולה על שווי השוק בפועל.

ישנם גם בסיסי ערכים אחרים, כגון שווי הפקעה או מחיר הוגן (במקרים של הפקעה כפויה, המוסדרים על ידי חוק המקרקעין), שווי הפירוק (מחיר במכירה כפויה או מהירה), השווי המיוחד (עבור קונה ספציפי בעל אינטרס מסוים, כגון השכן הסמוך), או שווי ההשקעה (עבור משקיע המזוהה עם תוכנית עסקית ספציפית). לכל אחד מהם היגיון משלו ולא תמיד יתאים לשווי השוק או לשווי המשכנתא.

עלות הערכת השווי והקשר שלה למכירה

El עלות הערכת שווי בית זהו חלק מההוצאות הסטנדרטיות הקשורות לרכישה ומימון נכס. הסכום נע בדרך כלל בין 300 ל-600 יורו, בהתאם לסוג הנכס, גודלו, מורכבות התכנון העירוני ומיקומו.

אם נוסיף את הערכת השווי להוצאות אחרות של העסקה (נוטריון, רישום, מיסים, עמלות ניהול וכו'), סביר להניח שרכישת בית עם משכנתא כרוכה בין... 10% ועוד 15% על מחיר הרכישה. לכך מתווסף המקדמה או התרומה הראשונית, שבדרך כלל עומדת על כ-20% מהמחיר, מכיוון שמלווים בדרך כלל מממנים מקסימום של 80% מהנמוך מבין השווי המוערך לבין המחיר המוסכם.

משמעות הדבר היא שאם ה- ערך ההערכה נמוך יותר במחיר המבוקש עבור הנכס, הקונה יצטרך להפקיד יותר כסף משלו, מכיוון שהבנק ישתמש בערך הנמוך מבין השניים כנקודת ייחוס. לעומת זאת, אם הערכת השווי קרובה למחיר הרכישה או אף גבוהה ממנו, אפשרות המימון עשויה להיות גדולה יותר, תמיד במסגרת גבולות הסיכון של הבנק.

בפועל, קונים רבים משתמשים בסימולטורים של משכנתאות כדי לצפות תרחישים (הערכה מתחת למחיר, שווה למחיר או מעליו) ולראות כיצד הם משפיעים על יחס ההלוואה לשווי, התשלום החודשי וההשלכות המסיות של העסקה. לפיכך, הערכת השווי הופכת ל... כלי תכנוןלא רק דרישה פורמלית גרידא של הבנק.

תהליך הגשת בקשה להערכת משכנתא

הערכת המשכנתא יכולה להתבצע ישירות על ידי הבנק, על ידי שליחת שמאי לבחירתו, או שהקונה יכול לשכור אחד בעצמו. שמאי שאושר על ידי בנק ספרד בכוחות עצמם. חוק אשראי למשכנתאות מכיר בזכותו של הלקוח לספק הערכת שווי משלו כל עוד היא עומדת בדרישות החוק.

התהליך הטיפוסי מתחיל בהזמנת חברת שמאות, הגשת המסמכים הבסיסיים (קטע רישום נכסים, מספר רישום קדסטרלי, ואם רלוונטי, תוכניות, רישיונות או שטרות) ותיאום ביקור בנכסהשמאי מגיע למדוד, לצלם, לוודא איכות ומצב שימור, ולבדוק את מצב התפוסה.

לאחר הביקור, הטכנאי מכין את הדוח בהתאם ל... קריטריונים של ECOהיא בוחרת נכסים דומים, מבצעת את החישובים וקובעת את שווי ההערכה. לאחר אימות, דוח זה מועבר ללקוח ו/או לבנק באופן אלקטרוני, ואם רלוונטי, בפורמט נייר, כפי שסוכם.

חלק מהפלטפורמות הייעודיות מציעות חבילות משולבות המשלבות, בנוסף להערכה הרשמית, את נוטה סימפל, דוח טכני-משפטי ותעודת ערך ייחוס קדסטרלית, במטרה לזרז את תהליך המשכנתא ככל האפשר ולהקל על הלקוח לקבל את כל המסמכים המרכזיים של הנכס בחבילה אחת.

הבנת האופן שבו פועלת הערכת משכנתא מותאמת אישית והקשר שלה לערך הייחוס של רשויות המסים מאפשרת לקונה, למשלם המסים וליועץ המקצועי לצפות סיכונים, להגן טוב יותר על האינטרסים שלהם מול הבנק והמנהל, ולקבל החלטות מושכלות יותר לגבי רכישה ומימון של נכס, תוך ניצול הפוטנציאל הראייתי של הערכת שווי טובה כאשר משתמשים בה בקפדנות טכנית ומשפטית.