Individualus hipotekos vertinimas: išsamus ir praktiškas vadovas

pradžia » Dėžės » Individualus hipotekos vertinimas: išsamus ir praktiškas vadovas

La individualus hipotekos vertinimas Tai tapo pagrindiniu elementu perkant būstą, pasirašant hipotekos sutartį ir vis dažniau derantis su mokesčių administratoriais dėl turto vertės, priskiriamos tam tikriems mokesčiams. Tai ne tik formalumas bankui: teisingai naudojamas, jis gali būti galinga priemonė įrodyti tikrąją turto rinkos vertę.

Be to, sąvoka kadastrinė atskaitos vertė Tokių mokesčių kaip turto perleidimo mokestis (ITP), žyminis mokestis (AJD) ir paveldėjimo bei dovanojimo mokestis sąlygos visiškai pasikeitė. Teismai aiškina šios pamatinės vertės ribas ir kada tinkamai individualizuotas ir gerai paaiškintas hipotekos vertinimas gali būti panaudotas jam užginčyti. Todėl labai svarbu suprasti, kas yra vertinimas, kaip jis atliekamas, kas jį pasirašo, kokių dokumentų jam reikia ir kaip jis susijęs su pamatine verte, kad būtų išvengta nemalonių staigmenų tiek banke, tiek mokesčių institucijose.

Kas yra individualus hipotekos vertinimas?

Kai mes kalbame apie individualus hipotekos vertinimas Kalbame apie techninę ataskaitą, parengtą konkrečiai hipotekos garantijai, kurią išdavė kvalifikuotas vertintojas iš Ispanijos banko akredituotos įmonės. Šioje ataskaitoje išsamiai analizuojamas konkretus turtas ir jo kontekstas, siekiant nustatyti apdairią ir tvarią vertę. Tai nėra apytikslis ar bendras vietovės įvertinimas; joje daugiausia dėmesio skiriama konkrečioms vertinamo turto savybėms.

Šį vertinimą hipotekos garantijos tikslais reglamentuoja Įsakymas ECO 805/2003 ir, be kita ko, susietas su Įstatymu Nr. 1/2013 dėl hipotekos skolininkų apsaugos. Bankas, remdamasis toje ataskaitoje nurodyta verte, apskaičiuos maksimalią paskolos sumą, kurią jis nori suteikti, paprastai taikydamas tai vertei procentą (pavyzdžiui, klasikinį 80 %).

Individualizavimas yra esminis dalykas: ataskaitoje turi būti paaiškinta, kaip buvo gauta ta konkreti vertė, kokie palyginamieji rodikliai buvo naudoti, kokie koregavimai buvo atlikti ir kaip ją veikia vieta, turto būklė ar teisiniai apribojimai. Jei tai tik skaičius be papildomo paaiškinimo, jis vargu ar bus naudingas ginčijant kitas oficialias vertes, pvz., kadastrinę atskaitos vertę.

Kadastrinė pamatinė vertė, rinkos vertė ir hipotekos vertinimas

Pastaraisiais metais Kadastro atskaitos vertė Tai tapo pagrindine nekilnojamojo turto mokesčių, tokių kaip turto perleidimo mokestis ir žyminis mokestis (ITP ir AJD) bei paveldėjimo ir dovanojimo mokestis (ISD), apmokestinamąja baze. Šią vertę objektyviai nustato Kadastro generalinė direkcija, naudodama didžiulius sandorių duomenis, neaplankydama kiekvieno nekilnojamojo turto atskirai.

Bendroji ITP ir AJD taisyklė yra ta, kad apmokestinamoji bazė bus dabartinė etaloninė vertė mokesčio kaupimo dieną. Jei deklaruota vertė arba akte užfiksuota kaina yra didesnė už referencinę vertę, didesnė iš šių sumų laikoma mokesčio baze. Kitaip tariant, referencinė vertė veikia kaip apatinė, bet niekada ne kaip viršutinė riba, atsižvelgiant į faktiškai sumokėtą kainą.

Kadastro nuostatai numato, kad Referencinė vertė negali viršyti rinkos vertėsSiekdama tai užtikrinti, Finansų ministerija nustato mažinimo koeficientą (FM), kuris sumažina rinkos tyrimų rezultatus. Pavyzdžiui, miesto nekilnojamojo turto atveju koeficientas yra 0,9, nustatytas nuo Įsakymo HFP/1104/2021, kuris lieka galioti ir vėlesniais metais, taigi teoriškai pamatinė vertė yra mažesnė už rinkos vidurkį.

Tačiau praktikoje gali atsitikti taip, kad konkretaus nekilnojamojo turto atveju Nekilnojamojo turto registro automatiškai apskaičiuota pamatinė vertė pasirodo esanti didesnė nei reali rinkos kainaBūtent čia individualūs hipotekos vertinimai, kartu su kitais įrodymais, tampa svarbūs aptariant tą vertę su mokesčių administratoriumi.

Atvejai, kai neturėtų būti jokios pamatinės vertės

Ne visi objektai turi kadastrinė atskaitos vertėReglamentuose numatytos situacijos, kai ši vertė visai nenustatoma arba netaikoma dėl turto ypatybių ar kadastrinės informacijos trūkumų. Svarbu tai žinoti, nes jei nėra referencinės vertės, diskusija dėl mokesčių bus kitokia ir dėmesys bus nukreiptas į deklaruotą vertę arba mokesčių administratoriaus patikrintą vertę.

Be kita ko, kai turtas turi, referencinė vertė nenustatoma. pramoniniam, biuro, komerciniam, sportui, pramogoms, laisvalaikiui ir svetingumo, sveikatos priežiūros, labdaros, kultūros, religiniam ar unikaliam naudojimuiTaip pat neįtraukiami atvejai, kai pastatai yra apgriuvę arba kai turtas kadastriniais tikslais laikomas nepakankamai išvystytu.

Panašiai ir savybės su Administraciškai apribota pardavimo kainaPavyzdžiui, tam tikras subsidijuojamas arba viešai reklamuojamas būstas, kurio maksimali kaina nustatyta įstatymu. Taip pat neįtrauktas neteisėtai užimtas turtas arba tas, kuriam tiesiogiai įtakos turi [atitinkamas teisės aktas / problema]. stichinės nelaimės, taip pat tuos, kurių kadastrinių duomenų loginis-kompiuterinis nuoseklumas turi trūkumų, dėl kurių negalima matematiškai apskaičiuoti pamatinės vertės.

Kai taikomas bet kuris iš šių išskyrimo kriterijų, mokesčių administratorius negali remtis referencine verte apmokestinamajai bazei nustatyti ir turi naudoti kitas vertės tikrinimo priemones. Tokiais atvejais a individualus hipotekos vertinimas Tai gali turėti dar daugiau svorio, nes tai viena iš nedaugelio patikimų techninių ataskaitų apie turto vertę.

Teismų praktika: hipotekos vertinimas, palyginti su referencine verte

Teismai pamažu apibrėžia, kokia galia priklauso... hipotekos vertinimas ginčijant kadastrinę atskaitos vertę, kaip parodyta pagrindiniai teiginiaiAktualus sprendimas yra Kastilijos ir Leono Aukštojo Teisingumo Teismo (kurio būstinė yra Burgose) vasario 2 d. sprendimas Nr. 13/2026, kuriame analizuojamas atvejis, kai nekilnojamojo turto referencinė vertė viršijo tiek pirkimo kainą, tiek mokesčių mokėtojo pateiktoje hipotekos vertinimo ataskaitoje gautą vertę.

Šiuo atveju tai buvo nekilnojamasis turtas Avilos provincijoje, kurio pardavimas buvo įformintas už 79 000 eurų. Mokesčių mokėtojas pats apskaičiavo perleidimo mokestį ir žyminį mokestį (ITP ir AJD), naudodamas apmokestinamąją bazę kaip... Orientacinė vertė – 199 677,80 eurųTačiau vėliau jis paprašė ištaisyti savo atliktą vertinimą ir grąžinti mokėjimą, teigdamas, kad tikroji rinkos vertė buvo apie 113 691,06 euro – ši suma sutapo su paskolai gauti naudotu hipotekos vertinimu.

Regiono valdžia paprašė Teritorijos kadastro valdymo tarnybos pateikti ataskaitą, kuri... du kartus patvirtino pamatinę vertęAtsižvelgdama į šią informaciją, Mokesčių inspekcija atmetė pataisą. Mokesčių mokėtojas teigė, kad tikroji rinkos vertė buvo nustatyta atliekant individualų hipotekos vertinimą, o referencinė vertė viršijo sandorio ekonominę realybę.

Teismas atkreipia dėmesį į tai, kad kadastriniai duomenys turi tiesos prezumpcijaTačiau tai yra paneigiama prezumpcija, o tai reiškia, kad ją galima užginčyti. Teisiniai debatai daugiausia vyksta dėl to, ar referencinė vertė viršija rinkos vertę, ar nustatant ją konkrečiam turtui buvo neteisingai taikomi Kadastro reglamentai.

Kodėl paprasto skaičių skirtumo nepakanka

Kastilijos ir Leono atveju mokesčių mokėtojas nenurodė konkrečių klaidų apskaičiuojant bazinę vertę, o tik tvirtino, kad Apmokestinamoji bazė turėtų būti hipotekos vertinimo rezultatas.nes manė, kad ji geriau atspindi rinką nei referencinė vertė. Kaip įrodymą jis pateikė tik hipotekos garantijos vertinimo ataskaitą.

Teismas daro išvadą, kad vien skaitinis nukrypimas Skirtumas tarp įvertinimo ir referencinės vertės, be techninio paaiškinimo, pagrindžiančio šį neatitikimą, yra nepakankamas, kad būtų galima vieną pakeisti kitu. Aukštasis Teisingumo Teismas įspėja, kad jei šis kriterijus būtų priimtas, apmokestinamoji bazė galiausiai visada de facto būtų hipotekos įvertinimo bazė, kai tik ji yra mažesnė, o tai neatitinka nei įstatymų leidėjo ketinimų, nei referencinės vertės sistemos struktūros.

Kad vertinimas turėtų tikrą įrodomąją galią, palyginti su referencine verte, ataskaita turi būti tinkamai motyvuotas ir individualizuotasTurite paaiškinti, kokia metodologija naudojama, kokie panašūs objektai imami kaip atskaitos taškas, kodėl jie yra palyginami su nagrinėjamu objektu ir kokie koregavimai atliekami atsižvelgiant į paviršiaus ploto, būklės, vietos, amžiaus, miesto apribojimų, užimtumo ir kt. skirtumus.

Aptariamoje byloje hipotekos tikslais atliktas vertinimas neatitiko šių reikalavimų: palyginamaisiais objektais naudotas turtas nebuvo aiškiai palyginamasTaip pat nebuvo išsamiai aprašytos aplinkybės, pateisinančios pataisas. Teismas supranta, kad siūloma alternatyvi vertė, tačiau neatskleidžiant, kokias konkrečias klaidas turi Administracijos apskaičiuota pamatinė vertė, todėl jos tikslumo prezumpcija nėra paneigta.

Kastilijos ir Leono Aukščiausiasis Teismas padarė išvadą, kad pateiktų įrodymų nepakanka, kad būtų panaikinta referencinė vertė, taikoma kaip nekilnojamojo turto perleidimo mokesčio (NTM) apmokestinamoji bazė. Kitaip tariant, vien hipotekos vertinimas be pakankamo techninio paaiškinimo nebuvo pakankamas, kad būtų panaikinta Nekilnojamojo turto registro nustatyta referencinė vertė.

Kai vertinimas iš tiesų pažeidžia pamatinę vertę

Pačioje teismų praktikoje išaiškinta, kad situacija pasikeičia, kai atliekamas hipotekos vertinimas. kruopščiai individualizuota ir techniškai pagrįstaTokiais atvejais, atskirai arba kartu su kitų ekspertų nuomonėmis, tai gali įrodyti, kad pamatinė vertė yra didesnė už rinkos vertę ir todėl turėtų būti pakoreguota žemyn.

Tai iliustruoja, pavyzdžiui, Kanarų salų Aukščiausiojo Teismo (Tenerifės Santa Kruzo rūmai) 2024 m. liepos 15 d. sprendimas, kuriame tokios bendrovės kaip TINSA parengtas vertinimas atitiko visus detalumo, metodologinio teisingumo ir pritaikymo konkrečiam turtui reikalavimus. Teismas nustato, kad eksperto ataskaitoje, kurioje pateikta lyginamoji analizė ir aiškiai išdėstytos pataisos, pakankamai įrodomas... mažesnė rinkos vertė nuoroda, kuri leidžia mokesčių mokėtojui iškreipti Administracijos apskaičiuotą mokesčio bazę.

Svarbiausia, kad ataskaitoje nebūtų tiesiog priskiriama skaitinė vertė, o pateikiamas tvirtas techninis argumentas: pagrįstas panašių objektų pasirinkimas, aplinkos tyrimas, faktinė turto būklė, teisiniai apribojimai, užimtumas, galimi miesto planavimo apribojimai ir kt. Būtent šis papildomas individualizavimas ir skaidrumas paverčia hipotekos vertinimą veiksmingu ginklu ginčijant referencinę vertę, kai ji nukrypsta nuo rinkos realybės.

Panašiai ir Valensijos bendruomenės Aukščiausiasis Teismas (2024 m. birželio 11 d. sprendimas, byla Nr. 655/2023) pabrėžia, kad Taikant pamatinę vertę, vertės patikrinimas nėra būtinas. tradicine prasme, o veikiau tiesiog objektyvaus teisinio pagrindo taikymas. Tačiau šį teisinį pagrindą galima ginčyti teisinės sistemos numatytomis įrodinėjimo priemonėmis, įskaitant vertinimo ataskaitas ir ekspertų išvadas, kurios įrodo turto pervertinimą.

Referencinės vertės konstitucingumas ir galimybė ją užginčyti

Konstitucinis Teismas savo vasario 12 d. sprendime Nr. 13/2026 paskelbė, kad Kadastro atskaitos vertė Tai atitinka konstituciją kaip ITP, AJD ir ISD apmokestinamoji bazė. Ji mano, kad ši sistema, sukonfigūruota remiantis didžiuliais rinkos duomenimis ir pakoreguota pagal mažinimo koeficientą, tinkamai įvertina ekonominį pajėgumą ir nepažeidžia Didžiosios laisvių chartijos.

Tačiau tame pačiame nutarime aiškiai nurodoma, kad Referencinės vertės konstitucingumas nereiškia jos neliečiamumoJos galiojimas grindžiamas būtent tuo, kad mokesčių mokėtojai išlaiko realią ir veiksmingą galimybę ją ginčyti, kai ji neatspindi konkretaus turto rinkos vertės. Kitaip tariant: referencinė vertė galioja kaip bendra taisyklė, tačiau ji gali ir turėtų būti taikoma, kai įrodoma, kad konkrečiu atveju ji viršija rinkos vertę.

Norėdami tai padaryti, suinteresuotas asmuo gali naudoti bet kokios teisiškai priimtinos įrodymo priemonėsIndividualios hipotekos vertinimo ataskaitos, ekspertų nuomonės, konkretūs vietovės rinkos tyrimai, panašios pirkimo-pardavimo sutartys, miestų planavimo ataskaitos, faktinės turto būklės nuotraukos ir kt. Tiek administraciniame, tiek teisminiame procese mokesčių mokėtojas turi teisę pateikti tokius įrodymus, kad įrodytų referencinės vertės paklaidą.

Konstitucinio Teismo nutarime pabrėžiama, kad jei sistema visada reikalautų pripažinti pamatinę vertę, net kai ji būtų didesnė už rinkos vertę, galėtų kilti [krizė / problema] antikonstitucingumo problema dėl ekonominio pajėgumo principo pažeidimo. Todėl galimybė apskųsti sprendimą yra būtina, kad modelis būtų teisiškai tvarus.

Kaip parengti individualų hipotekos vertinimą

Hipotekos vertinimus turi atlikti kompetentingas technikas integruota į Ispanijos banko patvirtintą vertinimo įmonę (pavyzdžiui, tokias įmones kaip „Tinsa“, „Tasvalor“ ar kitus registruotus subjektus). Reglamente ECO 805/2003 nustatyti metodiniai kriterijai, turto rūšys ir vertinimo pagrindai, kurie gali būti naudojami.

Vertintojas fiziškai aplankys turtą, kad išanalizuotų kintamųjų rinkinį: konkreti vieta ir paslaugos rajone (parduotuvės, viešasis transportas, infrastruktūra), pastato tipas (vienbutis, daugiabutis), vieta kvartale (aukštas, orientacija), naudingas ir užstatytas plotas, vidaus išplanavimas, apšvietimas ir vaizdai, medžiagų kokybė, pastato būklė, infrastruktūra (šildymas, oro kondicionavimas, liftas), bendruomenės elementai, tvarumo sertifikatai ir kt.

Vizito metu specialistas apžiūri objektą, atlieka matavimus, fotografuoja ir atlieka apžiūrą. fizinės realybės ir dokumentacijos suderinamumas registro ir kadastro informacija. Taip pat peržiūrima miesto planavimo situacija, galimas viešosios apsaugos buvimas, suvaržymai, servitutai, naudojimas ar bet koks incidentas, galintis turėti įtakos jo vertei arba tinkamumui būti hipotekos užstatu.

Turėdamas visą šią informaciją, vertintojas taiko pripažinti vertinimo metodai (palyginimas, nuomos kainų atnaujinimai, pakeitimo kaina ir kt., jei reikia) ir atrenka panašius objektus, kurie neseniai buvo parduoti tose pačiose arba panašiose vietovėse. Tada atliekami šių panašių objektų dydžio, būklės, amžiaus, vietos ar unikalių savybių koregavimai, kol nustatoma techninė rinkos vertė ir, jei taikoma, apdairi hipotekos vertė.

Galutinę ataskaitą peržiūri ir patvirtina pati vertinimo įmonė, kuri prisideda prie duomenų bazių, vidinės kokybės kontrolės ir sukauptos patirties. Rezultatas yra oficialus dokumentas kuri apima hipotekos vertinimo vertę, numatomą rinkos vertę ir, daugeliu atvejų, rekomenduojamą aukciono vertę (minimalią sumą turto areštui).

Dokumentai, reikalingi hipotekos vertinimui

Norint pagreitinti procesą, patartina turėti pagrindinius dokumentus turto. Paprastai reikalaujama tik Nekilnojamojo turto registro įrašo ir kadastro nuorodos, tačiau priklausomai nuo turto rūšies gali reikėti ir daugiau dokumentų (planų, nuosavybės dokumentų, licencijų ir kt.).

La Paprasta pastaba Tai Nekilnojamojo turto registro išduotas dokumentas, kuriame pateikiamas turto aprašymas (plotas, ribos, pobūdis), jo vieta, registruotas savininkas, įsigijimo data ir visi galiojantys suvaržymai ar įkeitimai (hipotekos, įkeitimai, servitutai ir kt.). Jis reikalingas vertinimui ir negali būti senesnis nei trys mėnesiai.

Daugeliu atvejų maklerio įmonės arba vertinimo bendrovės siūlo už mokestį tvarkyti paraišką gauti „Nota Simple“ (Nekilnojamojo turto registro išrašą). Papildoma kaina Klientui procesas yra supaprastintas. Jei užsakymas apima kelis objektus, kiekvienam iš jų reikės Nekilnojamojo turto registro išrašo, nes hipotekos vertinimas yra individualus, o ne bendras.

Be to, vertintojas palygins registro dokumentus su kadastro ir miesto planavimo dokumentais, patikrindamas registro aprašymo, kadastrinės informacijos ir fizinės realybės atitikimasTaip pat bus patikrinta, ar turtui netaikomas koks nors viešosios apsaugos režimas ar miesto planavimo apribojimai, turintys įtakos jo vertei ar perleidžiamumui.

Terminai, galiojimas ir banko priėmimas

Kai bus surinkti reikalingi dokumentai ir patvirtintas biudžetas, vertinimo įmonė koordinuos apsilankymas nuosavybėje ir lauko darbus. Po patikrinimo technikas parengia ataskaitą ir pateikia ją peržiūrai. Įprastas ataskaitos parengimo laikas yra kelios dienos, priklausomai nuo turto sudėtingumo ir vertintojo darbo krūvio.

Nuo vertinimo ataskaitos pateikimo bankui momento subjektai, įskaitant taupomosios kasosJie paprastai trunka tarp 10 ir 15 dienų priimti sprendimą dėl hipotekos patvirtinimo, jei visa kita pareiškėjo finansinė dokumentacija yra užpildyta. Tai yra orientacinis laikotarpis, tačiau jis padeda suderinti tvarkaraščius ir išvengti pasirašymo vėlavimų.

Patvirtinto hipotekos vertinimo teisinis galiojimas yra šešis mėnesius nuo išdavimo datos. Per tą laikotarpį klientas gali jį pateikti bet kuriame banke, nes nekilnojamojo turto kredito reglamentai reikalauja, kad subjektai priimtų patvirtintų įmonių atliktus vertinimus, jei jie yra galiojantys ir neturi rimtų trūkumų.

Tačiau bankas gali atmesti vertinimą, kai jis yra... pasibaigęs, sąlyginis arba jame yra įspėjimų, kurie laikomi nesuderinamais su hipotekos sandoriu (pavyzdžiui, abejonės dėl zonavimo statuso, rimti neatitikimai su Nekilnojamojo turto registro duomenimis arba atitinkami naudojimo apribojimai). Tokiais atvejais gali prireikti paaiškinimų, pataisymų ar net naujo vertinimo.

Vertinimo ataskaitoje pateiktos sąlygos ir įspėjimai

Hipotekos vertinimo ataskaitoje dažnai randama sąlygos ir įspėjimai Šios sąlygos patvirtina sertifikuotą vertę. Sąlygos – tai reikalavimai, kuriuos reikia įvykdyti, kad įvertinimo vertė būtų visiškai galiojanti, pavyzdžiui, pateikti tam tikrus dokumentus arba ištaisyti neatitikimą žemės registre.

The bendrieji įspėjimai Šie nuogąstavimai susiję su abejonėmis dėl kai kurių skaičiavime naudotų duomenų, pavyzdžiui, dėl išsamios miesto planavimo informacijos trūkumo arba negalėjimo patekti į tam tikras nekilnojamojo turto zonas. Paprastai jie rodo galimą riziką, tačiau nebūtinai panaikina vertę, jei bankas juos pripažįsta.

Kita vertus, konkretūs įspėjimai Jie įspėja apie galimybę, kad įvertinta vertė ateityje gali patirti nuostolių, pavyzdžiui, aplinkoje, kurioje yra didelis perteklius, vietovėse, kuriose vyksta degradacija, arba turte, kuriam taikomi numatomi reguliavimo pokyčiai. Toks įspėjimas yra ypač svarbus finansų įstaigai vertinant sandorio riziką.

Kliento požiūriu, patartina išsamiai peržiūrėti šiuos ataskaitos aspektus, nes jie gali turėti įtakos tiek banko sprendimas taip pat būsimą vertinimo naudingumą kitais tikslais, įskaitant galimus mokesčių ginčus, susijusius su turto rinkos verte.

Oficialus vertinimas, rinkos vertė ir kadastrinė vertė

Atliekant bet kokį nekilnojamojo turto vertinimą, svarbu atskirti oficialus hipotekos, rinkos vertės ir kadastrinės vertės vertinimasnes jie skirti skirtingiems tikslams ir todėl normalu, kad jie duoda skirtingus skaičius.

El rinkos vertė Tai kaina, dėl kurios greičiausiai susitartų įprastas pirkėjas ir pardavėjas, neturėdami jokio ypatingo skubumo pirkti ar parduoti ir neturėdami jokio konkretaus susidomėjimo turtu. Ši vertė svyruoja priklausomai nuo pasiūlos ir paklausos ir gali greitai keistis priklausomai nuo ekonominės situacijos, finansavimo prieinamumo ar rinkos tendencijų.

El hipotekos vertėUžstato vertinimo pagrindas siekia stabilios ir apdairios vertės laikui bėgant. Finansų įstaigos ją naudoja apsisaugodamos nuo staigių rinkos svyravimų, neįtraukdamos grynai spekuliacinių komponentų. Jai nustatyti analizuojamos istorinės kainų eilutės, atliekamos konservatyvios būsimų tendencijų prognozės ir atliekami koregavimai, siekiant užtikrinti saugumo ribą.

El kadastrinė vertė Tai yra vyriausybės kiekvienam turtui priskirta vertė, kuri yra pagrindinė atskaitos taškas tokiems mokesčiams kaip nekilnojamojo turto mokestis (NMM) arba savivaldybės kapitalo prieaugio mokestis. Ji atnaujinama rečiau ir konceptualiai atitinka rinkos vertę, kuriai pritaikyta didelė nuolaida, kad apmokestinamoji bazė niekada neviršytų faktinės rinkos vertės.

Taip pat yra ir kitų vertybių pagrindų, pvz. nusavinimo vertė arba teisinga kaina (priverstinio nusavinimo atvejais, reglamentuojamiems Žemės įstatymo), likvidacinė vertė (kaina priverstinio arba skubaus pardavimo atveju), specialioji vertė (konkrečiam pirkėjui, turinčiam konkretų interesą, pavyzdžiui, gretimui kaimynui) arba investicinė vertė (investuotojui, turinčiam konkretų verslo planą). Kiekvienas iš jų turi savo logiką ir ne visada sutaps su rinkos verte arba hipotekos verte.

Įvertinimo kaina ir jos ryšys su pardavimu

El namo vertinimo kaina Tai yra dalis standartinių išlaidų, susijusių su nekilnojamojo turto pirkimu ir finansavimu. Paprastai ji svyruoja nuo maždaug 300 iki 600 eurų, priklausomai nuo nekilnojamojo turto tipo, dydžio, urbanistinio planavimo sudėtingumo ir vietos.

Jei prie kitų sandorio išlaidų (notaro, registracijos, mokesčių, administracinių mokesčių ir kt.) pridėsime vertinimą, pagrįstai manysime, kad būsto pirkimas su hipoteka apima nuo 10 % ir dar 15 % nuo pirkimo kainos. Prie to pridedamas pradinis įnašas, kuris paprastai sudaro apie 20 % kainos, nes skolintojai paprastai finansuoja ne daugiau kaip 80 % įvertintos vertės ir sutartos kainos, atsižvelgiant į tai, kuri iš jų yra mažesnė.

Tai reiškia, kad jei įvertinimo vertė yra mažesnė Esant prašomai turto kainai, pirkėjas turės įnešti daugiau savo lėšų, nes bankas kaip atskaitos tašką naudos mažesniąją iš dviejų verčių. Ir atvirkščiai, jei įvertinimas yra artimas pirkimo kainai ar net didesnis už ją, finansavimo galimybė gali būti didesnė, visada neviršijant banko rizikos ribų.

Praktiškai daugelis pirkėjų naudoja hipotekos simuliatorius, kad numatytų scenarijus (vertinimą žemiau, lygų arba viršytą kainą) ir pamatytų, kaip jie veikia paskolos ir vertės santykį, mėnesinę įmoką ir sandorio mokestines pasekmes. Taigi vertinimas tampa... planavimo priemonėne tik formalus banko reikalavimas.

Hipotekos vertinimo prašymo procesas

Hipotekos vertinimą gali atlikti tiesiogiai bankas, atsiųsdamas pasirinktą vertintoją, arba pirkėjas gali jį pasamdyti pats. Ispanijos banko patvirtintas vertintojas savarankiškai. Hipotekos kredito įstatymas pripažįsta kliento teisę pateikti savo vertinimą, jei jis atitinka teisinius reikalavimus.

Įprastas procesas prasideda nuo vertinimo įmonės pasamdymo, pagrindinių dokumentų (nekilnojamojo turto registro išrašo, kadastro nuorodos ir, jei taikoma, planų, licencijų ar dokumentų) pateikimo ir vertinimo proceso koordinavimo. apsilankymas nuosavybėjeVertintojas atvyksta, kad išmatuotų, nufotografuotų, patikrintų kokybę ir išsaugojimo būklę bei patikrintų užimtumo statusą.

Po vizito technikas parengia ataskaitą vadovaudamasis EKO kriterijaiJi parenka palyginamus objektus, atlieka skaičiavimus ir nustato vertinimo vertę. Patvirtinus šią ataskaitą, ji klientui ir (arba) bankui pateikiama elektroniniu būdu ir, jei taikoma, popierine forma, kaip susitarta.

Kai kurios specializuotos platformos siūlo kombinuotus paketus, kurie, be oficialaus vertinimo, integruoja ir „Nota Simple“, techninė-teisinė ataskaita ir kadastrinė etaloninės vertės pažyma, siekiant kuo labiau pagreitinti hipotekos procesą ir palengvinti klientui galimybę gauti visus pagrindinius turto dokumentus viename pakete.

Supratimas, kaip veikia individualizuotas hipotekos vertinimas ir jo ryšys su kadastro pamatine verte, leidžia pirkėjui, mokesčių mokėtojui ir profesionaliam patarėjui numatyti riziką, geriau ginti savo interesus banke ir administracijoje bei priimti labiau pagrįstus sprendimus dėl turto pirkimo ir finansavimo, pasinaudojant gero vertinimo įrodomuoju potencialu, kai jis atliekamas laikantis techninių ir teisinių reikalavimų.