Penilaian gadai janji individu: panduan lengkap dan praktikal

Laman Utama » Bank Simpanan » Penilaian Gadai Janji Individu: Panduan Lengkap dan Praktikal

Penilaian gadai janji individu telah menjadi elemen penting ketika membeli rumah, menandatangani gadai janji, dan semakin meningkat, ketika berunding dengan pihak berkuasa cukai tentang nilai yang dikaitkan dengan hartanah untuk cukai tertentu. Ia bukan sekadar formaliti bagi bank: apabila digunakan dengan betul, ia boleh menjadi alat yang ampuh untuk membuktikan nilai pasaran sebenar hartanah.

Tambahan pula, konsep nilai rujukan kadaster telah mengubah sepenuhnya medan permainan untuk cukai seperti Cukai Pemindahan Harta (ITP), Duti Setem (AJD), dan Cukai Pewarisan dan Hadiah. Mahkamah sedang menjelaskan sejauh mana nilai rujukan ini dan bila penilaian gadai janji, jika diperibadikan dan dijelaskan dengan betul, boleh digunakan untuk mencabarnya. Oleh itu, memahami apa itu penilaian, bagaimana ia dijalankan, siapa yang menandatanganinya, dokumentasi apa yang diperlukan, dan bagaimana ia berkaitan dengan nilai rujukan adalah penting untuk mengelakkan kejutan yang tidak menyenangkan sama ada dengan bank atau pihak berkuasa cukai.

Apakah penilaian gadai janji secara individu?

Apabila kita bercakap tentang penilaian gadai janji secara individu, kita merujuk kepada laporan teknikal yang disediakan untuk jaminan gadai janji tertentu, yang dikeluarkan oleh penilai yang berkelayakan daripada syarikat penilaian yang diluluskan oleh Bank of Spain. Laporan ini menganalisis hartanah tertentu dan konteksnya secara terperinci untuk menentukan nilai yang berhemat dan mampan. Ia bukanlah anggaran kasar atau nilai generik untuk kawasan tersebut; ia memberi tumpuan kepada ciri-ciri tertentu hartanah yang dinilai.

Penilaian ini untuk tujuan jaminan gadai janji dikawal selia oleh Perintah ECO 805/2003 dan dikaitkan, antara lain, dengan Undang-undang 1/2013 mengenai perlindungan penghutang gadai janji. Bank akan menggunakan nilai yang ditunjukkan dalam laporan ini sebagai asas untuk mengira jumlah pinjaman maksimum yang sanggup diberikan, biasanya menggunakan peratusan kepada nilai tersebut (contohnya, standard 80%).

Pengindividualan adalah kunci: laporan mesti menjelaskan bagaimana nilai khusus itu dicapai, perbandingan yang digunakan, pelarasan yang dikenakan, dan bagaimana lokasi, keadaan harta atau batasan undang-undangnya mempengaruhinya. Jika ia hanyalah angka tanpa penjelasan lanjut, ia tidak akan berguna untuk mencabar nilai rasmi lain, seperti nilai rujukan kadaster.

Nilai rujukan kadaster, nilai pasaran dan penilaian gadai janji

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, nilai rujukan kadaster telah menjadi asas cukai utama untuk cukai seperti Cukai Pemindahan Harta dan Duti Setem (ITP dan AJD) dan Cukai Pewarisan dan Hadiah (ISD), apabila berurusan dengan hartanah. Nilai ini ditentukan secara objektif oleh Direktorat Kadaster menggunakan data transaksi yang besar, tanpa melawat setiap hartanah secara individu.

Peraturan umum untuk Cukai Pemindahan dan Duti Setem adalah asas yang boleh dikenakan cukai adalah nilai rujukan yang berkuat kuasa pada tarikh cukai terakru. Jika nilai yang diisytiharkan atau harga yang direkodkan dalam surat ikatan adalah lebih tinggi daripada nilai rujukan, jumlah yang lebih tinggi antara jumlah ini akan digunakan sebagai asas yang boleh dikenakan cukai. Dalam erti kata lain, nilai rujukan bertindak sebagai lantai, tetapi tidak pernah sebagai siling, berkenaan dengan harga yang sebenarnya dibayar.

Peraturan kadaster menetapkan bahawa nilai rujukan tidak boleh melebihi nilai pasaran . Untuk cuba menjamin perkara ini, Kementerian Kewangan menetapkan faktor pengurangan (FM) yang menurunkan hasil kajian pasaran. Contohnya, bagi hartanah bandar, faktor 0,9 telah ditetapkan melalui Perintah HFP/1104/2021, yang kekal berkuat kuasa pada tahun-tahun berikutnya, supaya, secara teorinya, nilai rujukan adalah di bawah purata pasaran.

Walau bagaimanapun, dalam praktiknya, boleh berlaku bahawa bagi hartanah tertentu, nilai rujukan yang dikira secara automatik oleh Pejabat Pendaftaran Tanah adalah lebih tinggi daripada harga pasaran sebenar . Di sinilah penilaian gadai janji individu, bersama-sama dengan bukti sokongan lain, menjadi penting untuk mencabar nilai tersebut dengan Pihak Berkuasa Cukai.

Kes di mana nilai rujukan tidak sepatutnya wujud

Tidak semua hartanah mempunyai nilai rujukan kadaster . Peraturan-peraturan tersebut menetapkan situasi di mana nilai ini sama ada tidak ditentukan atau tidak terpakai disebabkan oleh ciri-ciri hartanah atau kekurangan dalam maklumat kadaster. Adalah penting untuk mengetahui perkara ini kerana jika tiada nilai rujukan, implikasi cukai akan berbeza, lalu mengalihkan tumpuan kepada nilai yang diisytiharkan atau nilai yang disahkan oleh pihak berkuasa cukai.

Tiada nilai rujukan ditentukan, antara lain, apabila hartanah tersebut mempunyai kegunaan perindustrian, pejabat, komersial, sukan, hiburan, riadah dan hospitaliti, penjagaan kesihatan, amal, budaya, keagamaan atau kegunaan unik . Turut dikecualikan ialah kes-kes di mana bangunan berada dalam keadaan rosak atau apabila hartanah dianggap kurang dibangunkan untuk tujuan kadaster.

Begitu juga, hartanah dengan harga jualan terhad secara pentadbiran dikecualikan daripada penentuan nilai rujukan ; contohnya, perumahan bersubsidi atau dipromosikan secara awam tertentu di mana harga maksimum ditetapkan oleh undang-undang. Turut dikecualikan ialah hartanah yang diduduki secara haram atau yang terjejas secara langsung oleh bencana alam , serta hartanah di mana ketekalan logik dan komputer data kadaster menunjukkan kelemahan yang menghalang pengiraan matematik nilai rujukan.

Apabila mana-mana kriteria pengecualian ini terpakai, pihak berkuasa cukai tidak boleh bergantung pada nilai rujukan untuk menentukan asas cukai dan mesti menggunakan cara lain untuk mengesahkan nilai. Dalam senario sedemikian, penilaian gadai janji individu boleh membawa lebih banyak berat, kerana ia merupakan salah satu daripada beberapa laporan teknikal yang boleh dipercayai yang tersedia mengenai nilai hartanah.

Undang-undang kes: penilaian gadai janji berbanding nilai rujukan

Mahkamah secara beransur-ansur menentukan berat penilaian gadai janji apabila mencabar nilai rujukan kadaster, seperti yang ditunjukkan oleh keputusan utama . Satu keputusan yang relevan ialah keputusan Mahkamah Tinggi Castile dan León (cawangan Burgos), no. 13/2026, bertarikh 2 Februari, yang menganalisis kes di mana nilai rujukan hartanah melebihi harga belian dan nilai yang diperoleh dalam penilaian gadai janji yang dikemukakan oleh pembayar cukai.

Dalam kes itu, ia adalah hartanah di wilayah Ávila yang penjualannya telah diformalkan dengan harga 79.000 euro. Pembayar cukai menilai sendiri Cukai Pemindahan dan Duti Setem menggunakan nilai rujukan 199.677,80 euro sebagai asas yang boleh dikenakan cukai , tetapi kemudiannya meminta pembetulan penilaian sendiri dan bayaran balik pembayaran, dengan alasan bahawa nilai pasaran sebenar adalah kira-kira 113.691,06 euro, angka yang bertepatan dengan penilaian gadai janji yang digunakan untuk pinjaman tersebut.

Kerajaan wilayah meminta laporan daripada Pengurusan Kadaster Wilayah, yang telah dua kali mengesahkan nilai rujukan tersebut . Berdasarkan pengesahan ini, Pejabat Penilaian Cukai menolak pembetulan tersebut. Pembayar cukai berhujah bahawa nilai pasaran sebenar adalah yang ditetapkan dalam penilaian gadai janji individu, manakala nilai rujukan melebihi nilai ekonomi sebenar transaksi tersebut.

Mahkamah menyatakan bahawa data kadaster mempunyai andaian ketepatan , tetapi ini adalah andaian yang boleh dibantah, bermakna ia boleh dicabar. Perdebatan undang-undang tertumpu pada sama ada nilai rujukan melebihi nilai pasaran, atau sama ada peraturan kadaster telah digunakan secara salah semasa menetapkan nilai untuk harta tertentu tersebut.

Mengapa perbezaan nombor yang mudah tidak mencukupi

Dalam kes Castile dan León, pembayar cukai tidak mendakwa sebarang kesilapan khusus dalam pengiraan nilai rujukan, tetapi hanya menegaskan bahawa asas yang boleh dikenakan cukai haruslah hasil daripada penilaian gadai janji , kerana beliau percaya ia lebih mencerminkan pasaran daripada nilai rujukan. Beliau hanya mengemukakan laporan penilaian gadai janji sebagai bukti.

Mahkamah menyimpulkan bahawa hanya perbezaan berangka antara penilaian dan nilai rujukan, tanpa penjelasan teknikal yang mewajarkan perbezaan tersebut, tidak mencukupi untuk menggantikan satu dengan yang lain. Jika kriteria ini diterima, Mahkamah Tinggi memberi amaran, asas yang boleh dikenakan cukai akhirnya akan sentiasa, secara de facto, ialah penilaian gadai janji apabila ia lebih rendah, sesuatu yang tidak sepadan dengan niat penggubal undang-undang mahupun reka bentuk sistem nilai rujukan.

Agar penilaian mempunyai nilai bukti sebenar terhadap nilai rujukan, laporan tersebut mestilah dijustifikasikan dan diperibadikan dengan sewajarnya . Ia mesti menjelaskan metodologi yang digunakan, hartanah setanding yang mana diambil sebagai rujukan, mengapa ia setanding dengan hartanah yang dimaksudkan, dan apakah pelarasan yang dibuat untuk perbezaan saiz, keadaan, lokasi, umur, sekatan perancangan bandar, penghunian, dsb.

Dalam penghakiman yang dibincangkan, penilaian yang dikemukakan untuk tujuan gadai janji tidak memenuhi keperluan ini: hartanah yang digunakan sebagai setanding tidak dapat dibandingkan dengan jelas , begitu juga keadaan yang mewajarkan pelarasan tersebut diperincikan. Mahkamah memahami bahawa nilai alternatif ditawarkan, tetapi tanpa menyatakan ralat tepat dalam nilai rujukan yang dikira oleh Pentadbiran, dan oleh itu andaian ketepatannya tidak dibatalkan.

Mahkamah Tinggi Keadilan Castile dan León menyimpulkan bahawa, dengan bukti yang dikemukakan, ia tidak mencukupi untuk membatalkan nilai rujukan yang digunakan sebagai asas yang boleh dikenakan cukai untuk Cukai Pemindahan Harta (ITP). Dalam erti kata lain, penilaian gadai janji, dengan sendirinya dan tanpa penjelasan teknikal yang mencukupi, tidak mencukupi untuk membatalkan nilai rujukan yang ditetapkan oleh Pejabat Pendaftaran Tanah.

Apabila penilaian itu benar-benar menjejaskan nilai rujukan

Undang-undang kes itu sendiri menjelaskan bahawa situasi berubah apabila penilaian gadai janji diperibadikan dengan teliti dan dijustifikasikan secara teknikal . Dalam kes sedemikian, secara bersendirian atau digabungkan dengan pendapat pakar lain, ia dapat membuktikan bahawa nilai rujukan adalah melebihi nilai pasaran dan, oleh itu, mesti diselaraskan ke bawah.

Ini digambarkan, sebagai contoh, oleh keputusan Mahkamah Tinggi Keadilan Kepulauan Canary (Dewan Santa Cruz de Tenerife) bertarikh 15 Julai 2024, di mana penilaian yang disediakan oleh syarikat seperti TINSA memenuhi semua keperluan perincian, ketepatan metodologi dan penyesuaian kepada harta tertentu. Mahkamah mendapati bahawa laporan pakar, dengan analisis perbandingan dan pembetulan eksplisitnya, menunjukkan dengan secukupnya nilai pasaran yang lebih rendah daripada nilai rujukan, sekali gus membolehkan pembayar cukai mencabar asas cukai yang dikira oleh pihak berkuasa cukai.

Kuncinya terletak pada memastikan laporan itu bukan sahaja memberikan nilai berangka, tetapi sebaliknya menawarkan hujah teknikal yang kukuh : pemilihan hartanah yang setanding, kajian kawasan sekitarnya, keadaan sebenar hartanah, batasan undang-undang, penghunian, potensi sekatan perancangan bandar, dan sebagainya. Individualisasi dan ketelusan tambahan inilah yang menjadikan penilaian gadai janji alat yang berkesan untuk mencabar nilai rujukan apabila ia telah terpisah daripada realiti pasaran.

Begitu juga, Mahkamah Tinggi Keadilan Komuniti Valencia (penghakiman 11 Jun 2024, rayuan no. 655/2023) menekankan bahawa penggunaan nilai rujukan bukanlah merupakan penilaian dalam erti kata tradisional, tetapi sebaliknya aplikasi mudah asas perundangan objektif. Walau bagaimanapun, asas perundangan ini boleh dicabar melalui cara bukti yang diberikan oleh undang-undang, termasuk laporan penilaian dan pendapat pakar yang menunjukkan penilaian harta yang berlebihan.

Perlembagaan nilai rujukan dan kemungkinan mencabarnya

Mahkamah Perlembagaan, dalam Penghakiman 13/2026 pada 12 Februari, telah mengisytiharkan bahawa nilai rujukan kadaster adalah berperlembagaan sebagai asas yang boleh dikenakan cukai untuk Cukai Pemindahan, Duti Setem, dan Cukai Pewarisan dan Hadiah. Ia menganggap bahawa sistem ini, yang dikonfigurasikan dengan data pasaran yang besar dan diselaraskan melalui faktor pengurangan, mengukur kapasiti ekonomi dengan secukupnya dan tidak melanggar Perlembagaan.

Walau bagaimanapun, keputusan yang sama menjelaskan bahawa perlembagaan nilai rujukan tidak bermaksud ketakbolehubahannya . Kesahannya terletak tepat pada fakta bahawa pembayar cukai mengekalkan kemungkinan sebenar dan berkesan untuk mencabarnya apabila ia tidak mencerminkan nilai pasaran harta tertentu. Dalam erti kata lain, nilai rujukan adalah sah sebagai peraturan umum, tetapi ia boleh dan harus mengalah apabila ditunjukkan bahawa, dalam kes tertentu, ia melebihi nilai pasaran.

Untuk tujuan ini, pihak yang berkepentingan boleh menggunakan sebarang cara bukti yang boleh diterima pakai oleh undang-undang : laporan penilaian gadai janji individu, pendapat pakar, kajian pasaran khusus kawasan tersebut, perjanjian pembelian yang setanding, laporan perancangan bandar, gambar keadaan sebenar hartanah, dan sebagainya. Dalam prosiding pentadbiran dan kehakiman, pembayar cukai berhak mengemukakan bukti tersebut untuk menunjukkan kesilapan dalam nilai rujukan.

Keputusan Mahkamah Perlembagaan sendiri menekankan bahawa jika sistem sentiasa memerlukan penerimaan nilai rujukan, walaupun ia ditunjukkan lebih tinggi daripada nilai pasaran, ia boleh menimbulkan isu perlembagaan akibat pelanggaran prinsip kapasiti ekonomi. Oleh itu, kemungkinan mencabar sistem adalah penting agar model tersebut kukuh dari segi undang-undang.

Cara menyediakan penilaian gadai janji individu

Penilaian gadai janji mesti dijalankan oleh profesional yang berkelayakan yang diambil bekerja oleh syarikat penilaian yang diluluskan oleh Bank of Spain (contohnya, syarikat seperti Tinsa, Tasvalor atau entiti berdaftar lain). Peraturan ECO 805/2003 menetapkan kriteria metodologi, jenis aset dan asas penilaian yang boleh digunakan.

Penilai akan melawat hartanah secara fizikal untuk menganalisis beberapa pembolehubah: lokasi dan perkhidmatan khusus di kawasan tersebut (kedai, pengangkutan awam, kemudahan), jenis bangunan (rumah keluarga tunggal, rumah berbilang keluarga), situasi dalam blok (lantai, orientasi), kawasan yang boleh digunakan dan dibina, taburan dalaman, pencahayaan dan pemandangan, kualiti bahan, keadaan pemuliharaan, pemasangan (pemanasan, penghawa dingin, lif), elemen komunal, pensijilan kemampanan, dsb.

Semasa lawatan, profesional mengenal pasti hartanah tersebut, mengambil ukuran, mengambil gambar dan mengesahkan keseragaman antara realiti fizikal dan dokumentasi pendaftaran tanah dan kadaster. Mereka juga menyemak status pengezonan, kemungkinan kewujudan perlindungan awam, bebanan, easemen, penghunian atau sebarang isu lain yang mungkin menjejaskan nilainya atau kesesuaiannya sebagai cagaran gadai janji.

Dengan semua maklumat ini, penilai menggunakan kaedah penilaian yang diiktiraf (perbandingan, pelarasan pendapatan, kos penggantian, dll., yang sesuai) dan memilih hartanah setanding yang baru-baru ini dijual di kawasan yang sama atau serupa. Berdasarkan hartanah setanding ini, pelarasan dibuat untuk saiz, keadaan, umur, lokasi atau ciri unik sehingga nilai pasaran teknikal dicapai dan, jika berkenaan, nilai gadai janji yang berhemat.

Laporan akhir disemak dan disahkan oleh syarikat penilaian itu sendiri, yang menyumbang pangkalan data, kawalan kualiti dalaman dan pengalaman terkumpul. Hasilnya ialah dokumen rasmi yang merangkumi nilai penilaian untuk gadai janji, anggaran nilai pasaran dan, dalam banyak kes, nilai lelongan yang disyorkan (jumlah minimum untuk perampasan).

Dokumentasi yang diperlukan untuk penilaian gadai janji

Untuk mempercepatkan proses, adalah dinasihatkan untuk menyediakan dokumentasi harta asas . Minimum yang diperlukan biasanya Ekstrak Pendaftaran Tanah dan rujukan kadaster, walaupun bergantung pada jenis harta, dokumen tambahan mungkin diperlukan (pelan, surat ikatan, lesen, dll.).

Nota Ringkas ( Ekstrak Pendaftaran Harta) ialah dokumen yang dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftaran Tanah yang merangkumi penerangan tentang hartanah (kawasan, sempadan, sifat), lokasinya, pemilik berdaftar, tarikh pemerolehan dan sebarang bebanan atau lien sedia ada (gadai janji, lien, easemen, dll.). Ia diperlukan untuk penilaian hartanah dan tidak boleh melebihi tiga bulan.

Dalam kebanyakan kes, firma broker atau syarikat penilaian menawarkan untuk mengendalikan permohonan Nota Simple (Ekstrak Pendaftaran Hartanah) dengan sedikit bayaran tambahan , memudahkan proses untuk pelanggan. Jika permohonan tersebut merangkumi beberapa hartanah, Nota Simple diperlukan untuk setiap satu, kerana penilaian gadai janji adalah bersifat individu, bukan generik.

Di samping itu, penilai akan membandingkan dokumentasi pendaftaran tanah dengan rekod kadaster dan perancangan bandar, mengesahkan keseragaman antara perihalan pendaftaran dan kadaster dan realiti fizikal . Mereka juga akan menyemak sama ada harta tersebut tertakluk kepada sebarang skim perlindungan awam atau sekatan perancangan bandar yang menjejaskan nilai atau kebolehpindahannya.

Tarikh akhir, sah laku dan penerimaan oleh bank

Sebaik sahaja dokumentasi yang diperlukan tersedia dan anggaran telah diluluskan, syarikat penilaian akan menyelaras lawatan hartanah dan kerja lapangan. Selepas pemeriksaan, juruteknik menyediakan laporan dan menyerahkannya untuk semakan. Masa pemulihan biasa untuk laporan tersebut adalah beberapa hari, bergantung pada kerumitan hartanah dan beban kerja penilai.

Dari saat laporan penilaian diserahkan kepada bank, institusi kewangan, termasuk bank simpanan , biasanya mengambil masa antara 10 dan 15 hari untuk memutuskan permohonan gadai janji, dengan syarat dokumentasi kewangan pemohon yang lain lengkap. Ini adalah jangka masa anggaran, tetapi ia membantu menguruskan proses dan mengelakkan kelewatan dalam menandatangani.

Kesahan undang-undang penilaian gadai janji yang diluluskan adalah enam bulan dari tarikh pengeluaran. Dalam tempoh ini, pelanggan boleh mengemukakannya kepada mana-mana bank, kerana peraturan gadai janji mewajibkan pemberi pinjaman menerima penilaian yang dijalankan oleh syarikat yang diluluskan, dengan syarat ia sah dan tidak mengandungi kecacatan yang serius.

Walau bagaimanapun, bank boleh menolak penilaian jika ia ketinggalan zaman, tertakluk kepada syarat-syarat , atau mengandungi amaran yang dianggap tidak serasi dengan transaksi gadai janji (contohnya, keraguan tentang status pengezonan, percanggahan serius dengan Pejabat Pendaftaran Tanah, atau sekatan penggunaan yang ketara). Dalam kes sedemikian, penjelasan, pembetulan, atau penilaian baharu mungkin diperlukan.

Syarat dan amaran dalam laporan penilaian

Laporan penilaian gadai janji biasanya merangkumi syarat dan amaran yang melayakkan nilai yang diperakui. Syarat-syarat ini adalah keperluan yang mesti dipenuhi agar nilai penilaian sah sepenuhnya; contohnya, penyerahan dokumentasi khusus atau pembetulan percanggahan dalam daftar hartanah.

Amaran umum merujuk kepada keraguan tentang beberapa data yang digunakan untuk pengiraan, seperti kekurangan maklumat perancangan bandar yang lengkap atau ketidakupayaan untuk mengakses kawasan tertentu di hartanah tersebut. Amaran tersebut biasanya menunjukkan potensi risiko, tetapi tidak semestinya membatalkan nilai tersebut, dengan syarat bank menerimanya.

Amaran khusus , sebaliknya, memberi amaran tentang kemungkinan penurunan nilai penilaian pada masa hadapan, contohnya, dalam persekitaran dengan lebihan bekalan yang tinggi, di kawasan yang mengalami degradasi, atau untuk aset yang tertakluk kepada perubahan kawal selia yang boleh dijangka. Amaran jenis ini amat penting bagi institusi kewangan semasa menilai risiko transaksi.

Dari perspektif pelanggan, adalah dinasihatkan untuk menyemak aspek-aspek laporan ini secara terperinci, kerana ia mungkin mempengaruhi keputusan bank dan kegunaan penilaian pada masa hadapan untuk tujuan lain, termasuk potensi pertikaian cukai yang berkaitan dengan nilai pasaran hartanah tersebut.

Penilaian rasmi, nilai pasaran dan nilai kadaster

Dalam sebarang penilaian hartanah, adalah penting untuk membezakan antara penilaian gadai janji rasmi, nilai pasaran dan nilai kadaster , kerana kedua-duanya mempunyai tujuan yang berbeza dan oleh itu adalah perkara biasa bagi mereka untuk menghasilkan angka yang berbeza.

Nilai pasaran ialah harga yang kemungkinan besar dipersetujui oleh pembeli dan penjual generik, tanpa sebarang keperluan mendesak untuk membeli atau menjual dan tanpa sebarang kepentingan khusus terhadap hartanah tersebut. Nilai ini berubah-ubah mengikut penawaran dan permintaan dan boleh berubah dengan cepat bergantung pada keadaan ekonomi, ketersediaan pembiayaan atau trend pasaran.

Nilai gadai janji , asas penilaian untuk tujuan jaminan, bertujuan untuk mendapatkan nilai yang stabil dan berhemat dari semasa ke semasa. Institusi kewangan menggunakannya untuk melindungi diri mereka daripada turun naik pasaran yang mendadak, tidak termasuk komponen spekulatif semata-mata. Untuk menentukannya, siri harga sejarah dianalisis, ramalan konservatif tentang trend masa depan dibuat, dan pelarasan digunakan untuk menjamin margin keselamatan.

Nilai kadaster ialah nilai yang diberikan oleh kerajaan kepada setiap hartanah dan berfungsi sebagai rujukan utama untuk cukai seperti cukai harta (IBI) atau cukai keuntungan modal perbandaran. Ia dikemas kini kurang kerap dan, secara konseptual, bersamaan dengan nilai pasaran yang telah dikenakan diskaun yang ketara, supaya asas cukai tidak pernah melebihi nilai pasaran sebenar.

Terdapat juga asas penilaian lain, seperti nilai perampasan atau harga saksama (dalam perampasan paksa, yang dikawal selia oleh Undang-undang Tanah), nilai pembubaran (harga dalam jualan paksa atau cepat), nilai khas (untuk pembeli tertentu dengan kepentingan tertentu, seperti pemilik hartanah berjiran), atau nilai pelaburan (untuk pelabur yang dikenal pasti dengan pelan perniagaan tertentu). Setiap satu mempunyai rasionalnya sendiri dan tidak akan selalunya sepadan dengan nilai pasaran atau nilai gadai janji.

Kos penilaian dan kaitannya dengan jualan

Kos penilaian hartanah merupakan salah satu perbelanjaan standard yang berkaitan dengan pembelian dan pembiayaan hartanah. Ia biasanya berkisar antara kira-kira €300 hingga €600, bergantung pada jenis hartanah, saiznya, peraturan pengezonan dan lokasinya.

Jika kita menambah penilaian kepada kos transaksi lain (yuran notari, yuran pendaftaran, cukai, yuran pentadbiran, dll.), adalah munasabah untuk mempertimbangkan bahawa membeli rumah dengan gadai janji menambah antara 10% dan 15% kepada harga belian. Selain itu, terdapat bayaran pendahuluan, yang biasanya sekitar 20% daripada harga, kerana pemberi pinjaman biasanya membiayai maksimum 80% daripada nilai penilaian dan harga yang dipersetujui, yang mana lebih rendah.

Ini bermakna jika nilai penilaian lebih rendah daripada harga yang diminta, pembeli perlu menyumbang lebih banyak dana, kerana bank akan menggunakan nilai yang lebih rendah daripada kedua-dua nilai tersebut. Sebaliknya, jika penilaian hampir atau lebih tinggi daripada harga belian, pilihan pembiayaan mungkin lebih besar, sentiasa dalam had risiko bank.

Dalam praktiknya, ramai pembeli menggunakan simulator gadai janji untuk menjangka senario yang berbeza (penilaian di bawah, pada, atau di atas harga) dan melihat bagaimana ini mempengaruhi nisbah pinjaman kepada nilai, pembayaran bulanan dan implikasi cukai transaksi tersebut. Oleh itu, penilaian menjadi alat perancangan , bukan sekadar keperluan formal bank.

Proses untuk meminta penilaian gadai janji

Penilaian gadai janji boleh dikendalikan secara langsung oleh bank, yang mungkin menghantar penilai pilihan mereka, atau pembeli boleh mengupah penilai yang diluluskan oleh Bank of Spain secara bebas. Akta Kredit Gadai Janji mengiktiraf hak pelanggan untuk memberikan penilaian mereka sendiri, dengan syarat ia memenuhi keperluan undang-undang.

Proses biasa bermula dengan melantik syarikat penilaian, mengemukakan dokumentasi asas (ekstrak pendaftaran hartanah, rujukan kadaster dan, jika berkenaan, pelan, lesen atau surat ikatan), dan menyelaras lawatan ke hartanah tersebut . Penilai akan datang untuk mengukur, mengambil gambar, mengesahkan kualiti dan keadaan pembaikan serta menyemak status penghunian.

Selepas lawatan, juruteknik menyediakan laporan mengikut kriteria ECO , memilih hartanah yang setanding, melakukan pengiraan dan menetapkan nilai penilaian. Setelah disahkan, laporan ini dihantar kepada pelanggan dan/atau bank secara elektronik dan, jika berkenaan, dalam format kertas, seperti yang dipersetujui.

Sesetengah platform khusus menawarkan pakej gabungan yang merangkumi, selain penilaian rasmi, Nota Simple (Ekstrak Pendaftaran Harta), laporan teknikal-perundangan dan sijil nilai rujukan kadaster , dengan tujuan mempercepatkan proses gadai janji sebanyak mungkin dan memudahkan pelanggan untuk memiliki, dalam satu pakej, semua dokumentasi utama harta tersebut.

Memahami bagaimana penilaian gadai janji individu berfungsi dan hubungannya dengan nilai rujukan Kadaster membolehkan pembeli, pembayar cukai dan penasihat profesional untuk menjangka risiko, mempertahankan kepentingan mereka dengan lebih baik di hadapan bank dan Pentadbiran, dan membuat keputusan yang lebih tepat tentang pembelian dan pembiayaan hartanah, memanfaatkan potensi pembuktian penilaian yang baik apabila digunakan dengan ketelitian teknikal dan perundangan.