- Evaluarea individualizată a creditului ipotecar stabilește o valoare prudentă și detaliată a proprietății care servește drept bază pentru acordarea creditului ipotecar de către bancă.
- Valoarea de referință a Cadastrului este principala bază impozabilă în ITP și AJD, dar permite contestarea atunci când depășește valoarea de piață.
- O evaluare a creditului ipotecar invalidează valoarea de referință doar dacă este bine justificată, cu comparabile adecvate și o explicație tehnică riguroasă.
- Înțelegerea documentației, a termenelor limită, a costurilor și a avertismentelor din raportul de evaluare vă ajută să vă planificați achiziția și să evitați problemele cu autoritățile fiscale și cu banca.
Evaluările individuale ale creditelor ipotecare au devenit un element cheie la cumpărarea unei locuințe, la semnarea unui credit ipotecar și, din ce în ce mai mult, la negocierea cu autoritățile fiscale a valorii atribuite unei proprietăți pentru anumite impozite. Nu este doar o formalitate pentru bancă: atunci când este utilizată corect, poate fi un instrument puternic pentru a demonstra valoarea reală de piață a unei proprietăți.
În plus, conceptul de valoare cadastrală de referință a schimbat complet condițiile pentru taxe precum taxa pe transferul de proprietăți (ITP), taxa pe timbru (AJD) și taxa pe succesiuni și donații. Instanțele clarifică întinderea acestei valori de referință și când o evaluare a ipotecii, dacă este individualizată corespunzător și bine explicată, poate fi utilizată pentru a o contesta. Prin urmare, înțelegerea a ceea ce este o evaluare, cum se efectuează, cine o semnează, ce documentație este necesară și cum se raportează aceasta la valoarea de referință este esențială pentru a evita surprizele neplăcute cu banca sau autoritățile fiscale.
Ce este o evaluare individualizată a unui credit ipotecar?
Când vorbim despre o evaluare individualizată a unei ipoteci, ne referim la un raport tehnic întocmit pentru o garanție ipotecară specifică, emis de un evaluator calificat de la o companie de evaluare aprobată de Banca Spaniei. Acest raport analizează în detaliu o proprietate specifică și contextul acesteia pentru a determina o valoare prudentă și sustenabilă. Nu este o estimare aproximativă sau o valoare generică pentru zona respectivă; se concentrează pe caracteristicile particulare ale proprietății evaluate.
Această evaluare în scopul garanțiilor ipotecare este reglementată de Ordinul ECO 805/2003 și este legată, printre altele, de Legea 1/2013 privind protecția debitorilor ipotecari. Banca va utiliza valoarea indicată în acest raport ca bază pentru calcularea sumei maxime a creditului pe care este dispusă să o acorde, aplicând de obicei un procent la această valoare (de exemplu, standardul de 80%).
Individualizarea este esențială: raportul trebuie să explice cum s-a atins acea valoare specifică, ce comparabile au fost utilizate, ce ajustări au fost aplicate și cum o influențează locația, starea proprietății sau limitele sale legale. Dacă este vorba doar de o cifră fără explicații suplimentare, va fi greu de folosit pentru a contesta alte valori oficiale, cum ar fi valoarea cadastrală de referință.
Valoare cadastrală de referință, valoare de piață și evaluare ipotecară
În ultimii ani, valoarea cadastrală de referință a devenit principala bază impozabilă pentru taxe precum Taxa pe Transferul Proprietății și Taxa de Timbru (ITP și AJD) și Taxa pe Succesiuni și Donații (ISD), în cazul proprietăților imobiliare. Această valoare este determinată obiectiv de către Direcția de Cadastru folosind date masive de tranzacții, fără a vizita fiecare proprietate în parte.
Regula generală pentru taxa de transfer și taxa de timbru este că baza impozabilă va fi valoarea de referință în vigoare la data acumulării taxei. Dacă valoarea declarată sau prețul înregistrat în act este mai mare decât valoarea de referință, cea mai mare dintre aceste sume va fi utilizată ca bază impozabilă. Cu alte cuvinte, valoarea de referință acționează ca un minim, dar niciodată ca un plafon, în raport cu prețul plătit efectiv.
Reglementările cadastrale prevăd că valoarea de referință nu poate depăși valoarea de piață . Pentru a încerca să garanteze acest lucru, Ministerul Finanțelor stabilește un factor de reducere (FM) care scade rezultatul studiilor de piață. De exemplu, pentru proprietățile urbane, prin Ordinul HFP/1104/2021 a fost stabilit un factor de 0,9, care rămâne în vigoare și în anii următori, astfel încât, în teorie, valoarea de referință este sub media pieței.
Totuși, în practică, se poate întâmpla ca pentru o anumită proprietate, valoarea de referință calculată automat de către Oficiul Cadastral să fie mai mare decât prețul real de piață . Aici, evaluările individuale ale ipotecilor, împreună cu alte dovezi justificative, devin cruciale pentru contestarea acestei valori la autoritățile fiscale.
Cazuri în care nu ar trebui să existe o valoare de referință
Nu toate proprietățile au o valoare cadastrală de referință . Reglementările prevăd situații în care această valoare fie nu este determinată, fie nu este aplicabilă din cauza caracteristicilor proprietății sau a deficiențelor din informațiile cadastrale. Este important de știut acest lucru deoarece, dacă nu există o valoare de referință, implicațiile fiscale vor fi diferite, mutându-se atenția asupra valorii declarate sau a valorii verificate de autoritățile fiscale.
Nu se stabilește nicio valoare de referință, printre alte cazuri, atunci când proprietatea are utilizări industriale, de birouri, comerciale, sportive, de divertisment, de agrement și ospitalitate, de asistență medicală, caritabile, culturale, religioase sau unice . De asemenea, sunt excluse cazurile în care clădirile sunt într-o stare de degradare sau când proprietatea este considerată subdezvoltată din punct de vedere cadastral.
În mod similar, proprietățile cu prețuri de vânzare limitate administrativ sunt excluse de la determinarea valorii de referință ; de exemplu, anumite locuințe subvenționate sau promovate public, unde prețul maxim este stabilit prin lege. De asemenea, sunt excluse proprietățile ocupate ilegal sau cele afectate direct de dezastre naturale , precum și cele în care consecvența logică și informatică a datelor cadastrale prezintă defecte care împiedică calculul matematic al valorii de referință.
Atunci când se aplică oricare dintre aceste criterii de excludere, autoritățile fiscale nu se pot baza pe valoarea de referință pentru a determina baza impozabilă și trebuie să utilizeze alte mijloace de verificare a valorii. În astfel de scenarii, o evaluare individuală a ipotecii poate avea o greutate și mai mare, deoarece este unul dintre puținele rapoarte tehnice fiabile disponibile privind valoarea proprietății.
Jurisprudență: evaluarea ipotecii versus valoarea de referință
Instanțele definesc treptat importanța pe care o are o evaluare ipotecară atunci când contestă valoarea cadastrală de referință, așa cum demonstrează hotărâri cheie . O astfel de hotărâre relevantă este cea a Înaltei Curți de Justiție din Castilia și León (secția Burgos), nr. 13/2026, din 2 februarie, care analizează un caz în care valoarea de referință a proprietății a depășit atât prețul de achiziție, cât și valoarea obținută în evaluarea ipotecară depusă de contribuabil.
În acel caz, era vorba de o proprietate din provincia Ávila a cărei vânzare fusese oficializată pentru un preț de 79.000 de euro. Contribuabilul a autoevaluat taxa pe transferuri și taxa pe timbru folosind ca bază impozabilă valoarea de referință de 199.677,80 euro , dar ulterior a solicitat o corectare a autoevaluării și o rambursare a plății, argumentând că valoarea reală de piață era de aproximativ 113.691,06 euro, o cifră care coincidea cu evaluarea ipotecii utilizată pentru credit.
Guvernul regional a solicitat un raport de la Direcția Cadastrului Teritorial, care a ratificat de două ori valoarea de referință . Pe baza acestei confirmări, Oficiul de Evaluare Fiscală a respins corecția. Contribuabilul a susținut că valoarea reală de piață era cea stabilită în evaluarea individuală a ipotecii, în timp ce valoarea de referință depășea valoarea economică reală a tranzacției.
Curtea observă că datele cadastrale beneficiază de o prezumție de exactitate , dar aceasta este o prezumție relativă, adică poate fi contestată. Dezbaterea juridică se concentrează pe întrebarea dacă valoarea de referință depășește valoarea de piață sau dacă reglementările cadastrale au fost aplicate incorect la stabilirea valorii pentru proprietatea respectivă.
De ce o simplă diferență între numere nu este suficientă
În cazul Castilei și León, contribuabilul nu a invocat nicio eroare specifică în calcularea valorii de referință, ci a susținut doar că baza impozabilă ar trebui să fie rezultatul evaluării ipotecii , deoarece considera că aceasta reflectă mai bine piața decât valoarea de referință. El a prezentat ca probă doar raportul de evaluare a ipotecii.
Curtea concluzionează că o simplă discrepanță numerică între evaluare și valoarea de referință, fără o explicație tehnică care să justifice diferența, este insuficientă pentru a o înlocui pe una cu cealaltă. Dacă acest criteriu ar fi acceptat, avertizează Înalta Curte, baza impozabilă ar fi în cele din urmă întotdeauna, de facto, cea a evaluării ipotecii, ori de câte ori aceasta este mai mică, ceea ce nu corespunde nici intenției legiuitorului, nici concepției sistemului valorilor de referință.
Pentru ca o evaluare să aibă o valoare probatorie reală în raport cu valoarea de referință, raportul trebuie să fie justificat și individualizat corespunzător . Acesta trebuie să explice metodologia utilizată, ce proprietăți comparabile sunt luate ca referință, de ce sunt comparabile cu proprietatea în cauză și ce ajustări se fac pentru diferențele de dimensiune, stare, amplasare, vechime, restricții de urbanism, ocupare etc.
În hotărârea în discuție, evaluarea depusă în scopul ipotecii nu a îndeplinit aceste cerințe: proprietățile utilizate ca elemente comparabile nu erau în mod clar comparabile și nici circumstanțele care justificau ajustările nu au fost detaliate. Instanța înțelege că se oferă o valoare alternativă, dar fără a se specifica erorile exacte din valoarea de referință calculată de Administrație și, prin urmare, prezumția sa de exactitate nu este răsturnată.
Înalta Curte de Justiție din Castilia și León a concluzionat că, având în vedere dovezile prezentate, nu era suficientă pentru a anula valoarea de referință aplicată ca bază impozabilă pentru Impozitul pe Transferul Proprietății (ITP). Cu alte cuvinte, evaluarea ipotecii, în sine și fără o explicație tehnică suficientă, nu era suficientă pentru a invalida valoarea de referință stabilită de Cadastrul Funciar.
Când evaluarea subminează într-adevăr valoarea de referință
Însăși jurisprudența clarifică faptul că situația se schimbă atunci când evaluarea ipotecii este atent individualizată și justificată din punct de vedere tehnic . În astfel de cazuri, singură sau în combinație cu alte opinii de specialitate, se poate dovedi că valoarea de referință este peste valoarea de piață și, prin urmare, trebuie ajustată în jos.
Acest lucru este ilustrat, de exemplu, de o hotărâre a Înaltei Curți de Justiție a Insulelor Canare (Camera Santa Cruz de Tenerife) din 15 iulie 2024, în care evaluarea întocmită de o companie precum TINSA a îndeplinit toate cerințele de detaliu, acuratețe metodologică și adaptare la proprietatea specifică. Instanța a constatat că raportul de expertiză, cu analiza comparativă și corecțiile explicite, a demonstrat în mod suficient o valoare de piață mai mică decât valoarea de referință, permițând astfel contribuabilului să conteste baza de impozitare calculată de autoritățile fiscale.
Cheia constă în asigurarea că raportul nu atribuie pur și simplu o valoare numerică, ci oferă mai degrabă un argument tehnic solid : o selecție argumentată de proprietăți comparabile, un studiu al zonei înconjurătoare, starea reală a proprietății, limitele legale, gradul de ocupare, potențialele restricții urbanistice etc. Tocmai această individualizare și transparență adăugate fac ca o evaluare ipotecară să fie un instrument eficient pentru contestarea valorii de referință atunci când aceasta a devenit detașată de realitatea pieței.
În mod similar, Înalta Curte de Justiție a Comunității Valenciane (hotărârea din 11 iunie 2024, recurs nr. 655/2023) subliniază că aplicarea valorii de referință nu constituie o evaluare în sensul tradițional, ci mai degrabă simpla aplicare a unui temei juridic obiectiv. Cu toate acestea, acest temei juridic poate fi contestat prin mijloacele de probă prevăzute de lege, inclusiv rapoarte de evaluare și opinii de specialitate care demonstrează supraevaluarea proprietății.
Constituționalitatea valorii de referință și posibilitatea contestării acesteia
Curtea Constituțională, în Hotărârea sa 13/2026 din 12 februarie, a declarat că valoarea cadastrală de referință este constituțională ca bază impozabilă pentru taxa pe transferuri, taxa pe timbru și taxa pe succesiuni și donații. Consideră că acest sistem, configurat cu date masive de piață și ajustat prin intermediul unui factor de reducere, măsoară în mod adecvat capacitatea economică și nu încalcă Constituția.
Totuși, aceeași hotărâre precizează că constituționalitatea valorii de referință nu implică imuabilitatea acesteia . Validitatea acesteia se bazează tocmai pe faptul că contribuabilii își păstrează posibilitatea reală și efectivă de a o contesta atunci când aceasta nu reflectă valoarea de piață a unei anumite proprietăți. Cu alte cuvinte, valoarea de referință este valabilă ca regulă generală, dar poate și trebuie să cedeze atunci când se demonstrează că, într-un caz particular, aceasta depășește valoarea de piață.
În acest scop, partea interesată poate utiliza orice mijloace de probă admisibile în drept : rapoarte individuale de evaluare a ipotecilor, opinii de specialitate, studii de piață specifice zonei, contracte de vânzare-cumpărare comparabile, rapoarte de urbanism, fotografii ale stării reale a proprietății etc. Atât în procedurile administrative, cât și în cele judiciare, contribuabilul are dreptul să prezinte astfel de dovezi pentru a demonstra eroarea în valoarea de referință.
Însăși hotărârea Curții Constituționale subliniază că, dacă sistemul ar impune întotdeauna acceptarea valorii de referință, chiar dacă s-ar demonstra că aceasta este mai mare decât valoarea de piață, ar putea ridica o problemă de constituționalitate din cauza încălcării principiului capacității economice. Prin urmare, posibilitatea contestării sistemului este esențială pentru ca modelul să fie solid din punct de vedere juridic.
Cum se pregătește o evaluare individualizată a ipotecii
Evaluările ipotecare trebuie efectuate de către un profesionist calificat, angajat de o companie de evaluare aprobată de Banca Spaniei (de exemplu, companii precum Tinsa, Tasvalor sau alte entități înregistrate). Regulamentul ECO 805/2003 stabilește criteriile metodologice, tipurile de active și bazele de evaluare care pot fi utilizate.
Evaluatorul va vizita fizic proprietatea pentru a analiza un set de variabile: amplasarea specifică și serviciile zonei (magazine, transport public, facilități), tipul clădirii (unifamilială, multifamilială), situarea în cadrul blocului (etaj, orientare), suprafața utilă și construită, distribuția interioară, iluminatul și vederile, calitatea materialelor, starea de conservare, instalațiile (încălzire, aer condiționat, lift), elementele comune, certificările de sustenabilitate etc.
În timpul vizitei, profesionistul identifică proprietatea, ia măsurători, fotografiază și verifică coerența dintre realitatea fizică și documentația cadastrală și de cadastru. De asemenea, verifică statutul urbanistic, eventuala existență a unor protecții publice, sarcini, servituți, ocupare sau orice alte aspecte care pot afecta valoarea sau caracterul adecvat ca garanție ipotecară.
Cu toate aceste informații, evaluatorul aplică metode de evaluare recunoscute (comparație, ajustare a veniturilor, cost de înlocuire etc., după caz) și selectează proprietăți comparabile care s-au vândut recent în aceleași zone sau în zone similare. Pe baza acestor proprietăți comparabile, se fac ajustări pentru dimensiune, stare, vechime, locație sau caracteristici unice până când se atinge o valoare tehnică de piață și, dacă este cazul, o valoare ipotecară prudentă.
Raportul final este revizuit și validat chiar de compania de evaluare, care contribuie cu baze de date, controale interne de calitate și experiența acumulată. Rezultatul este un document oficial care include valoarea evaluată a creditului ipotecar, valoarea de piață estimată și, în multe cazuri, valoarea de licitație recomandată (suma minimă pentru executare silită).
Documentația necesară pentru evaluarea ipotecii
Pentru a accelera procesul, este recomandabil să aveți pregătită documentația de bază a proprietății. Minimul necesar este de obicei Extrasul de Registrul Funciar și referința cadastrală, deși, în funcție de tipul de proprietate, pot fi necesare documente suplimentare (planuri, acte, licențe etc.).
O Notă Simple ( Extras din Cadastrul Proprietății) este un document emis de Oficiul Cadastral care include o descriere a proprietății (suprafață, limite, natură), amplasarea acesteia, proprietarul înregistrat, data achiziției și orice sarcini sau drepturi de retenție existente (ipoteci, drepturi de retenție, servituți etc.). Este necesară pentru evaluarea proprietății și nu poate fi mai veche de trei luni.
În multe cazuri, firmele de brokeraj sau companiile de evaluare se oferă să se ocupe de cererea pentru Nota Simple (Extrasul de Registrul Proprietății) contra unei mici taxe suplimentare , simplificând procesul pentru client. Dacă cererea include mai multe proprietăți, va fi necesară o Notă Simple pentru fiecare dintre ele, deoarece evaluarea ipotecii este individualizată, nu generică.
În plus, evaluatorul va compara documentația cadastrală cu evidențele cadastrale și de urbanism, verificând coerența dintre descrierile cadastrale și cele din registru și realitatea fizică . De asemenea, va verifica dacă proprietatea face obiectul unor scheme de protecție publică sau restricții de urbanism care îi afectează valoarea sau transferabilitatea.
Termene limită, valabilitate și acceptare de către bancă
Odată ce documentația necesară este disponibilă și estimarea a fost aprobată, compania de evaluare coordonează vizita proprietății și lucrările pe teren. După inspecție, tehnicianul pregătește raportul și îl trimite spre examinare. Timpul obișnuit de procesare a raportului este de câteva zile, în funcție de complexitatea proprietății și de volumul de muncă al evaluatorului.
Din momentul în care raportul de evaluare este depus la bancă, instituțiile financiare, inclusiv casele de economii , au nevoie de obicei între 10 și 15 zile pentru a se pronunța asupra cererii de credit ipotecar, cu condiția ca celelalte documente financiare ale solicitantului să fie complete. Acesta este un interval de timp aproximativ, dar ajută la gestionarea procesului și la evitarea întârzierilor în semnare.
Valabilitatea legală a unei evaluări ipotecare aprobate este de șase luni de la data emiterii. În această perioadă, clientul o poate prezenta oricărei bănci, deoarece reglementările ipotecare impun creditorilor să accepte evaluările efectuate de companii autorizate, cu condiția ca acestea să fie valabile și să nu conțină defecte grave.
Cu toate acestea, banca poate respinge o evaluare dacă aceasta este învechită, supusă unor condiții sau conține avertismente considerate incompatibile cu tranzacția ipotecară (de exemplu, îndoieli cu privire la statutul de zonare, discrepanțe grave cu Cadastrul Funciar sau restricții semnificative de utilizare). În astfel de cazuri, pot fi necesare clarificări, corecții sau chiar o nouă evaluare.
Condiții și avertismente din raportul de evaluare
Un raport de evaluare a ipotecii include de obicei condiții și avertismente care califică valoarea certificată. Aceste condiții sunt cerințe care trebuie îndeplinite pentru ca valoarea de evaluare să fie pe deplin valabilă; de exemplu, depunerea unor documentații specifice sau corectarea unei discrepanțe în registrul proprietății.
Avertismentele generale se referă la îndoieli cu privire la unele dintre datele utilizate pentru calcul, cum ar fi lipsa unor informații complete de urbanism sau incapacitatea de a accesa anumite zone ale proprietății. Acestea indică, de obicei, riscuri potențiale, dar nu invalidează neapărat valoarea, cu condiția ca banca să le accepte.
Avertismentele specifice , pe de altă parte, avertizează asupra posibilității unor scăderi viitoare ale valorii evaluate, de exemplu, într-un mediu cu o supraofertă ridicată, în zone aflate în degradări sau pentru active supuse unor modificări de reglementare previzibile. Aceste tipuri de avertismente sunt deosebit de importante pentru instituția financiară atunci când evaluează riscul tranzacției.
Din perspectiva clientului, este recomandabil să se analizeze în detaliu aceste aspecte ale raportului, deoarece acestea pot influența atât decizia băncii, cât și utilitatea viitoare a evaluării în alte scopuri, inclusiv potențiale litigii fiscale legate de valoarea de piață a proprietății.
Evaluare oficială, valoare de piață și valoare cadastrală
În orice evaluare imobiliară, este important să se facă distincția între evaluarea oficială a ipotecii, valoarea de piață și valoarea cadastrală , deoarece acestea servesc unor scopuri diferite și, prin urmare, este normal ca acestea să ofere cifre diferite.
Valoarea de piață este prețul la care un cumpărător și un vânzător generic s-ar înțelege cel mai probabil, fără nicio urgență deosebită de a cumpăra sau vinde și fără niciun interes specific pentru proprietate. Această valoare fluctuează în funcție de cerere și ofertă și se poate schimba rapid în funcție de situația economică, disponibilitatea finanțării sau tendințele pieței.
Valoarea ipotecii , baza evaluării în scopul garanției, vizează o valoare stabilă și prudentă în timp. Instituțiile financiare o utilizează pentru a se proteja împotriva fluctuațiilor bruște ale pieței, excluzând componentele pur speculative. Pentru a o determina, se analizează seriile istorice de prețuri, se fac previziuni conservatoare ale tendințelor viitoare și se aplică ajustări pentru a garanta o marjă de siguranță.
Valoarea cadastrală este valoarea atribuită de guvern fiecărei proprietăți și servește drept referință principală pentru impozite precum impozitul pe proprietate (IBI) sau impozitul municipal pe câștigurile de capital. Aceasta este actualizată mai rar și, conceptual, este echivalentă cu o valoare de piață căreia i s-a aplicat o reducere semnificativă, astfel încât baza impozabilă nu depășește niciodată valoarea reală de piață.
Există și alte baze de evaluare, cum ar fi valoarea de expropriere sau prețul just (în exproprierile forțate, reglementate de Legea Funciară), valoarea de lichidare (prețul într-o vânzare forțată sau rapidă), valoarea specială (pentru un anumit cumpărător cu un interes particular, cum ar fi un proprietar vecin) sau valoarea investiției (pentru un investitor identificat cu un plan de afaceri specific). Fiecare are propria justificare și nu va coincide întotdeauna cu valoarea de piață sau cu valoarea ipotecii.
Costul evaluării și relația acesteia cu vânzarea
Costul unei evaluări imobiliare este una dintre cheltuielile standard asociate cu cumpărarea și finanțarea unei proprietăți. De obicei, acesta variază între aproximativ 300 și 600 de euro, în funcție de tipul de proprietate, dimensiunea acesteia, reglementările de zonare și locație.
Dacă adăugăm evaluarea la alte costuri ale tranzacției (taxe notariale, taxe de înregistrare, impozite, taxe administrative etc.), este rezonabil să considerăm că achiziționarea unei locuințe cu ipotecă adaugă între 10% și 15% la prețul de achiziție. Pe lângă aceasta, există avansul, care este de obicei în jur de 20% din preț, deoarece creditorii finanțează de obicei maximum 80% din cea mai mică dintre valoarea evaluată și prețul convenit.
Aceasta înseamnă că, dacă valoarea evaluată este mai mică decât prețul cerut, cumpărătorul va trebui să contribuie cu mai multe fonduri, deoarece banca va utiliza cea mai mică dintre cele două valori. În schimb, dacă evaluarea este apropiată sau chiar mai mare decât prețul de achiziție, opțiunea de finanțare poate fi mai mare, întotdeauna în limitele de risc ale băncii.
În practică, mulți cumpărători folosesc simulatoare ipotecare pentru a anticipa diferite scenarii (evaluare sub, la sau peste preț) și pentru a vedea cum acestea afectează raportul împrumut-valoare, plata lunară și implicațiile fiscale ale tranzacției. Astfel, evaluarea devine un instrument de planificare , nu doar o cerință formală a băncii.
Procesul de solicitare a unei evaluări ipotecare
Evaluarea ipotecii poate fi gestionată direct de bancă, care poate trimite un evaluator ales de ea, sau cumpărătorul poate angaja independent un evaluator aprobat de Banca Spaniei . Legea creditului ipotecar recunoaște dreptul clientului de a oferi propria evaluare, cu condiția ca aceasta să îndeplinească cerințele legale.
Procesul tipic începe cu angajarea unei companii de evaluare, depunerea documentației de bază (extrasul din cadastrul proprietății, referința cadastrală și, dacă este cazul, planuri, licențe sau acte de proprietate) și coordonarea unei vizite la proprietate . Evaluatorul efectuează o vizită pentru a măsura, fotografia, verifica calitatea și starea de funcționare și a verifica gradul de ocupare.
În urma vizitei, tehnicianul întocmește raportul conform criteriilor ECO , selectează proprietăți comparabile, efectuează calculele și stabilește valoarea de evaluare. Odată validat, acest raport este transmis clientului și/sau băncii electronic și, dacă este cazul, în format hârtie, conform înțelegerii.
Unele platforme specializate oferă pachete combinate care includ, pe lângă evaluarea oficială, Nota Simple (Extrasul de Registrul Proprietății), un raport tehnico-juridic și certificatul cadastral al valorii de referință , cu scopul de a accelera cât mai mult posibil procesul de creditare ipotecară și de a facilita de către client accesul, într-un singur pachet, la toată documentația cheie a proprietății.
Înțelegerea modului în care funcționează evaluarea individualizată a ipotecii și a relației acesteia cu valoarea de referință din Cadastru permite cumpărătorului, contribuabilului și consultantului profesionist să anticipeze riscurile, să își apere mai bine interesele în fața băncii și a Administrației și să ia decizii mai informate cu privire la achiziționarea și finanțarea unei proprietăți, profitând de potențialul probatoriu al unei bune evaluări atunci când este utilizată cu rigoare tehnică și juridică.
