การประเมินมูลค่าสินเชื่อบ้านเฉพาะบุคคล: คู่มือฉบับสมบูรณ์และใช้งานได้จริง

การเริ่มต้น » กล่อง » การประเมินมูลค่าสินเชื่อบ้านเฉพาะบุคคล: คู่มือฉบับสมบูรณ์และใช้งานได้จริง

La การประเมินสินเชื่อจำนองรายบุคคล เอกสารแสดงมูลค่าทรัพย์สินได้กลายเป็นองค์ประกอบสำคัญในการซื้อบ้าน การทำสัญญาจำนอง และที่สำคัญยิ่งขึ้นคือในการเจรจากับหน่วยงานด้านภาษีเกี่ยวกับมูลค่าที่กำหนดให้กับทรัพย์สินเพื่อเสียภาษีบางประเภท มันไม่ใช่แค่ขั้นตอนทางพิธีการสำหรับธนาคารเท่านั้น แต่หากใช้ให้ถูกต้อง มันสามารถเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการพิสูจน์มูลค่าตลาดที่แท้จริงของทรัพย์สินได้

นอกจากนี้ แนวคิดของ ค่าอ้างอิงที่ดิน สถานการณ์ด้านภาษีต่างๆ เช่น ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ITP), อากรแสตมป์ (AJD) และภาษีมรดกและของขวัญ ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง ศาลกำลังชี้แจงขอบเขตของมูลค่าอ้างอิงนี้ และเมื่อใดที่การประเมินราคาจำนอง หากมีการจัดทำเป็นรายบุคคลอย่างถูกต้องและอธิบายอย่างชัดเจน สามารถนำมาใช้โต้แย้งได้ ดังนั้น การทำความเข้าใจว่าการประเมินราคาคืออะไร ทำอย่างไร ใครเป็นผู้ลงนาม เอกสารที่ต้องใช้คืออะไร และมีความสัมพันธ์กับมูลค่าอ้างอิงอย่างไร จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการหลีกเลี่ยงความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์จากทั้งธนาคารหรือหน่วยงานด้านภาษี

การประเมินราคาจำนองเฉพาะบุคคลคืออะไร?

เมื่อเราพูดถึง การประเมินสินเชื่อจำนองรายบุคคล เรากำลังพูดถึงรายงานทางเทคนิคที่จัดทำขึ้นเพื่อการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ ซึ่งออกโดยผู้ประเมินราคาที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจากบริษัทที่ได้รับการรับรองจากธนาคารแห่งสเปน รายงานฉบับนี้วิเคราะห์ทรัพย์สินเฉพาะแห่งและบริบทโดยรอบอย่างละเอียดเพื่อกำหนดมูลค่าที่รอบคอบและยั่งยืน ไม่ใช่การประมาณการคร่าวๆ หรือมูลค่าทั่วไปสำหรับพื้นที่นั้น แต่เน้นที่ลักษณะเฉพาะของทรัพย์สินที่ได้รับการประเมิน

การประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์ในการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยนี้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ... คำสั่ง ECO 805/2003 และเชื่อมโยงกับกฎหมายฉบับที่ 1/2013 ว่าด้วยการคุ้มครองลูกหนี้จำนอง เป็นต้น ธนาคารจะใช้มูลค่าที่แสดงในรายงานนั้นเป็นพื้นฐานในการคำนวณวงเงินสินเชื่อสูงสุดที่ธนาคารยินดีอนุมัติ โดยปกติจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จากมูลค่านั้น (ตัวอย่างเช่น 80% ตามแบบฉบับดั้งเดิม)

การระบุรายละเอียดเฉพาะบุคคลเป็นสิ่งสำคัญ: รายงานต้องอธิบายว่าค่าเฉพาะนั้นได้มาอย่างไร ใช้ข้อมูลเปรียบเทียบอะไร มีการปรับเปลี่ยนอย่างไร และสถานที่ตั้ง สภาพของทรัพย์สิน หรือข้อจำกัดทางกฎหมายมีผลต่อค่าดังกล่าวอย่างไร หากเป็นเพียงตัวเลขโดยไม่มีคำอธิบายเพิ่มเติม ก็แทบจะไม่มีประโยชน์ในการโต้แย้งค่าทางการอื่นๆ เช่น ค่าอ้างอิงตามทะเบียนที่ดิน

มูลค่าอ้างอิงตามทะเบียนที่ดิน มูลค่าตลาด และการประเมินราคาเพื่อการจำนอง

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ค่าอ้างอิงที่ดิน มูลค่าที่ดินได้กลายเป็นฐานการคำนวณภาษีหลักสำหรับภาษีต่างๆ เช่น ภาษีโอนกรรมสิทธิ์และอากรแสตมป์ (ITP และ AJD) และภาษีมรดกและของขวัญ (ISD) ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ มูลค่านี้ถูกกำหนดอย่างเป็นกลางโดยกรมที่ดินโดยใช้ข้อมูลการทำธุรกรรมจำนวนมหาศาล โดยไม่ต้องไปตรวจสอบที่ดินแต่ละแปลงด้วยตนเอง

หลักการทั่วไปใน ITP และ AJD คือ ฐานภาษีจะเป็น... ค่าอ้างอิงปัจจุบัน ในวันที่ภาษีเกิดขึ้น หากมูลค่าที่แจ้งหรือราคาที่บันทึกไว้ในโฉนดสูงกว่ามูลค่าอ้างอิง ให้ใช้จำนวนที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณภาษี กล่าวอีกนัยหนึ่ง มูลค่าอ้างอิงทำหน้าที่เป็นฐานขั้นต่ำ แต่ไม่ใช่ฐานขั้นสูงสุด สำหรับราคาที่จ่ายจริง

ระเบียบการจัดทำทะเบียนที่ดินระบุว่า มูลค่าอ้างอิงต้องไม่เกินมูลค่าตลาดเพื่อเป็นการรับประกันในเรื่องนี้ กระทรวงการคลังจึงกำหนดปัจจัยลดทอน (FM) ที่ทำให้ผลการศึกษาตลาดลดลง ตัวอย่างเช่น สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมือง ได้มีการกำหนดปัจจัย 0,9 ไว้ตั้งแต่คำสั่ง HFP/1104/2021 ซึ่งยังคงมีผลบังคับใช้ในอีกหลายปีถัดไป ดังนั้น ในทางทฤษฎีแล้ว มูลค่าอ้างอิงจึงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด

อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ อาจเกิดขึ้นได้ว่า สำหรับที่ดินแปลงหนึ่ง ค่าอ้างอิงที่สำนักงานที่ดินคำนวณโดยอัตโนมัติกลับกลายเป็นค่าอื่น สูงกว่าราคาตลาดจริงนั่นคือเหตุผลที่การประเมินมูลค่าจำนองเฉพาะบุคคล พร้อมด้วยหลักฐานอื่นๆ จึงมีความสำคัญในการหารือเกี่ยวกับมูลค่าดังกล่าวต่อกรมสรรพากร

กรณีที่ไม่ควรมีการกำหนดค่าอ้างอิง

ไม่ใช่ว่าที่พักทุกแห่งจะมี ค่าอ้างอิงที่ดินระเบียบข้อบังคับระบุถึงสถานการณ์ที่ไม่ได้กำหนดมูลค่าดังกล่าวเลย หรือไม่สามารถนำมาใช้ได้เนื่องจากลักษณะของทรัพย์สินหรือข้อมูลทางทะเบียนที่ดินไม่ครบถ้วน สิ่งสำคัญคือต้องทราบเรื่องนี้ เพราะหากไม่มีมูลค่าอ้างอิง การพิจารณาภาษีจะแตกต่างออกไป และจะหันไปพิจารณามูลค่าที่แจ้งไว้หรือมูลค่าที่ได้รับการตรวจสอบจากหน่วยงานภาษีแทน

ไม่มีการกำหนดค่าอ้างอิงในกรณีต่างๆ รวมถึงกรณีที่สมบัติมี การใช้งานเพื่ออุตสาหกรรม สำนักงาน พาณิชยกรรม กีฬา บันเทิง สันทนาการและการบริการ การดูแลสุขภาพ การกุศล วัฒนธรรม ศาสนา หรือการใช้งานเฉพาะด้านกรณีที่อาคารอยู่ในสภาพทรุดโทรมหรือที่ดินนั้นถือว่ายังไม่ได้รับการพัฒนาอย่างเหมาะสมตามหลักเกณฑ์การสำรวจที่ดินก็ไม่รวมอยู่ในเกณฑ์นี้ด้วย

ในทำนองเดียวกัน คุณสมบัติที่มี ราคาขายที่จำกัดโดยฝ่ายบริหารตัวอย่างเช่น ที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุนหรือส่งเสริมโดยภาครัฐบางประเภท ซึ่งราคาขายสูงสุดถูกกำหนดโดยกฎหมาย นอกจากนี้ยังไม่รวมถึงที่อยู่อาศัยที่บุกรุกโดยผิดกฎหมาย หรือที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจาก [กฎหมาย/ประเด็นที่เกี่ยวข้อง] ภัยพิบัติทางธรรมชาติรวมถึงกรณีที่ความสอดคล้องเชิงตรรกะของข้อมูลที่ดินมีข้อบกพร่อง ซึ่งทำให้ไม่สามารถคำนวณค่าอ้างอิงทางคณิตศาสตร์ได้

เมื่อมีเกณฑ์การยกเว้นใดๆ เหล่านี้เกิดขึ้น หน่วยงานสรรพากรจะไม่สามารถใช้มูลค่าอ้างอิงในการกำหนดฐานภาษีได้ และต้องใช้วิธีการอื่นในการตรวจสอบมูลค่า ในสถานการณ์เช่นนี้ การประเมินสินเชื่อจำนองรายบุคคล รายงานฉบับนี้อาจมีน้ำหนักมากยิ่งขึ้น เนื่องจากเป็นหนึ่งในรายงานทางเทคนิคที่น่าเชื่อถือไม่กี่ฉบับเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

คำพิพากษา: การประเมินมูลค่าจำนองเทียบกับมูลค่าอ้างอิง

ศาลกำลังค่อยๆ กำหนดขอบเขตอำนาจ การประเมินจำนอง เมื่อตั้งคำถามเกี่ยวกับค่าอ้างอิงที่ดินตามที่แสดงไว้ คำแถลงสำคัญคำตัดสินที่เกี่ยวข้องคือคำตัดสินของศาลสูงแห่งแคว้นกัสติยาและเลออน (สำนักงานใหญ่อยู่ที่เมืองบูร์โกส) เลขที่ 13/2026 ลงวันที่ 2 กุมภาพันธ์ ซึ่งวิเคราะห์กรณีที่มูลค่าอ้างอิงของทรัพย์สินสูงกว่าทั้งราคาซื้อและมูลค่าที่ได้จากการประเมินราคาจำนองที่ผู้เสียภาษีจัดหามา

ในกรณีนั้น เป็นอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดอาบิลา ซึ่งการขายได้เสร็จสิ้นสมบูรณ์ในราคา 79.000 ยูโร ผู้เสียภาษีได้ประเมินภาษีโอนกรรมสิทธิ์และอากรแสตมป์ด้วยตนเอง โดยใช้ฐานภาษีเป็น... มูลค่าอ้างอิง 199.677,80 ยูโรอย่างไรก็ตาม ต่อมาเขาได้ร้องขอให้แก้ไขการประเมินตนเองและขอคืนเงิน โดยอ้างว่ามูลค่าตลาดที่แท้จริงอยู่ที่ประมาณ 113.691,06 ยูโร ซึ่งตรงกับราคาประเมินจำนองที่ใช้ในการขอสินเชื่อ

รัฐบาลท้องถิ่นได้ขอรายงานจากหน่วยงานบริหารจัดการเขตที่ดิน ซึ่ง... รับรองค่าอ้างอิงสองครั้งด้วยเหตุนี้ สำนักงานสรรพากรจึงปฏิเสธการแก้ไข ผู้เสียภาษีโต้แย้งว่ามูลค่าตลาดที่แท้จริงคือมูลค่าที่กำหนดไว้ในการประเมินสินเชื่อจำนองรายบุคคล ในขณะที่มูลค่าอ้างอิงสูงเกินกว่าความเป็นจริงทางเศรษฐกิจของธุรกรรมนั้น

ศาลตั้งข้อสังเกตว่าข้อมูลที่ดินมีประโยชน์ การสันนิษฐานถึงความจริงอย่างไรก็ตาม นี่เป็นข้อสันนิษฐานที่สามารถโต้แย้งได้ หมายความว่าสามารถท้าทายได้ การถกเถียงทางกฎหมายมุ่งเน้นไปที่ว่ามูลค่าอ้างอิงนั้นสูงกว่ามูลค่าตลาดหรือไม่ หรือว่าระเบียบข้อบังคับของสำนักงานที่ดินถูกนำมาใช้ไม่ถูกต้องเมื่อกำหนดค่าอ้างอิงสำหรับที่ดินแปลงนั้น

เหตุใดความแตกต่างของตัวเลขเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพอ

ในกรณีของแคว้นกัสตีลยาและเลออน ผู้เสียภาษีไม่ได้โต้แย้งถึงข้อผิดพลาดเฉพาะเจาะจงในการคำนวณมูลค่าอ้างอิง แต่เพียงยืนยันว่า ฐานภาษีควรเป็นผลมาจากการประเมินมูลค่าจำนองเนื่องจากเขาเชื่อว่ารายงานดังกล่าวสะท้อนสภาพตลาดได้ดีกว่าค่าอ้างอิง เขาจึงยื่นรายงานประเมินราคาเพื่อการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลักฐานเพียงฉบับเดียว

ศาลสรุปว่า ความแตกต่างเชิงตัวเลขเพียงอย่างเดียว ความแตกต่างระหว่างการประเมินราคาและมูลค่าอ้างอิง โดยปราศจากคำอธิบายทางเทคนิคที่สมเหตุสมผลเกี่ยวกับความคลาดเคลื่อนนั้น ไม่เพียงพอที่จะใช้แทนกันได้ ศาลสูงเตือนว่า หากยอมรับเกณฑ์นี้ ฐานภาษีในท้ายที่สุดจะกลายเป็นฐานภาษีของการประเมินราคาจำนองเสมอเมื่อใดก็ตามที่ต่ำกว่า ซึ่งไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของผู้ร่างกฎหมายและจุดประสงค์ของระบบมูลค่าอ้างอิง

เพื่อให้การประเมินมีคุณค่าในการพิสูจน์ที่แท้จริงเมื่อเทียบกับค่าอ้างอิง รายงานจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้ มีแรงจูงใจที่เหมาะสมและปรับให้เข้ากับแต่ละบุคคลคุณต้องอธิบายถึงวิธีการที่ใช้ คุณสมบัติที่นำมาเปรียบเทียบเป็นข้อมูลอ้างอิง เหตุใดจึงใช้เปรียบเทียบได้กับทรัพย์สินที่กำลังพิจารณา และมีการปรับเปลี่ยนอย่างไรบ้างสำหรับความแตกต่างในด้านพื้นที่ใช้สอย สภาพ สถานที่ตั้ง อายุ ข้อจำกัดในเขตเมือง การอยู่อาศัย ฯลฯ

ในการพิจารณาคดีนี้ การประเมินมูลค่าที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการจำนองไม่เป็นไปตามข้อกำหนดเหล่านี้: ทรัพย์สินที่ใช้เป็นตัวเปรียบเทียบไม่เป็นไปตามข้อกำหนดดังกล่าว เปรียบเทียบได้อย่างชัดเจนอีกทั้งสถานการณ์ดังกล่าวก็ไม่ได้เป็นเหตุผลที่เพียงพอสำหรับการแก้ไขตามรายละเอียดที่ระบุไว้ ศาลเข้าใจว่ามีการเสนอค่าทางเลือกอื่น แต่ไม่ได้เปิดเผยข้อผิดพลาดเฉพาะเจาะจงใดๆ ที่อยู่ในค่าอ้างอิงที่คำนวณโดยฝ่ายบริหาร ดังนั้นข้อสันนิษฐานเรื่องความถูกต้องจึงไม่ถูกล้มล้าง

ศาลยุติธรรมสูงสุดแห่งแคว้นกัสตีลยาและเลออนได้สรุปว่า จากหลักฐานที่นำเสนอมานั้น ไม่เพียงพอที่จะล้มล้างมูลค่าอ้างอิงที่ใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ITP) กล่าวคือ การประเมินมูลค่าจำนองเพียงอย่างเดียว โดยปราศจากคำอธิบายทางเทคนิคที่เพียงพอ ไม่เพียงพอที่จะทำให้มูลค่าอ้างอิงที่กำหนดโดยสำนักงานที่ดินเป็นโมฆะ

เมื่อการประเมินนั้นบั่นทอนคุณค่าอ้างอิงอย่างแท้จริง

คำพิพากษาของศาลเองได้ชี้แจงอย่างชัดเจนว่าสถานการณ์จะเปลี่ยนแปลงไปเมื่อมีการประเมินมูลค่าจำนอง ปรับแต่งอย่างรอบคอบและมีเหตุผลทางเทคนิคที่เหมาะสมในกรณีเช่นนี้ ไม่ว่าจะพิจารณาจากความเห็นของผู้เชี่ยวชาญเพียงฝ่ายเดียวหรือร่วมกับความเห็นของผู้เชี่ยวชาญอื่น ๆ ก็สามารถพิสูจน์ได้ว่าค่าอ้างอิงนั้นสูงกว่ามูลค่าตลาด และดังนั้นจึงควรปรับลดลง

ตัวอย่างเช่น คำตัดสินของศาลสูงแห่งหมู่เกาะคานารี (ศาลซานตาครูซ เด เตเนริเฟ) เมื่อวันที่ 15 กรกฎาคม 2024 ระบุว่า การประเมินราคาที่จัดทำโดยบริษัทอย่าง TINSA นั้นตรงตามข้อกำหนดทั้งหมด ทั้งในด้านรายละเอียด ความถูกต้องตามวิธีการ และความเหมาะสมกับทรัพย์สินเฉพาะนั้นๆ ศาลพบว่ารายงานของผู้เชี่ยวชาญ พร้อมด้วยการวิเคราะห์เปรียบเทียบและการแก้ไขที่ชัดเจน แสดงให้เห็นอย่างเพียงพอว่า... มูลค่าตลาดที่ลดลง ตามเอกสารอ้างอิง ซึ่งทำให้ผู้เสียภาษีสามารถบิดเบือนฐานภาษีที่คำนวณโดยหน่วยงานราชการได้

ประเด็นสำคัญคือ รายงานไม่ควรเพียงแค่ระบุค่าตัวเลข แต่ควรนำเสนอข้อมูลเพิ่มเติมด้วย ข้อโต้แย้งทางเทคนิคที่หนักแน่นการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนองนั้น ประกอบด้วยการคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้โดยใช้เหตุผล การศึกษาสภาพแวดล้อม สภาพที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ ข้อจำกัดทางกฎหมาย การครอบครอง ข้อจำกัดด้านการวางผังเมืองที่เป็นไปได้ ฯลฯ การปรับแต่งเฉพาะบุคคลและความโปร่งใสที่เพิ่มเข้ามานี้เองที่ทำให้การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนองเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการตรวจสอบมูลค่าอ้างอิงเมื่อมูลค่าดังกล่าวเบี่ยงเบนไปจากความเป็นจริงของตลาด

ในทำนองเดียวกัน ศาลสูงแห่งแคว้นวาเลนเซีย (คำพิพากษาลงวันที่ 11 มิถุนายน 2024 เลขที่ 655/2023) เน้นย้ำว่า การใช้ค่าอ้างอิงไม่ได้หมายความถึงการตรวจสอบค่า ในความหมายดั้งเดิม แต่เป็นการนำหลักกฎหมายที่เป็นกลางมาใช้โดยง่าย อย่างไรก็ตาม หลักกฎหมายนี้สามารถถูกโต้แย้งได้ด้วยวิธีการพิสูจน์หลักฐานที่ระบบกฎหมายจัดหาให้ รวมถึงรายงานการประเมินราคาและความเห็นของผู้เชี่ยวชาญที่แสดงให้เห็นว่าทรัพย์สินนั้นถูกประเมินราคาสูงเกินไป

ความชอบด้วยรัฐธรรมนูญของค่าอ้างอิงและความเป็นไปได้ในการโต้แย้ง

ศาลรัฐธรรมนูญได้มีคำพิพากษาเลขที่ 13/2026 ลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ ประกาศว่า ค่าอ้างอิงที่ดิน ระบบนี้เป็นไปตามรัฐธรรมนูญในฐานะฐานภาษีสำหรับ ITP, AJD และ ISD ถือว่าระบบนี้ ซึ่งได้รับการกำหนดค่าด้วยข้อมูลตลาดจำนวนมหาศาลและปรับโดยปัจจัยลดหย่อน สามารถวัดศักยภาพทางเศรษฐกิจได้อย่างเหมาะสมและไม่ขัดต่อกฎบัตรแม็กนาคาร์ตา

อย่างไรก็ตาม คำตัดสินเดียวกันนี้ทำให้ชัดเจนว่า ความชอบด้วยรัฐธรรมนูญของค่าอ้างอิงไม่ได้หมายความว่าค่าอ้างอิงนั้นไม่อาจละเมิดได้ความถูกต้องของหลักเกณฑ์นี้ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าผู้เสียภาษียังคงมีโอกาสที่แท้จริงและมีประสิทธิภาพในการโต้แย้งหลักเกณฑ์ดังกล่าวเมื่อหลักเกณฑ์นั้นไม่สะท้อนมูลค่าตลาดของทรัพย์สินเฉพาะนั้นๆ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ มูลค่าอ้างอิงนั้นถูกต้องตามหลักทั่วไป แต่สามารถและควรเปลี่ยนแปลงได้เมื่อมีการพิสูจน์ได้ว่าในกรณีเฉพาะนั้น มูลค่าอ้างอิงสูงกว่ามูลค่าตลาด

ในการทำเช่นนี้ ผู้ที่สนใจสามารถใช้ วิธีการพิสูจน์ใดๆ ที่ยอมรับได้ตามกฎหมายรายงานการประเมินราคาจำนองรายบุคคล ความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ การศึกษาตลาดเฉพาะพื้นที่ สัญญาซื้อขายเปรียบเทียบ รายงานการวางผังเมือง ภาพถ่ายสภาพจริงของทรัพย์สิน ฯลฯ ทั้งในกระบวนการทางปกครองและทางศาล ผู้เสียภาษีมีสิทธิ์ที่จะนำเสนอหลักฐานดังกล่าวเพื่อแสดงให้เห็นถึงความผิดพลาดในมูลค่าอ้างอิง

คำวินิจฉัยของศาลรัฐธรรมนูญเองเน้นย้ำว่า หากระบบกำหนดให้ยอมรับค่าอ้างอิงเสมอ แม้ว่าค่าอ้างอิงนั้นจะสูงกว่ามูลค่าตลาด ก็อาจเกิดวิกฤต/ปัญหาขึ้นได้ ปัญหาเรื่องความไม่ชอบด้วยรัฐธรรมนูญ เนื่องจากการละเมิดหลักการความสามารถทางเศรษฐกิจ ดังนั้น ความเป็นไปได้ในการโต้แย้งคำตัดสินจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อความยั่งยืนทางกฎหมายของแบบจำลองนี้

วิธีการเตรียมการประเมินราคาบ้านเพื่อขอสินเชื่อเฉพาะบุคคล

การประเมินราคาเพื่อประกอบการขอสินเชื่อจำนองจะต้องดำเนินการโดย... ช่างเทคนิคที่มีความสามารถ โดยต้องทำงานร่วมกับบริษัทประเมินราคาที่ได้รับการอนุมัติจากธนาคารแห่งสเปน (เช่น บริษัท Tinsa, Tasvalor หรือหน่วยงานจดทะเบียนอื่นๆ) ระเบียบ ECO 805/2003 กำหนดเกณฑ์วิธีการ ประเภทสินทรัพย์ และฐานการประเมินราคาที่สามารถนำมาใช้ได้

ผู้ประเมินจะเดินทางไปตรวจสอบสถานที่จริงเพื่อวิเคราะห์ตัวแปรต่างๆ ดังนี้: สถานที่ตั้งและบริการเฉพาะในพื้นที่ (ร้านค้า ระบบขนส่งสาธารณะ สิ่งอำนวยความสะดวก) ประเภทของอาคาร (บ้านเดี่ยว บ้านหลายหลัง) ตำแหน่งภายในบล็อก (ชั้น ทิศทาง) พื้นที่ใช้สอยและพื้นที่ก่อสร้าง การจัดวางภายใน แสงสว่างและทัศนียภาพ คุณภาพของวัสดุ สภาพการอนุรักษ์ สิ่งอำนวยความสะดวก (ระบบทำความร้อน เครื่องปรับอากาศ ลิฟต์) องค์ประกอบส่วนกลาง ใบรับรองความยั่งยืน เป็นต้น

ระหว่างการเยี่ยมชม ผู้เชี่ยวชาญจะระบุที่ตั้งของทรัพย์สิน วัดขนาด ถ่ายภาพ และตรวจสอบ... ความสอดคล้องระหว่างความเป็นจริงทางกายภาพและเอกสาร ข้อมูลการจดทะเบียนและที่ดิน รวมถึงการตรวจสอบสถานการณ์การวางผังเมือง ความเป็นไปได้ของการคุ้มครองสาธารณะ ภาระผูกพัน สิทธิการใช้ประโยชน์ การครอบครอง หรือเหตุการณ์ใด ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าหรือความเหมาะสมในการใช้เป็นหลักประกันจำนอง

ด้วยข้อมูลทั้งหมดนี้ ผู้ประเมินจึงนำไปใช้ วิธีการประเมินมูลค่าที่เป็นที่ยอมรับ (การเปรียบเทียบ การปรับปรุงค่าเช่า ต้นทุนการทดแทน ฯลฯ ตามความเหมาะสม) และเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ซึ่งเพิ่งขายไปในพื้นที่เดียวกันหรือคล้ายคลึงกัน จากนั้นจึงปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้เหล่านี้ในด้านขนาด สภาพ อายุ ทำเลที่ตั้ง หรือลักษณะเฉพาะ จนกว่าจะได้มูลค่าตลาดทางเทคนิค และหากเหมาะสม ก็จะกำหนดมูลค่าจำนองที่รอบคอบด้วย

รายงานฉบับสุดท้ายจะได้รับการตรวจสอบและรับรองโดยบริษัทประเมินราคาเอง ซึ่งบริษัทได้นำฐานข้อมูล การควบคุมคุณภาพภายใน และประสบการณ์ที่สั่งสมมาใช้ ผลลัพธ์ที่ได้คือ... เอกสารราชการ ซึ่งรวมถึงมูลค่าประเมินสำหรับการจำนอง มูลค่าตลาดโดยประมาณ และในหลายกรณี มูลค่าการประมูลที่แนะนำ (จำนวนเงินขั้นต่ำสำหรับการยึดทรัพย์)

เอกสารที่จำเป็นสำหรับการประเมินราคาจำนอง

เพื่อให้กระบวนการเร็วขึ้น แนะนำให้มี เอกสารพื้นฐาน ของที่ดินนั้น โดยปกติแล้วเอกสารขั้นต่ำที่จำเป็นคือบันทึกจากสำนักงานที่ดินและเอกสารอ้างอิงที่ดิน แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สิน อาจต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม (แผนที่ โฉนด ใบอนุญาต ฯลฯ)

La โนตา ซิมเพิล เอกสารฉบับนี้ออกโดยสำนักงานที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยรายละเอียดของที่ดิน (พื้นที่ ขอบเขต ลักษณะ) ที่ตั้ง เจ้าของที่จดทะเบียน วันที่ได้มาซึ่งที่ดิน และภาระผูกพันหรือสิทธิเรียกร้องใดๆ ที่มีอยู่ (เช่น การจำนอง สิทธิเรียกร้อง สิทธิทางภาระจำยอม ฯลฯ) เอกสารนี้จำเป็นสำหรับการประเมินราคา และต้องมีอายุไม่เกินสามเดือน

ในหลายกรณี บริษัทนายหน้าหรือบริษัทประเมินราคาเสนอบริการจัดการเรื่องการยื่นขอเอกสารรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดิน (Nota Simple) โดยคิดค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม กระบวนการนี้ทำให้ง่ายขึ้นสำหรับลูกค้า หากคำสั่งซื้อประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง จะต้องขอเอกสารรับรองจากสำนักงานที่ดินสำหรับแต่ละแห่ง เนื่องจากมูลค่าประเมินเพื่อการจำนองนั้นเป็นไปตามแต่ละแห่ง ไม่ใช่แบบทั่วไป

นอกจากนี้ ผู้ประเมินจะเปรียบเทียบเอกสารการจดทะเบียนกับเอกสารที่ดินและผังเมือง เพื่อตรวจสอบว่าถูกต้องหรือไม่ ความสอดคล้องระหว่างรายละเอียดในทะเบียน ข้อมูลที่ดิน และความเป็นจริงทางกายภาพนอกจากนี้ ยังจะตรวจสอบว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ภายใต้ระบอบการคุ้มครองสาธารณะหรือข้อจำกัดด้านการวางผังเมืองใด ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อมูลค่าหรือการโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่

กำหนดเวลา ความถูกต้อง และการยอมรับจากธนาคาร

เมื่อเอกสารที่จำเป็นครบถ้วนและงบประมาณได้รับการอนุมัติแล้ว บริษัทประเมินราคาจะประสานงานกับ... เยี่ยมชมที่พัก และงานภาคสนาม หลังจากตรวจสอบเสร็จแล้ว ช่างเทคนิคจะจัดทำรายงานและส่งให้ตรวจสอบ โดยปกติแล้วรายงานจะใช้เวลาประมาณสองสามวัน ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของทรัพย์สินและปริมาณงานของผู้ประเมิน

นับตั้งแต่รายงานการประเมินราคาส่งถึงธนาคาร หน่วยงานต่างๆ รวมถึง... ธนาคารออมสินโดยปกติจะใช้เวลาประมาณ 10 และ 15 วัน เพื่อพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้าน โดยมีเงื่อนไขว่าเอกสารทางการเงินอื่นๆ ของผู้สมัครจะต้องครบถ้วนสมบูรณ์ นี่เป็นเพียงกรอบเวลาโดยประมาณ แต่จะช่วยในการประสานงานตารางเวลาและหลีกเลี่ยงความล่าช้าในการลงนาม

ความถูกต้องตามกฎหมายของการประเมินมูลค่าจำนองที่ได้รับการอนุมัติคือ หกเดือน นับจากวันที่ออกเอกสาร ในช่วงเวลานั้น ลูกค้าสามารถนำเอกสารดังกล่าวไปยื่นที่ธนาคารใดก็ได้ เนื่องจากระเบียบการให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กำหนดให้สถาบันการเงินต้องยอมรับการประเมินราคาที่ดำเนินการโดยบริษัทที่ได้รับการอนุมัติ โดยมีเงื่อนไขว่าการประเมินราคานั้นต้องถูกต้องและไม่มีข้อบกพร่องร้ายแรง

อย่างไรก็ตาม ธนาคารสามารถปฏิเสธการประเมินราคาได้ในกรณีต่อไปนี้ หมดอายุ มีเงื่อนไข หรือมีคำเตือนที่ถือว่าไม่สอดคล้องกับธุรกรรมจำนอง (ตัวอย่างเช่น ข้อสงสัยเกี่ยวกับสถานะการแบ่งเขตพื้นที่ ความไม่สอดคล้องอย่างร้ายแรงกับสำนักงานที่ดิน หรือข้อจำกัดการใช้งานที่เกี่ยวข้อง) ในกรณีเช่นนี้ อาจจำเป็นต้องมีการชี้แจง แก้ไข หรือแม้แต่การประเมินราคาใหม่

เงื่อนไขและคำเตือนในรายงานการประเมิน

ในรายงานการประเมินราคาจำนอง มักจะพบข้อมูลต่างๆ ดังนี้ เงื่อนไขและคำเตือน เงื่อนไขเหล่านี้เป็นตัวกำหนดมูลค่าที่ได้รับการรับรอง เงื่อนไขเหล่านี้เป็นข้อกำหนดที่ต้องปฏิบัติตามเพื่อให้มูลค่าการประเมินมีผลสมบูรณ์ เช่น การยื่นเอกสารบางอย่าง หรือการแก้ไขข้อผิดพลาดในทะเบียนที่ดิน

ลา คำเตือนทั่วไป ข้อกังวลเหล่านี้เกี่ยวข้องกับความไม่แน่ใจเกี่ยวกับข้อมูลบางส่วนที่ใช้ในการคำนวณ เช่น การขาดข้อมูลการวางผังเมืองที่ครบถ้วน หรือการไม่สามารถเข้าถึงบางพื้นที่ของที่ดินได้ โดยทั่วไปแล้ว ข้อกังวลเหล่านี้บ่งชี้ถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าจะทำให้มูลค่าที่ดินเป็นโมฆะเสมอไป ตราบใดที่ธนาคารยอมรับข้อกังวลเหล่านั้น

ในส่วนของพวกเขานั้น คำเตือนเฉพาะเจาะจง พวกเขาเตือนถึงความเป็นไปได้ที่มูลค่าที่ประเมินไว้อาจลดลงในอนาคต ตัวอย่างเช่น ในสภาพแวดล้อมที่มีอุปทานล้นเกิน ในพื้นที่ที่กำลังเสื่อมโทรม หรือในสินทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบที่คาดการณ์ได้ คำเตือนประเภทนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับสถาบันการเงินในการประเมินความเสี่ยงของธุรกรรม

จากมุมมองของลูกค้า แนะนำให้ตรวจสอบรายละเอียดในส่วนต่างๆ ของรายงานอย่างละเอียด เนื่องจากอาจส่งผลกระทบต่อทั้ง... การตัดสินใจของธนาคาร รวมถึงประโยชน์ในอนาคตของการประเมินราคาสำหรับวัตถุประสงค์อื่นๆ ซึ่งรวมถึงการดำเนินคดีทางภาษีที่อาจเกิดขึ้นเกี่ยวกับมูลค่าตลาดของทรัพย์สินด้วย

การประเมินอย่างเป็นทางการ มูลค่าตลาด และมูลค่าตามทะเบียนที่ดิน

ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ใดๆ สิ่งสำคัญคือต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่าง การประเมินราคาอย่างเป็นทางการสำหรับการจำนอง มูลค่าตลาด และมูลค่าตามทะเบียนที่ดินเนื่องจากมีจุดประสงค์การใช้งานที่แตกต่างกัน ดังนั้นจึงเป็นเรื่องปกติที่จะได้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกัน

El มูลค่าตลาด นี่คือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายทั่วไป ซึ่งไม่มีความเร่งรีบในการซื้อหรือขาย และไม่มีความสนใจเฉพาะเจาะจงในทรัพย์สินนั้น จะตกลงกันได้มากที่สุด ราคาดังกล่าวผันผวนตามอุปสงค์และอุปทาน และสามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็วขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ ความพร้อมของแหล่งเงินทุน หรือแนวโน้มของตลาด

El มูลค่าจำนองหลักการประเมินมูลค่าเพื่อใช้เป็นหลักประกันนั้น มุ่งเน้นที่มูลค่าที่มั่นคงและรอบคอบในระยะยาว สถาบันการเงินใช้หลักการประเมินมูลค่านี้เพื่อป้องกันตนเองจากความผันผวนของตลาดอย่างรุนแรง โดยไม่รวมส่วนประกอบที่เกิดจากการเก็งกำไรล้วนๆ ในการกำหนดมูลค่านี้ จะมีการวิเคราะห์ข้อมูลราคาในอดีต ทำการคาดการณ์แนวโน้มในอนาคตอย่างรอบคอบ และปรับปรุงเพื่อให้มั่นใจได้ว่ามีส่วนเผื่อความปลอดภัย

El ค่าที่ดิน นี่คือมูลค่าที่รัฐบาลกำหนดให้กับอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง และใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงหลักสำหรับการจัดเก็บภาษีต่างๆ เช่น ภาษีที่ดิน (IBI) หรือภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของเทศบาล มูลค่านี้จะได้รับการปรับปรุงไม่บ่อยนัก และโดยหลักการแล้วเทียบเท่ากับมูลค่าตลาดที่ได้รับการหักส่วนลดอย่างมากแล้ว ดังนั้นฐานภาษีจึงไม่เกินมูลค่าตลาดที่แท้จริง

นอกจากนี้ยังมีฐานคุณค่าอื่นๆ อีก เช่น มูลค่าการเวนคืนหรือราคายุติธรรม (ในกรณีของการเวนคืนโดยบังคับ ซึ่งควบคุมโดยกฎหมายที่ดิน) มูลค่าการชำระบัญชี (ราคาในการขายโดยบังคับหรือขายด่วน) มูลค่าพิเศษ (สำหรับผู้ซื้อเฉพาะรายที่มีผลประโยชน์พิเศษ เช่น เพื่อนบ้านข้างเคียง) หรือมูลค่าการลงทุน (สำหรับนักลงทุนที่ระบุด้วยแผนธุรกิจเฉพาะ) แต่ละมูลค่ามีตรรกะของตนเองและจะไม่ตรงกับมูลค่าตลาดหรือมูลค่าจำนองเสมอไป

ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาและความสัมพันธ์กับการขาย

El ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาบ้าน นี่เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายมาตรฐานที่เกี่ยวข้องกับการซื้อและจัดหาเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 300 ถึง 600 ยูโร ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ขนาด ความซับซ้อนของการวางผังเมือง และทำเลที่ตั้ง

หากเราบวกค่าประเมินราคาเข้ากับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการทำธุรกรรม (ค่าทนายความ ค่าจดทะเบียน ภาษี ค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ ฯลฯ) ก็เป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่จะพิจารณาว่าการซื้อบ้านด้วยสินเชื่อจำนองนั้นเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายระหว่าง... 10% และเพิ่มอีก 15% โดยคิดจากราคาซื้อขาย นอกจากนี้ยังมีเงินดาวน์หรือเงินสมทบเริ่มต้น ซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 20% ของราคา เนื่องจากผู้ให้กู้โดยทั่วไปจะให้สินเชื่อสูงสุดเพียง 80% ของราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาประเมินและราคาที่ตกลงกัน

หมายความว่า ถ้าหาก มูลค่าประเมินต่ำกว่า หากราคาที่ธนาคารตั้งไว้ตรงกับราคาที่ผู้ขายเสนอ ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินส่วนของตนเองมากขึ้น เนื่องจากธนาคารจะใช้ราคาที่ต่ำกว่าเป็นราคาอ้างอิง ในทางกลับกัน หากราคาประเมินใกล้เคียงหรือสูงกว่าราคาซื้อ ธนาคารอาจให้สินเชื่อได้มากขึ้น โดยยังคงอยู่ภายใต้ขีดจำกัดความเสี่ยงของธนาคาร

ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อจำนวนมากใช้โปรแกรมจำลองสินเชื่อบ้านเพื่อคาดการณ์สถานการณ์ต่างๆ (เช่น ราคาประเมินต่ำกว่า เท่ากับ หรือสูงกว่าราคาบ้าน) และดูว่าสถานการณ์เหล่านั้นส่งผลต่ออัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน การชำระเงินรายเดือน และผลกระทบทางภาษีของการทำธุรกรรมอย่างไร ดังนั้น ราคาประเมินจึงกลายเป็นสิ่งสำคัญ เครื่องมือวางแผนไม่ใช่แค่ข้อกำหนดอย่างเป็นทางการของธนาคารเท่านั้น

ขั้นตอนการขอประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำนอง

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขอสินเชื่อสามารถดำเนินการโดยธนาคารโดยตรง โดยส่งผู้ประเมินที่ธนาคารเลือก หรือผู้ซื้อสามารถว่าจ้างผู้ประเมินเองก็ได้ ผู้ประเมินราคาที่ได้รับการอนุมัติจากธนาคารแห่งสเปน ด้วยตนเอง พระราชบัญญัติสินเชื่อจำนองรับรองสิทธิ์ของลูกค้าในการประเมินมูลค่าด้วยตนเอง ตราบใดที่ตรงตามข้อกำหนดทางกฎหมาย

ขั้นตอนทั่วไปเริ่มต้นด้วยการว่าจ้างบริษัทประเมินราคา การส่งเอกสารพื้นฐาน (เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน หนังสือรับรองที่ดิน และถ้ามี แผนผัง ใบอนุญาต หรือโฉนด) และการประสานงาน เยี่ยมชมที่พักผู้ประเมินจะเข้าเยี่ยมชมเพื่อวัดขนาด ถ่ายภาพ ตรวจสอบคุณภาพและสภาพการอนุรักษ์ และตรวจสอบสถานะการอยู่อาศัย

หลังจากเสร็จสิ้นการตรวจสอบ ช่างเทคนิคจะจัดทำรายงานตามขั้นตอนต่อไปนี้ เกณฑ์ ECOระบบจะเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ ดำเนินการคำนวณ และกำหนดมูลค่าประเมิน เมื่อตรวจสอบความถูกต้องแล้ว รายงานนี้จะถูกส่งไปยังลูกค้าและ/หรือธนาคารทางอิเล็กทรอนิกส์ และหากเหมาะสม ก็จะส่งเป็นเอกสารกระดาษตามที่ตกลงกันไว้

แพลตฟอร์มเฉพาะทางบางแห่งเสนอบริการแบบแพ็กเกจรวม ซึ่งนอกจากจะมีการประเมินมูลค่าอย่างเป็นทางการแล้ว ยังรวมถึงบริการอื่นๆ ด้วย Nota Simple คือรายงานทางเทคนิคและกฎหมาย และใบรับรองมูลค่าอ้างอิงทางที่ดินโดยมีเป้าหมายเพื่อเร่งกระบวนการขอสินเชื่อบ้านให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และทำให้ลูกค้าได้รับเอกสารสำคัญทั้งหมดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในชุดเดียวได้ง่ายขึ้น

การเข้าใจวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนองแบบเฉพาะบุคคลและความสัมพันธ์กับมูลค่าอ้างอิงจากทะเบียนที่ดิน จะช่วยให้ผู้ซื้อ ผู้เสียภาษี และที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญสามารถคาดการณ์ความเสี่ยง ปกป้องผลประโยชน์ของตนเองต่อหน้าธนาคารและหน่วยงานราชการได้ดียิ่งขึ้น และตัดสินใจเกี่ยวกับการซื้อและการจัดหาเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรอบคอบมากขึ้น โดยใช้ประโยชน์จากศักยภาพในการเป็นหลักฐานของการประเมินมูลค่าที่ดี เมื่อใช้ด้วยความเข้มงวดทางเทคนิคและทางกฎหมาย