ภาษีเงินได้จากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์: คู่มือฉบับสมบูรณ์

การเริ่มต้น » กล่อง » ภาษีเงินได้จากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์: คู่มือฉบับสมบูรณ์

การซื้อ การเช่า การรับมรดก หรือการขายบ้านในสเปน ล้วนเกี่ยวข้องกับแขกคนเดียวกันเสมอ นั่นก็คือ สำนักงานสรรพากร เบื้องหลังทุกธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น มีกระบวนการหลายอย่างเกิดขึ้น ภาษีของรัฐ ภูมิภาค และเทศบาล ปัจจัยเหล่านี้สามารถลดผลกำไรลงได้อย่างมากหากไม่ได้วางแผนอย่างเหมาะสม การเข้าใจวิธีการทำงานของภาษีเงินได้และภาษีโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีไว้สำหรับที่ปรึกษาเท่านั้น แต่เจ้าของบ้านหรือนักลงทุนทุกคนควรเข้าใจแนวคิดพื้นฐานเหล่านี้

นอกจากนี้ ภาระภาษีของภาคอสังหาริมทรัพย์ในสเปนอยู่ที่ประมาณ 30% ของมูลค่าการลงทุนจากผลการศึกษาทางเศรษฐศาสตร์หลายชิ้น พบว่าหนึ่งในสามของภาระทางการเงินนั้นมาจากภาษีทางตรง (ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีความมั่งคั่ง ฯลฯ) และภาษีทางอ้อม (ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ อากรแสตมป์ ภาษีก่อสร้าง ฯลฯ) รวมทั้งภาษีท้องถิ่น เช่น ภาษีที่ดิน หรือภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินของเทศบาล ดังนั้น ก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเช่า จึงควรทำความเข้าใจว่าภาษีใดบ้างที่เกี่ยวข้องในแต่ละกรณี

การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์คืออะไร และจัดอยู่ในประเภทใด?

เมื่อเราพูดถึงการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ เราหมายถึง... ชุดของกฎระเบียบและภาษีที่เรียกเก็บจากการเป็นเจ้าของ การได้มา การโอน และการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เรื่องนี้ส่งผลกระทบต่อทั้งบุคคลและบริษัท และแตกต่างกันไปตามประเภทของการดำเนินการ (การซื้อ การขาย การเช่า การรับมรดก การบริจาค...) และการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน (ที่อยู่อาศัยหลัก บ้านพักตากอากาศ สถานที่ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์หรู ฯลฯ)

โดยทั่วไปแล้ว เราสามารถแบ่งประเภทหลักๆ ได้เป็นสองประเภท คือ ภาษีทางตรงและภาษีทางอ้อมภาษีประเภทแรกคิดจากความสามารถทางเศรษฐกิจของผู้เสียภาษี (รายได้ ทรัพย์สิน กำไรจากการประกอบธุรกิจ…) ในขณะที่ภาษีประเภทที่สองคิดจากตัวการโอนหรือการดำเนินการทางกฎหมาย (การซื้อขาย การจำนอง การออกโฉนด การก่อสร้าง ฯลฯ)

นอกจากภาษีของรัฐและภูมิภาคเหล่านี้แล้ว การเก็บภาษีในระดับท้องถิ่นมีบทบาทสำคัญ โดยผ่านทางภาษีที่ดิน (IBI) ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ของเทศบาล และภาษีจากการก่อสร้าง ติดตั้ง และงานต่างๆดังนั้น ในการดำเนินงานเพียงครั้งเดียว อาจมีหน่วยงานบริหารหลายฝ่าย (รัฐบาลกลาง รัฐบาลท้องถิ่น และสภาเทศบาล) เข้ามาเกี่ยวข้อง โดยแต่ละฝ่ายมีกฎระเบียบ อัตราค่าบริการ และโบนัสของตนเอง

ภาษีทางตรงที่เก็บจากอสังหาริมทรัพย์: ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีความมั่งคั่ง และอื่นๆ

ในด้านภาษีทางตรง ภาษีที่มีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์มากที่สุด ได้แก่... PITภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีความมั่งคั่งภาษีมรดกและภาษีของขวัญ ภาษีเงินได้ของชาวต่างชาติ ภาษีที่ดิน และภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ของเทศบาลแต่ละฝ่ายจะทำหน้าที่ในเวลาที่แตกต่างกัน ได้แก่ เมื่อเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เมื่อได้รับรายได้จากทรัพย์สิน หรือเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีทรัพย์สินสำหรับบุคคลทั่วไป

• ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: รายได้เหล่านี้มาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือจากการโอนสิทธิ์การใช้หรือการได้รับประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ (บ้าน อาคาร โรงรถ...) โดยที่รายได้เหล่านั้นไม่ถือเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจ
• การประมาณการรายได้จากอสังหาริมทรัพย์กฎนี้ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักหรือให้เช่า หน่วยงานสรรพากรจะสันนิษฐานว่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้สร้างรายได้ "ปลอม" และกำหนดให้ต้องแจ้งรายได้เป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าตามทะเบียนที่ดิน (โดยปกติคือ 1,1% หรือ 2%)
• ผลตอบแทนจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจการให้เช่าจะถือเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจ (แทนที่จะเป็นทุนในอสังหาริมทรัพย์) เมื่อเจ้าของบ้านมีพนักงานอย่างน้อยหนึ่งคนที่มีสัญญาจ้างงานเต็มเวลาที่ทุ่มเทให้กับการจัดการการเช่า และมีทรัพยากรที่เพียงพอ
• กำไรและขาดทุนจากทุนค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะปรากฏขึ้นเมื่อมีการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจากส่วนต่างระหว่างมูลค่าการโอนและมูลค่าการได้มา ซึ่งปรับมูลค่าการได้มาโดยหักค่าใช้จ่าย ภาษี และการปรับปรุงต่างๆ ออกไป

เพื่อวัตถุประสงค์ในการคำนวณ มูลค่าการได้มาซึ่งทรัพย์สินรวมถึงราคาที่จ่าย ภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีเงินได้นิติบุคคลหรือภาษีมูลค่าเพิ่ม บวกภาษี AJD ค่าธรรมเนียมทนายความและค่าจดทะเบียน และการลงทุนและการปรับปรุงหักด้วยค่าเสื่อมราคาที่เกิดขึ้น อัตราภาษีที่ใช้กับกำไรจากการขายสินทรัพย์เป็นแบบขั้นบันได (19% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 6.000 ยูโร, 21% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50.000 ยูโร, 23% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 200.000 ยูโร, 27% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 300.000 ยูโร และ 28% สำหรับมูลค่าที่สูงกว่านั้น)

มาตรการจูงใจและการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ภายในระบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (IRPF) มีอยู่จำนวนมาก สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่สามารถลดค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยได้- ที่มีความเกี่ยวข้องมากที่สุด ได้แก่:

• ลดค่าเช่าที่อยู่อาศัยหลัก 60%สำหรับเจ้าของบ้าน ผลตอบแทนสุทธิจากการให้เช่าที่อยู่อาศัยหลักของผู้เช่าอาจลดลงได้ถึง 60% (การลดลงนี้ไม่รวมถึงการให้เช่าตามฤดูกาลหรือเพื่อการท่องเที่ยว)
• ระบอบการลดมลพิษ สำหรับสินทรัพย์ที่ได้มา ก่อนปี 1994: อนุญาตให้ลดส่วนของกำไรจากการขายสินทรัพย์ที่เกิดขึ้นจนถึงวันที่ 19 มกราคม 2549 โดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การลดหย่อน ในบางกรณี
• การยกเว้นภาษีสำหรับการลงทุนซ้ำในที่อยู่อาศัยหลักหากขายที่อยู่อาศัยหลักและนำกำไรที่ได้ไปลงทุนใหม่ทั้งหมดหรือบางส่วนในที่อยู่อาศัยหลักแห่งอื่นภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ส่วนของกำไรที่นำไปลงทุนใหม่นั้นอาจไม่ต้องเสียภาษี
• ยกเว้นสำหรับผู้ที่มีอายุ 65 ปีขึ้นไป ในการขายที่อยู่อาศัยหลัก: กำไรจากการขายจะไม่ต้องเสียภาษีหากผู้เสียภาษีมีอายุ 65 ปีขึ้นไปและโอนที่อยู่อาศัยหลักของตน
• การยกเว้นสำหรับการชำระเป็นสิ่งของหรือการยึดทรัพย์ที่อยู่อาศัยหลัก เมื่อตรงตามข้อกำหนดด้านความเปราะบางบางประการ จึงหลีกเลี่ยงการเสียภาษีจากกำไรที่เป็นเพียงรูปแบบทางเอกสารเท่านั้น

ภาษีเงินได้นิติบุคคลและบริษัทอสังหาริมทรัพย์

บริษัทที่ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับการส่งเสริม การซื้อ การขาย หรือการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียภาษีตาม... ภาษีเงินได้นิติบุคคล ซึ่งเก็บจากกำไรในอัตราทั่วไป 25%ฐานภาษีจะคำนวณจากกำไรทางบัญชี โดยปรับปรุงด้วยค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้ ค่าเสื่อมราคา เงินสำรอง และการปรับปรุงภาษีอื่นๆ

ในสาขานี้ สิ่งต่อไปนี้มีความเกี่ยวข้อง: บริษัทที่ถือครองสินทรัพย์และบริษัทที่มีกิจกรรมหลักคือการให้เช่าที่อยู่อาศัยหากพวกเขามีทรัพยากรด้านวัสดุและบุคลากรเพียงพอ และปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมาย พวกเขาสามารถเข้าถึงสิ่งจูงใจต่างๆ เช่น การหักลดหย่อนภาษีสำหรับการลงทุนบางประเภท โบนัสจากรายได้ค่าเช่า และมาตรการพิเศษที่ช่วยลดภาระภาษีให้เหลือน้อยที่สุด

กรณีเฉพาะอย่างหนึ่งคือ SOCIMI (กองทุนรวมเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์)ซึ่งมีระบบภาษีที่เป็นประโยชน์อย่างมาก กล่าวคือ พวกเขาสามารถจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคล 0% หากเป็นไปตามเงื่อนไขอื่นๆ เช่น จัดสรรสินทรัพย์ส่วนใหญ่ให้กับการให้เช่า แบ่งกำไรอย่างน้อย 80% ให้แก่หุ้นส่วน และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่มีการกำกับดูแล

ภาษีความมั่งคั่ง

ภาษีความมั่งคั่งเรียกเก็บจาก มูลค่าสุทธิของบุคคล ณ วันที่ 31 ธันวาคมซึ่งรวมถึงทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าตามกฎภาษี (มูลค่าตามทะเบียนที่ดิน มูลค่าการได้มา หรือมูลค่าที่ได้รับการยืนยันจากหน่วยงานราชการ โดยปกติจะเป็นมูลค่าที่สูงที่สุด) หนี้สินและภาระผูกพันจะถูกหักออกจากมูลค่านี้

ในทางปฏิบัติ ภาษีนี้รวมถึง... ข้อยกเว้นและข้อกำหนดขั้นต่ำจำนวนมากโดยปกติแล้ว ที่อยู่อาศัยหลักจะได้รับการยกเว้นภาษีในวงเงินประมาณ 300.000 ยูโร และมีวงเงินยกเว้นขั้นต่ำทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 700.000 ยูโร แม้ว่าข้อกำหนดและโบนัสเฉพาะจะขึ้นอยู่กับแต่ละเขตปกครองตนเอง และในบางแห่ง ค่าธรรมเนียมที่แท้จริงอาจลดลงเหลือเกือบศูนย์ได้

ภาษีมรดกและภาษีของขวัญ

เมื่อได้รับทรัพย์สินโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย ไม่ว่าจะเป็นอย่างไรก็ตาม โดยการสืบทอดทางมรดก (mortis causa) หรือโดยการบริจาค (inter vivos)ภาษีมรดกและภาษีของขวัญเข้ามามีบทบาท ภาษีนี้ใช้กับบุคคลธรรมดาเสมอ และส่วนหนึ่งจะถูกโอนไปยังเขตปกครองตนเอง ซึ่งเป็นผู้กำหนดอัตรา การลดหย่อน และค่าเผื่อต่างๆ

ภาระภาษีขั้นสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับ... ปัจจัยสำคัญสามประการ ได้แก่ มูลค่าของทรัพย์สิน ระดับความสัมพันธ์ทางเครือญาติระหว่างผู้โอนและผู้รับโอน และกฎระเบียบของภูมิภาคโดยปกติแล้วจะมีการลดหย่อนอย่างมากสำหรับความสัมพันธ์ทางเครือญาติ ส่วนลดอย่างมากสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลักของผู้เสียชีวิต (บ่อยครั้งสูงถึง 95% ของมูลค่า) และโบนัสในค่าธรรมเนียมซึ่งในบางภูมิภาคอาจสูงถึง 99% สำหรับญาติโดยตรง

IRNR: ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในสเปน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในสเปน

ผู้เสียภาษีที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักเพื่อเสียภาษีในสเปน แต่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในสเปน จะต้องเสียภาษีตามข้อกำหนดนี้ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักในสเปน (IRNR) สำหรับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในดินแดนสเปนภาษีนี้เรียกเก็บจากสิ่งต่างๆ ดังต่อไปนี้:

• รายได้จากการให้เช่า ของบ้าน อาคาร และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ตั้งอยู่ในประเทศสเปน
• กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตั้งอยู่ในประเทศสเปน

ดังนั้น รับประกันได้ว่ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในสเปนจะถูกเก็บภาษีที่นี่โดยไม่คำนึงถึงประเทศที่เจ้าของอาศัยอยู่ ให้ใช้หลักเกณฑ์และอัตราภาษีเฉพาะของ IRNR รวมถึงข้อตกลงการหลีกเลี่ยงการเก็บภาษีซ้ำซ้อนหากมีอยู่

ภาษีที่ดินและภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ของเทศบาล: การเก็บภาษีท้องถิ่นขั้นพื้นฐาน

El ภาษีทรัพย์สิน (IBI) เป็นภาษีเทศบาลที่เรียกเก็บเป็นงวดๆ ภาษีนี้เรียกเก็บจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ สิทธิในการใช้ประโยชน์ หรือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ) โดยคำนวณจากมูลค่าตามทะเบียนที่ดินเป็นหลัก และใช้อัตราภาษีที่แต่ละเทศบาลอนุมัติ ซึ่งโดยทั่วไปจะอยู่ระหว่างประมาณ 0,4% ถึง 1,1% ของมูลค่าตามทะเบียนที่ดิน

ข้างๆ IBI ปรากฏสิ่งที่เรียกว่า ภาษีจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินในเขตเมือง (IIVTNU) หรือที่รู้จักกันในชื่อภาษีกำไรจากทุนของเทศบาลเป็นภาษีทางตรงที่เรียกเก็บจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามทฤษฎีของที่ดินในเขตเมืองเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ (โดยการขาย การรับมรดก การบริจาค ฯลฯ) โดยใช้มูลค่าตามทะเบียนที่ดินและระยะเวลาการครอบครองเป็นเกณฑ์

หลังจากมีการปฏิรูปครั้งล่าสุด หากไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามูลค่าเพิ่มขึ้นจริง ก็ไม่สามารถเรียกเก็บภาษีได้และสภาท้องถิ่นหลายแห่งได้ปรับเปลี่ยนข้อบัญญัติของตนแล้ว ถึงกระนั้น อัตราภาษีก็อาจสูง (สูงถึง 30% ขึ้นอยู่กับเทศบาลและจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์) ดังนั้นจึงอาจส่งผลกระทบต่อการขายบ้านอย่างมาก

ภาษีทางอ้อม: VAT, ITP, AJD และ ICIO

ภาษีทางอ้อมในภาคอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ส่งผลกระทบ การขาย การจำนอง การก่อสร้าง และสัญญาบางประเภทสิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าธุรกรรมนั้นอยู่ภายใต้ภาษีมูลค่าเพิ่มหรือภาษีเงินได้นิติบุคคล และเมื่อใดที่เอกสารทางกฎหมายจะมีผลบังคับใช้

ภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เป็นภาษีประเภทหลัก การส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ใหม่โดยผู้พัฒนา ผู้รับเหมา หรือผู้ประกอบการรวมถึงงานปรับปรุงและก่อสร้างบางประเภท โดยทั่วไปแล้วจะไม่ใช้กับการซื้อขายบ้านมือสองระหว่างบุคคลทั่วไป ซึ่งต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว

อัตราภาษีมูลค่าเพิ่มที่ใช้กันทั่วไปสำหรับอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้:

• ส่วนลด 10% สำหรับการส่งมอบบ้านรวมถึงที่จอดรถสูงสุดสองคันต่อที่พักอาศัยและส่วนต่อเติมที่โอนกรรมสิทธิ์ร่วมกัน
• 4% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ได้รับการคุ้มครองอย่างเป็นทางการบางประเภทภายใต้ระบอบพิเศษหรือการส่งเสริมโดยภาครัฐเมื่อข้อกำหนดในระเบียบข้อบังคับระบุไว้เช่นนั้น
• 21% สำหรับที่ดินที่ไม่ได้ใช้เพื่อการอยู่อาศัย (อาคารพาณิชย์ สำนักงาน ที่จอดรถที่ขายแยกต่างหาก โรงแรม โกดังสินค้า ฯลฯ)

แนวคิดสำคัญในที่นี้คือ การส่งมอบที่อยู่อาศัยครั้งแรกอสังหาริมทรัพย์จะถือว่าเป็นการส่งมอบครั้งแรกเมื่อได้รับจากผู้พัฒนาโครงการหลังจากการก่อสร้างหรือการปรับปรุงเสร็จสมบูรณ์ เว้นแต่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีบุคคลอื่นที่ไม่ใช่ผู้ซื้ออาศัยอยู่ต่อเนื่องเป็นเวลาอย่างน้อยสองปี หากเป็นไปตามข้อกำหนดการอยู่อาศัยก่อนหน้านี้ การขายอาจอยู่ภายใต้ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (ITP) แทนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) (เว้นแต่ว่าผู้ซื้อจะเป็นผู้ที่อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้นมานานกว่าสองปี)

ITP และ AJD: การโอนกรรมสิทธิ์ที่ยุ่งยากและเอกสารรับรองโดยทนายความ

El ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ITP) หลักการนี้ใช้ได้กับกรณีการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองที่ไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีมูลค่าเพิ่มเป็นภาษีที่มอบให้แก่เขตปกครองตนเอง ซึ่งกำหนดอัตราภาษีไว้ในขอบเขตต่างๆ โดยทั่วไปอัตราภาษีจะอยู่ระหว่าง 6% ถึง 10% และมีอัตราภาษีลดลง (เช่น ระหว่าง 4% ถึง 7%) สำหรับคนหนุ่มสาว ครอบครัวขนาดใหญ่ หรือที่อยู่อาศัยหลัก ตามระเบียบของแต่ละภูมิภาค

สำหรับส่วนของตน ภาษีสำหรับเอกสารทางกฎหมาย (AJD) เรียกเก็บจากเอกสารรับรองที่ทำต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสาร ซึ่งเป็นเอกสารที่บันทึกการกระทำที่สามารถจดทะเบียนในทะเบียนที่ดินได้ และเอกสารอื่นๆ ที่มีผลในการจดทะเบียน ในเรื่องอสังหาริมทรัพย์ AJD มีความสำคัญเป็นพิเศษในด้านต่างๆ ดังนี้:

• การซื้อและขายบ้านใหม่ (นอกเหนือจากภาษีมูลค่าเพิ่ม)
• รัฐธรรมนูญจำนอง.
• การดำเนินงานด้านองค์กรหรือการปรับโครงสร้างบางอย่าง เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ประเภทของอากรแสตมป์ (AJD) ก็แตกต่างกันไปตามภูมิภาค และโดยทั่วไปมักพบได้ในแต่ละพื้นที่ ระหว่าง 0,5% ถึง 1,5% ของมูลค่าตามโฉนดโดยอาจมีการยกเว้นหรือให้โบนัสสำหรับที่อยู่อาศัยที่ได้รับการคุ้มครอง เยาวชน ครอบครัวขนาดใหญ่ หรือกรณีที่อยู่อาศัยประจำบางกรณี

ICIO: ภาษีสำหรับงานก่อสร้างและติดตั้ง

El ภาษีการก่อสร้าง การติดตั้ง และงานโยธา (ICIO) เป็นภาษีของเทศบาล ภาษีนี้เรียกเก็บจากโครงการก่อสร้างที่ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง โดยปกติฐานการคำนวณภาษีคือต้นทุนจริงของงาน และอัตราภาษีจะถูกกำหนดโดยแต่ละเทศบาลภายในขอบเขตที่กฎหมายกำหนด

ภาษีนี้ส่งผลกระทบ การปรับปรุงครั้งใหญ่ การก่อสร้างใหม่ การซ่อมแซม และการติดตั้งบางประเภทและควรนำมาพิจารณาในงบประมาณโดยรวมของโครงการก่อสร้างใดๆ ควบคู่ไปกับค่าธรรมเนียมใบอนุญาตก่อสร้างด้วย

การเก็บภาษีในแต่ละขั้นตอน: การซื้อ การเป็นเจ้าของ การเช่า และการขาย

เพื่อให้เข้าใจแผนที่ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น จะเป็นประโยชน์หากเราดูว่าภาษีใดบ้างที่มักเกี่ยวข้องในกรณีนี้ แต่ละช่วงของวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์: การซื้อ การเป็นเจ้าของ การเช่า และการขายหรือการโอน

ภาษีเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อซื้อบ้านหรือที่ดิน การเสียภาษีจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักๆ ดังนี้ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ใหม่ (การโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรก) หรืออสังหาริมทรัพย์มือสองและไม่ว่าผู้ขายจะเป็นนักพัฒนา/ผู้ประกอบการ หรือบุคคลทั่วไป

• บ้านใหม่ (ส่งมอบครั้งแรก):
  • จ่ายแล้ว IVAโดยปกติแล้ว 10% (หรือ 4% ในบางกรณีพิเศษ หรือโครงการส่งเสริมการลงทุนภาครัฐที่ให้เงินอุดหนุนด้านที่อยู่อาศัย)
  • นอกจากนี้ยังมีการชำระเงินด้วย เอเจดี ตามสัญญาซื้อขาย (อัตราโดยประมาณระหว่าง 0,5% ถึง 1,5% ขึ้นอยู่กับเขตปกครองตนเอง)
• บ้านมือสอง (การโอนกรรมสิทธิ์ครั้งที่สองและครั้งต่อๆ ไป):
  • เมื่อบุคคลทั่วไปขาย การทำธุรกรรมนั้น สินค้านี้ไม่เสียภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่เสียภาษี ITP.
  • หากธุรกิจขายสินค้าแต่ไม่ใช่การส่งมอบครั้งแรก (และไม่ได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มในกรณีเฉพาะ) โดยปกติแล้วก็จะต้องเสียภาษี ITP ด้วยเช่นกัน
  • โดยทั่วไป อัตรา ITP อยู่ระหว่าง 6% ถึง 10% โดยมีอัตราลดลงสำหรับที่อยู่อาศัยหลัก เยาวชน หรือที่พักอาศัยที่ได้รับการคุ้มครอง ตามระเบียบข้อบังคับของแต่ละภูมิภาค

ภาษีที่ต้องจ่ายเมื่อเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

ในช่วงหลายปีที่เจ้าของถือครองทรัพย์สินนั้น เจ้าของจะต้องเผชิญกับ... ภาษีหลายรายการเป็นระยะหรือเกิดขึ้นซ้ำ:

• IBIภาษีเทศบาลคำนวณจากมูลค่าตามทะเบียนที่ดิน โดยมีอัตราโดยประมาณระหว่าง 0,4% ถึง 1,1% อาจมีการลดหย่อนสำหรับบ้านที่ได้รับการคุ้มครองอย่างเป็นทางการ ครอบครัวขนาดใหญ่ หรือทรัพย์สินที่มีการติดตั้งระบบพลังงานหมุนเวียน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (การหักภาษีเงินได้จากอสังหาริมทรัพย์)สำหรับบ้านพักตากอากาศที่ไม่ได้ให้เช่า จะมีการแจ้งรายได้โดยประมาณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าตามทะเบียนที่ดิน (ประมาณ 1,1%-2%) โดยบ้านพักหลักจะไม่รวมอยู่ในการคำนวณนี้
• ภาษีความมั่งคั่ง (ถ้ามี): ขึ้นอยู่กับมูลค่ารวมของทรัพย์สินและการยกเว้นภาษี (ที่อยู่อาศัยหลักไม่เกินวงเงินที่กำหนด การยกเว้นขั้นต่ำ และโบนัสระดับภูมิภาค) อาจจำเป็นต้องแจ้งและชำระค่าธรรมเนียมตามมูลค่าสุทธิของอสังหาริมทรัพย์

ภาษีเมื่อเช่าอสังหาริมทรัพย์

หากที่พักนั้นให้เช่า เจ้าของที่พักต้องแจ้งให้ทราบ รายได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (บุคคลธรรมดา) หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล (นิติบุคคล)ในภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (IRPF) ค่าเช่าที่อยู่อาศัยหลักของผู้เช่าจะถูกเก็บภาษีในฐานะรายได้จากเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ และภายใต้เงื่อนไขปกติ จะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษี 60% จากรายได้สุทธิที่เป็นบวก

นอกจากนี้ ในสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมตัวเลือกในการซื้อรายได้จากการให้เช่า (การให้บริการ) ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มในอัตรา 10% (หรือ 4% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุนบางประเภท) ซึ่งรวมถึงโรงรถและส่วนต่อเติมที่ให้เช่าร่วมกันได้ไม่เกินสองแห่ง การเสียภาษีอาจแตกต่างกันไปสำหรับการให้เช่าเพื่อการท่องเที่ยว การให้เช่าตามฤดูกาล หรือสถานที่ประกอบธุรกิจ ซึ่งภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะมีบทบาทที่แตกต่างกัน

ภาษีเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์

ในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหลัก บ้านพักตากอากาศ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ หรืออสังหาริมทรัพย์หรูหรา ปัจจัยหลักๆ ที่จะนำมาพิจารณาได้แก่ดังต่อไปนี้ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ของเทศบาลนอกเหนือจากค่าธรรมเนียมทนายความและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนแล้ว

• PIT:
  • ส่วนต่างที่เป็นบวกระหว่างมูลค่าการขายและมูลค่าการซื้อก่อให้เกิดกำไรจากทุน ซึ่งจะถูกเก็บภาษีในอัตราภาษีออมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น (19%-28%)
  • ข้อยกเว้นที่กล่าวถึงไปแล้วอาจนำมาใช้ได้ ได้แก่ การลงทุนซ้ำในที่อยู่อาศัยหลัก การโอนที่อยู่อาศัยหลักโดยผู้ที่มีอายุเกิน 65 ปี การชำระเป็นสิ่งของในสถานการณ์เฉพาะ และระบอบการเปลี่ยนผ่านสำหรับทรัพย์สินที่ได้มาเก่ามาก (การลดหย่อน)
• ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ของเทศบาล (IIVTNU):
  • เป็นการเก็บภาษีจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของที่ดินในเขตเมืองตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของ
  • จำนวนเงินขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดินตามทะเบียนที่ดิน จำนวนปีที่ผ่านไป และค่าสัมประสิทธิ์และอัตราภาษีของเทศบาล โดยอัตราภาษีที่แท้จริงอาจสูงถึงเกือบ 30% ในบางกรณี
  • หากพิสูจน์ได้ว่าไม่มีการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอย่างแท้จริง ข้อกำหนดดังกล่าวก็จะไม่สามารถนำมาใช้ได้

ในการขายอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ เช่น อสังหาริมทรัพย์ในย่านหรูหรา (ตัวอย่างเช่น โซโตแกรนเด หรือย่านอื่นๆ ที่คล้ายคลึงกัน) ภาษีเหล่านี้จะรวมกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ค่าธรรมเนียมทนายความ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ค่าประเมินราคา ค่านายหน้า (ถ้ามี) และค่าใช้จ่ายในการจำนองดังนั้น การได้รับคำแนะนำด้านภาษีและการเงินที่ดีจึงแทบจะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง

แนวคิดเรื่องที่อยู่อาศัย การส่งมอบครั้งแรก และคุณสมบัติของอสังหาริมทรัพย์

สำหรับวัตถุประสงค์ด้านภาษีมูลค่าเพิ่ม ระเบียบข้อบังคับไม่ได้กำหนดไว้อย่างแม่นยำว่าอะไรคือที่อยู่อาศัย แต่โดยทั่วไปแล้วหลักการบริหารถือว่าที่อยู่อาศัยคือ... อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ตั้งใจใช้เป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลหรือครอบครัว ซึ่งเป็นสถานที่ที่ชีวิตประจำวันของพวกเขาดำเนินไปนี่เป็นประเด็นสำคัญในการใช้อัตราภาษีที่ลดลงเหลือ 10% (หรือ 4% ในบางกรณีที่ได้รับการคุ้มครอง) เมื่อเทียบกับอัตรา 21% สำหรับทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย

ก็ถือว่าเป็นอย่างนั้น งานก่อสร้างบ้านจะเสร็จสมบูรณ์เมื่อสถาปนิกและผู้ตรวจสอบอาคารออกใบรับรองการเสร็จสิ้นงานแล้ว ผู้ที่บริหารจัดการโครงการเหล่านั้น นับจากนั้นเป็นต้นไป การส่งมอบจากผู้พัฒนาโครงการไปยังผู้ซื้ออาจเป็นการส่งมอบครั้งแรกหรือครั้งที่สอง ซึ่งจะมีผลกระทบทางภาษีที่แตกต่างกัน

La การส่งมอบที่อยู่อาศัยครั้งแรกเกิดขึ้นเมื่อผู้พัฒนาขายที่อยู่อาศัยได้หลังจากที่การก่อสร้างหรือการปรับปรุงเสร็จสมบูรณ์เว้นแต่ว่าทรัพย์สินนั้นจะไม่มีบุคคลอื่นใดนอกจากผู้ซื้ออาศัยอยู่ต่อเนื่องเป็นระยะเวลาสองปีขึ้นไป การโอนกรรมสิทธิ์อาจถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ครั้งที่สองและต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์

เพื่อพิจารณาอย่างแน่ชัดว่าธุรกรรมการซื้อขายเฉพาะเจาะจงนั้นควรเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล (ITP) ฝ่ายบริหารได้จัดเตรียมเครื่องมือต่างๆ ไว้ให้ เช่น หลักการบริหาร และผู้ประเมินทรัพย์สินซึ่งจะช่วยให้สามารถจัดประเภทธุรกรรมให้ถูกต้องตามการใช้งาน การโอนกรรมสิทธิ์ก่อนหน้านี้ และลักษณะของทรัพย์สินได้

สิทธิในทรัพย์สิน กรรมสิทธิ์โดยแท้จริง สิทธิในการใช้ประโยชน์ และการอยู่อาศัย: การกระจายมูลค่า

ในการทำธุรกรรมที่ซับซ้อนหลายๆ ครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีผู้ซื้อหลายราย ทายาท หรือเมื่อมีการแบ่งสิทธิในการใช้ประโยชน์และสิทธิในการเป็นเจ้าของโดยไม่มีเงื่อนไข จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ คำนวณมูลค่าของแต่ละสิทธิ์และเปอร์เซ็นต์การมีส่วนร่วมให้ถูกต้อง เพื่อชำระภาษี ITP, AJD หรือภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องให้ถูกต้อง

ในทางปฏิบัติ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ สามารถซื้อได้ดังนี้ กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์), กรรมสิทธิ์โดยปราศจากสิทธิ, สิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีพ หรือสิทธิในการอยู่อาศัยแบบฟอร์มประเมินตนเองมักมีตัวเลือกที่แตกต่างกัน ได้แก่ การกระจายตามสัดส่วน ซึ่งทุกคนจะได้รับในสัดส่วนเดียวกัน หรือการกระจายตามแต่ละบุคคล ("กระจาย") ซึ่งผู้ซื้อแต่ละรายจะได้รับเปอร์เซ็นต์หรือสิทธิ์ที่แตกต่างกัน

ตัวอย่างเช่น หากคนสองคนซื้ออพาร์ตเมนต์ โดยแต่ละคนเป็นเจ้าของ 50% ก็เพียงพอที่จะ... แสดงถึงการเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์และส่วนแบ่ง 50% สำหรับแต่ละฝ่ายระบบจะจัดสรรมูลค่า 100% ของสิทธิ์นั้นให้แก่ทั้งสองฝ่ายโดยอัตโนมัติ หากผู้ซื้อรายใดรายหนึ่งซื้อที่จอดรถคันที่สาม ผู้ซื้ออีกรายจะได้รับส่วนแบ่ง 0% ในทรัพย์สินนั้น

ในกรณีที่ซับซ้อนกว่านั้น เช่น เมื่อผู้ซื้อรายหนึ่งได้กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ และอีกรายหนึ่งได้สิทธิในการใช้ประโยชน์ตลอดชีพ แบบฟอร์มต้องระบุประเภทของสิทธิ์ (กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์หรือสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์) ว่าเป็นสิทธิ์ตลอดชีพหรือไม่ และรายละเอียดของผู้ใช้ประโยชน์ (หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีและวันเดือนปีเกิด) โปรแกรมจะใช้ข้อมูลนี้ในการคำนวณเปอร์เซ็นต์มูลค่าของสิทธิในการใช้ประโยชน์ตามสูตรทางกฎหมาย และเมื่อหักลบแล้ว จะได้มูลค่าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์

สิ่งที่คล้ายกันเกิดขึ้นกับ สิทธิในการอยู่อาศัยซึ่งสามารถประเมินมูลค่าได้โดยอิสระจากตัวทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือส่วนของสินทรัพย์ต้องบันทึกข้อมูลอย่างถูกต้อง มูลค่าที่แจ้งไว้ทั้งหมดของทรัพย์สินและไม่ใช่เพียงส่วนที่ได้มา (หรือเปอร์เซ็นต์ของการเป็นเจ้าของโดยแท้จริง) เพื่อให้การคำนวณเปอร์เซ็นต์และมูลค่าส่วนต่าง ๆ นั้นถูกต้อง

ในสถานการณ์ที่มี ทรัพย์สินที่แบ่งแยกไม่ได้ ทรัพย์สินหลายอย่าง และสิทธิที่แตกต่างกันซึ่งกระจายอยู่ระหว่างบุคคลกลุ่มเดียวกันอาจจำเป็นต้องลงทะเบียนแต่ละส่วนเป็นสินทรัพย์อิสระในการประเมินตนเอง (ตัวอย่างเช่น ส่วนแบ่งครึ่งหนึ่งที่ 1 และส่วนแบ่งครึ่งหนึ่งที่ 2) เพื่อให้สะท้อนอย่างถูกต้องว่าใครได้รับอะไรและในสัดส่วนเท่าใด ทั้งกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์และสิทธิในการใช้ประโยชน์หรือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ

การยกเว้น โบนัส และกลยุทธ์ในการจ่ายภาษีน้อยลง

แม้ว่าโครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์อาจดูซับซ้อน แต่ก็มีทางเลือกที่หลากหลายให้เลือก การยกเว้น การลดหย่อน การหักลดหย่อน และโบนัสต่างๆ ที่ช่วยลดภาระภาษีได้อย่างมาก หากมีการวางแผนการผ่าตัดล่วงหน้า

ในขั้นตอนการจัดซื้อนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ครั้งที่สองระหว่างบุคคลไม่เสียภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่จะเสียภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ (ITP) แทนอัตราภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ITP) หรืออากรแสตมป์ (AJD) ที่ลดลงอาจใช้ได้กับกลุ่มต่างๆ เช่น คนหนุ่มสาว ครอบครัวขนาดใหญ่ หรือการซื้อที่อยู่อาศัยหลัก ตามระเบียบของแต่ละภูมิภาค การโอนกรรมสิทธิ์บางประเภทได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกรรมที่ได้รับการคุ้มครองหรือการปรับโครงสร้างองค์กรบางประเภท

ในระหว่างช่วงระยะเวลาการดำรงตำแหน่ง เทศบาลอาจให้การอนุญาตได้ ส่วนลดภาษีที่ดิน (IBI) สูงถึง 50%-90% สำหรับที่อยู่อาศัยที่ได้รับการคุ้มครองอย่างเป็นทางการ ครอบครัวขนาดใหญ่ หรือที่อยู่อาศัยที่มีการปรับปรุงด้านพลังงานภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (IRPF) ยกเว้นการคำนวณภาษีเงินได้สำหรับที่อยู่อาศัยหลัก และเสนอมาตรการลดหย่อนภาษีในช่วงเปลี่ยนผ่านสำหรับการลงทุนในที่อยู่อาศัยหลักสำหรับการซื้อก่อนปี 2013 นอกเหนือจากการลดหย่อนภาษีสำหรับการปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงานในอัตราร้อยละตั้งแต่ 20% ถึง 60% ขึ้นอยู่กับระดับของการปรับปรุงประสิทธิภาพ

ในระบบส่งกำลัง กฎระเบียบอนุญาตให้ได้รับประโยชน์จาก การยกเว้นภาษีสำหรับการลงทุนใหม่ในที่อยู่อาศัยหลัก การยกเว้นภาษีสำหรับผู้ที่มีอายุเกิน 65 ปีในการขายที่อยู่อาศัยหลัก และการลดหย่อนภาษีมรดกและภาษีของขวัญอย่างมีนัยสำคัญสำหรับการรับมรดกที่อยู่อาศัยหลักของผู้เสียชีวิตรวมถึงโบนัสระดับภูมิภาคที่บางครั้งสูงถึงเกือบ 99% สำหรับสมาชิกในครอบครัวโดยตรง

สุดท้ายนี้ สำหรับสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงหรือกิจกรรมการให้เช่าที่มีความเข้มข้นสูง การใช้บริษัทถือครองสินทรัพย์ บริษัทให้เช่าที่อยู่อาศัย หรือ SOCIMI สิ่งนี้สามารถนำไปสู่การลดหย่อนภาษีอย่างมีนัยสำคัญ ด้วยการหักลดหย่อน การคิดค่าเสื่อมราคาแบบเร่งด่วน และอัตราภาษีที่ลดลงหรือโบนัสในภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยมีเงื่อนไขว่าต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายอย่างเคร่งครัดและได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ดี

โดยรวมแล้ว การทำความเข้าใจวิธีการทำงานของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (IRPF) ในการขายและการเช่า ความแตกต่างระหว่างภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) และภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (ITP) ในธุรกรรมการขาย บทบาทของภาษีที่ดิน (IBI) และภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินของเทศบาล ตลอดจนการยกเว้นและค่าลดหย่อนต่างๆ ที่มีอยู่ จะช่วยให้ เข้าถึงธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ด้วยการควบคุมผลกระทบทางภาษีที่มากขึ้น และหลีกเลี่ยงเรื่องไม่คาดฝันเมื่อต้องชำระภาษี.