- Ang indibidwalisadong pagtatasa ng mortgage ay nagtatatag ng isang maingat at detalyadong halaga ng ari-arian na nagsisilbing batayan para sa bangko upang ipagkaloob ang mortgage.
- Ang reference value ng Cadastre ang pangunahing taxable base sa ITP at AJD, ngunit pinapayagan nito ang hamon kapag lumampas ito sa market value.
- Pinapawalang-bisa lamang ng isang pagtatasa ng mortgage ang reference value kung ito ay may makatwirang katwiran, na may angkop na mga paghahambing at isang mahigpit na teknikal na paliwanag.
- Ang pag-unawa sa dokumentasyon, mga deadline, mga gastos, at mga babala sa ulat ng pagtatasa ay makakatulong sa iyong planuhin ang iyong pagbili at maiwasan ang mga problema sa mga awtoridad sa buwis at sa bangko.
La indibidwal na pagtatasa ng mortgage Ito ay naging isang mahalagang elemento kapag bumibili ng bahay, pumipirma ng mortgage, at lalong nagiging mahalaga, kapag nakikipagnegosasyon sa mga awtoridad sa buwis tungkol sa halagang iniuugnay sa isang ari-arian para sa ilang partikular na buwis. Hindi lamang ito isang pormalidad para sa bangko: kapag ginamit nang tama, maaari itong maging isang makapangyarihang kasangkapan para patunayan ang tunay na halaga sa merkado ng isang ari-arian.
Higit pa rito, ang konsepto ng kadastral na halaga ng sanggunian Lubos na nagbago ang larangan para sa mga buwis tulad ng Property Transfer Tax (ITP), Stamp Duty (AJD), at Inheritance and Gift Tax. Nililinaw na ng mga korte ang mga limitasyon ng reference value na ito at kung kailan maaaring gamitin ang isang mortgage appraisal, kung maayos na isinapersonal at ipinaliwanag nang mabuti, upang hamunin ito. Samakatuwid, ang pag-unawa kung ano ang isang appraisal, kung paano ito ginagawa, kung sino ang pumipirma dito, kung anong mga dokumento ang kinakailangan nito, at kung paano ito nauugnay sa reference value ay mahalaga upang maiwasan ang mga hindi kanais-nais na sorpresa sa bangko o sa mga awtoridad sa buwis.
Ano ang isang indibidwal na pagtatasa ng mortgage?
Kapag makipag-usap namin tungkol sa indibidwal na pagtatasa ng mortgage Tinutukoy namin ang isang teknikal na ulat na inihanda para sa isang partikular na garantiya ng mortgage, na inisyu ng isang kwalipikadong appraiser mula sa isang kumpanyang akreditado ng Bank of Spain. Sinusuri ng ulat na ito ang isang partikular na ari-arian at ang konteksto nito nang detalyado upang matukoy ang isang maingat at napapanatiling halaga. Hindi ito isang magaspang na pagtatantya o isang pangkalahatang halaga para sa lugar; nakatuon ito sa mga partikular na katangian ng ari-ariang sinusuri.
Ang pagtatasa na ito para sa layunin ng garantiya ng mortgage ay kinokontrol ng Umorder ng ECO 805/2003 at nakaugnay, bukod sa iba pa, sa Batas 1/2013 tungkol sa proteksyon ng mga may utang sa mortgage. Gagamitin ng bangko ang halagang ipinapakita sa ulat na iyon bilang batayan para sa pagkalkula ng pinakamataas na halaga ng pautang na handa nitong ibigay, karaniwang naglalapat ng porsyento sa halagang iyon (halimbawa, ang klasikong 80%).
Mahalaga ang indibidwalisasyon: dapat ipaliwanag ng ulat kung paano naabot ang partikular na halagang iyon, anong mga paghahambing ang ginamit, anong mga pagsasaayos ang inilapat, at paano ito naiimpluwensyahan ng lokasyon, kondisyon ng ari-arian, o mga legal na limitasyon nito. Kung ito ay isang pigura lamang na walang karagdagang paliwanag, halos hindi ito magiging kapaki-pakinabang para hamunin ang iba pang mga opisyal na halaga, tulad ng kadastral na halaga ng sanggunian.
Halaga ng sanggunian sa kadastral, halaga sa pamilihan at pagtatasa ng mortgage
Sa mga nagdaang taon, ang Halaga ng sanggunian ng Cadastre Ito ang naging pangunahing basehan ng pagbubuwis para sa mga buwis tulad ng Property Transfer Tax and Stamp Duty (ITP at AJD) at ang Inheritance and Gift Tax (ISD), pagdating sa real estate. Ang halagang ito ay obhetibong tinutukoy ng Directorate General ng Cadastre gamit ang malawakang datos ng transaksyon, nang hindi binibisita ang bawat ari-arian nang paisa-isa.
Ang pangkalahatang tuntunin sa ITP at AJD ay ang magiging basehan ng pagbubuwis ay ang kasalukuyang halaga ng sanggunian sa petsa ng pag-iipon ng buwis. Kung ang idineklarang halaga o ang presyong nakatala sa kasulatan ay mas mataas kaysa sa halagang reperensya, ang mas mataas sa mga halagang ito ang ituturing na batayan ng pagbubuwis. Sa madaling salita, ang halagang reperensya ay gumaganap bilang isang sahig, ngunit hindi kailanman bilang isang kisame, kaugnay ng presyong aktwal na binayaran.
Itinatakda ng mga regulasyon sa kadastral na ang Ang halagang sanggunian ay hindi maaaring lumampas sa halaga sa merkadoUpang subukang garantiyahan ito, ang Ministri ng Pananalapi ay nagtatakda ng isang reduction factor (FM) na nagpapababa sa resulta ng mga pag-aaral sa merkado. Halimbawa, para sa mga ari-ariang urbano, isang factor na 0,9 ang itinatag simula noong Order HFP/1104/2021, na nananatiling may bisa sa mga susunod na taon, kaya, sa teorya, ang reference value ay mas mababa sa average ng merkado.
Gayunpaman, sa pagsasagawa ay maaaring mangyari na para sa isang partikular na ari-arian, ang halagang sanggunian na awtomatikong kinalkula ng Land Registry ay lumalabas na mas mataas kaysa sa aktwal na presyo sa merkadoDiyan nagiging mahalaga ang mga indibidwal na pagpapahalaga sa mortgage, kasama ang iba pang paraan ng pagpapatunay, upang talakayin ang halagang iyon sa harap ng Tax Administration.
Mga kaso kung saan hindi dapat magkaroon ng reference value
Hindi lahat ng ari-arian ay mayroon kadastral na halaga ng sanggunianItinatakda ng mga regulasyon ang mga sitwasyon kung saan ang halagang ito ay hindi talaga natutukoy, o hindi naaangkop dahil sa mga katangian ng ari-arian o mga kakulangan sa impormasyong kadastral. Mahalagang malaman ito, dahil kung walang halagang sanggunian, ang talakayan sa buwis ay mag-iiba at ang pokus ay lilipat sa idineklarang halaga o sa halagang na-verify ng mga awtoridad sa buwis.
Walang natutukoy na halagang reperensya, bukod sa iba pang mga kaso, kapag ang ari-arian ay mayroon industriyal, opisina, komersyal, palakasan, libangan, paglilibang at mabuting pakikitungo, pangangalagang pangkalusugan, kawanggawa, kultural, relihiyoso o natatanging gamitHindi rin kasama ang mga kasong kung saan ang mga gusali ay nasa isang guho na estado o kapag ang ari-arian ay itinuturing na hindi pa napapaunlad para sa mga layuning kadastral.
Gayundin, ang mga ari-arian na may presyo ng pagbebenta na limitado sa administrasyonHalimbawa, ang ilang pabahay na may subsidiya o pampublikong promosyon kung saan ang pinakamataas na presyo ay itinakda ng batas. Hindi rin kasama ang mga ilegal na inookupahang ari-arian o ang mga direktang apektado ng [kaugnay na batas/isyu]. natural na sakuna, pati na rin ang mga kung saan ang lohikal-kompyuter na pagkakapare-pareho ng datos ng kadastral ay nagpapakita ng mga depekto na pumipigil sa pagkalkula ng halaga ng sanggunian sa matematika.
Kapag naaangkop ang alinman sa mga pamantayan sa pagbubukod na ito, hindi maaaring umasa ang mga awtoridad sa buwis sa halagang sanggunian upang matukoy ang base ng buwis at dapat gumamit ng iba pang paraan ng pag-verify ng halaga. Sa ganitong mga sitwasyon, ang isang indibidwal na pagtatasa ng mortgage Maaaring mas mahalaga pa ito, dahil isa ito sa iilang matibay na teknikal na ulat na magagamit sa halaga ng ari-arian.
Batas ng kaso: pagtatasa ng mortgage laban sa halagang sanggunian
Unti-unting tinutukoy ng mga korte kung anong kapangyarihan ang pagtatasa ng mortgage kapag hinahamon ang kadastral na halaga ng sanggunian, gaya ng ipinapakita mga pangunahing pahayagIsang kaugnay na desisyon ang ipinalabas ng Mataas na Hukuman ng Hustisya ng Castilla y León (na may punong-tanggapan sa Burgos), blg. 13/2026, noong Pebrero 2, na sumusuri sa isang kaso kung saan ang halaga ng ari-arian ay lumampas sa parehong presyo ng pagbili at sa halagang nakuha sa pagtatasa ng mortgage na ibinigay ng nagbabayad ng buwis.
Sa kasong iyon, ito ay isang ari-arian sa lalawigan ng Ávila na ang pagbebenta ay pormal na napagkasunduan sa halagang 79.000 euro. Kusang tinasa ng nagbabayad ng buwis ang Transfer Tax and Stamp Duty (ITP at AJD) gamit ang taxable base bilang Halaga ng sanggunian na 199.677,80 euroGayunpaman, hiniling niya kalaunan ang pagtutuwid sa self-assessment at ang pagbabalik ng bayad, na inaangkin na ang tunay na halaga sa merkado ay humigit-kumulang 113.691,06 euro, isang bilang na kasabay ng pagtatasa ng mortgage na ginamit para sa utang.
Humingi ang pamahalaang panrehiyon ng ulat mula sa Pamamahala ng Teritoryo ng Kadastre, na pinagtibay nang dalawang beses ang reference valueDahil sa saklaw na iyon, tinanggihan ng Tanggapan ng Buwis ang koreksyon. Ikinatwiran ng nagbabayad ng buwis na ang tunay na halaga sa pamilihan ay ang itinakda sa indibidwal na pagtatasa ng mortgage, habang ang halagang reperensya ay lumampas sa realidad ng transaksyon.
Binanggit ng Korte na ang datos ng kadastral ay may pagpapalagay ng katotohananGayunpaman, ito ay isang mapabubulaanang palagay, ibig sabihin ay maaari itong hamunin. Ang legal na debate ay nakasentro sa kung ang halagang reperensya ay lumampas sa halaga sa pamilihan, o kung ang mga regulasyon ng Cadastre ay hindi wastong naipatupad nang itakda ito para sa partikular na ari-arian na iyon.
Bakit hindi sapat ang simpleng pagkakaiba sa mga numero
Sa kaso ng Castile at León, hindi ikinatuwiran ng nagbabayad ng buwis ang mga partikular na pagkakamali sa pagkalkula ng reference value, ngunit iginiit lamang na ang Ang basehan ng pagbubuwis ay dapat na resulta ng pagtatasa ng mortgage.dahil naniniwala siyang mas mahusay nitong naipapakita ang merkado kaysa sa reference value. Isinumite lamang niya ang ulat ng pagtatasa ng garantiya ng mortgage bilang ebidensya.
Ang konklusyon ng Korte ay ang pagkakaiba-iba lamang sa bilang Ang pagkakaiba sa pagitan ng pagtatasa at ng halagang sanggunian, nang walang teknikal na paliwanag na nagbibigay-katwiran sa pagkakaiba, ay hindi sapat upang palitan ang isa para sa isa pa. Kung tatanggapin ang pamantayang ito, babala ng Mataas na Hukuman ng Hustisya, ang batayan ng pagbubuwis sa huli ay palaging, de facto, ay ang pagtatasa ng mortgage tuwing ito ay mas mababa, isang bagay na hindi naaayon sa layunin ng mambabatas o sa disenyo ng sistema ng halagang sanggunian.
Para magkaroon ng tunay na probative value ang pagtatasa laban sa reference value, ang ulat ay dapat wastong motibasyon at indibidwalDapat mong ipaliwanag kung anong metodolohiya ang ginamit, kung anong mga maihahambing na ari-arian ang ginagamit bilang sanggunian, kung bakit maihahambing ang mga ito sa pinag-uusapang ari-arian, at anong mga pagsasaayos ang ginawa para sa mga pagkakaiba sa lawak ng ibabaw, kondisyon, lokasyon, edad, mga paghihigpit sa lungsod, okupasyon, atbp.
Sa hatol na tinatalakay, ang pagtatasa na ibinigay para sa mga layunin ng mortgage ay hindi nakamit ang mga kinakailangang ito: ang mga ari-ariang ginamit bilang mga maihahambing ay hindi malinaw na maihahambingHindi rin idinetalye ang mga pangyayaring nagbigay-katwiran sa mga pagwawasto. Nauunawaan ng Korte na may iniaalok na alternatibong halaga, ngunit hindi isiniwalat kung anong mga partikular na pagkakamali ang taglay ng reference value na kinalkula ng Administrasyon, at samakatuwid ay hindi nababaligtad ang pagpapalagay nito ng katumpakan.
Napagpasyahan ng Mataas na Hukuman ng Hustisya ng Castile at León na, batay sa mga ebidensyang iniharap, hindi sapat upang baligtarin ang reference value na inilapat bilang taxable base para sa Property Transfer Tax (ITP). Sa madaling salita, ang mortgage valuation, nang mag-isa at walang sapat na teknikal na paliwanag, ay hindi sapat upang mapawalang-bisa ang reference value na itinatag ng Land Registry.
Kapag ang pagtatasa ay talagang nagpapahina sa halagang sanggunian
Nililinaw mismo ng batas na nagbabago ang sitwasyon kapag ang pagpapahalaga sa mortgage ay maingat na isinapersonal at teknikal na nabigyang-katwiranSa ganitong mga kaso, nang mag-isa o kasama ng iba pang mga opinyon ng eksperto, mapapatunayan nito na ang halagang sanggunian ay mas mataas sa halaga sa pamilihan at, samakatuwid, dapat itama pababa.
Halimbawa, inilalarawan ito ng isang desisyon ng High Court of Justice ng Canary Islands (Santa Cruz de Tenerife Chamber) noong Hulyo 15, 2024, kung saan ang pagtatasa na inihanda ng isang kumpanya tulad ng TINSA ay nakatugon sa lahat ng mga kinakailangan ng detalye, kawastuhan ng metodolohiya, at pag-aangkop sa partikular na ari-arian. Natuklasan ng korte na ang ulat ng eksperto, kasama ang paghahambing na pagsusuri at tahasang mga pagwawasto, ay sapat na nagpapakita ng isang mas mababang halaga sa merkado sa sanggunian, na nagpapahintulot sa nagbabayad ng buwis na baguhin ang base ng buwis na kinakalkula ng Administrasyon.
Ang mahalaga ay hindi lang dapat magtalaga ang ulat ng numerical value, kundi dapat din itong mag-alok ng matibay na teknikal na argumento: makatwirang pagpili ng mga maihahambing na ari-arian, pag-aaral ng kapaligiran, aktwal na kondisyon ng ari-arian, mga legal na limitasyon, paninirahan, mga posibleng paghihigpit sa pagpaplano ng lungsod, atbp. Ito mismo ang karagdagang indibidwalisasyon at transparency na ginagawang epektibong sandata ang pagtatasa ng mortgage upang hamunin ang reference value kapag ito ay lumihis mula sa realidad ng merkado.
Kasabay nito, binibigyang-diin ng Mataas na Hukuman ng Katarungan ng Komunidad ng Valencia (hatol noong Hunyo 11, 2024, rek. 655/2023) na ang Ang paglalapat ng reference value ay hindi nangangahulugan ng pagsusuri ng value sa tradisyonal na kahulugan, kundi sa simpleng paglalapat ng isang obhetibong legal na batayan. Gayunpaman, ang legal na batayan na ito ay maaaring hamunin sa pamamagitan ng mga paraan ng ebidensya na ibinibigay ng sistemang legal, kabilang ang mga ulat ng pagtatasa at mga opinyon ng eksperto na nagpapakita ng labis na pagpapahalaga sa ari-arian.
Konstitusyonalidad ng halagang sanggunian at posibilidad na hamunin ito
Ang Hukuman Konstitusyonal, sa Hatol nito bilang 13/2026 noong Pebrero 12, ay nagpahayag na ang Halaga ng sanggunian ng Cadastre Ito ay konstitusyonal bilang isang batayan ng pagbubuwis para sa ITP, AJD at ISD. Isinasaalang-alang nito na ang sistemang ito, na nakaayos gamit ang napakalaking datos ng merkado at inayos ng reduction factor, ay sapat na sumusukat sa kapasidad ng ekonomiya at hindi lumalabag sa Magna Carta.
Gayunpaman, nilinaw ng parehong desisyon na ang Ang konstitusyonalidad ng halagang sanggunian ay hindi nagpapahiwatig ng hindi paglabag nitoAng bisa nito ay nakasalalay nang tumpak sa katotohanan na ang mga nagbabayad ng buwis ay may tunay at epektibong posibilidad na hamunin ito kapag hindi nito ipinapakita ang halaga sa pamilihan ng isang partikular na ari-arian. Sa madaling salita: ang halagang sanggunian ay balido bilang pangkalahatang tuntunin, ngunit maaari at dapat itong magbunga kapag naipakita na, sa isang partikular na kaso, ito ay lumampas sa halaga sa pamilihan.
Para magawa ito, maaaring gamitin ng interesadong tao anumang paraan ng patunay na katanggap-tanggap sa batasMga indibidwal na ulat sa pagtatasa ng mortgage, mga opinyon ng eksperto, mga partikular na pag-aaral sa merkado ng lugar, mga maihahambing na kasunduan sa pagbili, mga ulat sa pagpaplano ng lungsod, mga litrato ng aktwal na kondisyon ng ari-arian, atbp. Pareho sa mga prosesong administratibo at hudisyal, ang nagbabayad ng buwis ay may karapatang magpakita ng naturang ebidensya upang ipakita ang pagkakamali sa reference value.
Binibigyang-diin ng sariling desisyon ng Korte Konstitusyonal na, kung ang sistema ay palaging humihiling ng pagtanggap sa reference value, kahit na ito ay ipinakitang mas mataas kaysa sa market value, maaaring lumitaw ang isang [krisis/isyu] problema ng labag sa konstitusyon dahil sa paglabag sa prinsipyo ng kapasidad pang-ekonomiya. Samakatuwid, ang posibilidad na hamunin ang desisyon ay mahalaga upang ang modelo ay maging legal na napapanatili.
Paano maghanda ng isang indibidwal na pagtatasa ng mortgage
Ang mga pagtatasa para sa mga layunin ng mortgage ay dapat isagawa ng isang mahusay na tekniko isinama sa isang kompanya ng pagtatasa na inaprubahan ng Bangko ng Espanya (halimbawa, mga kompanya tulad ng Tinsa, Tasvalor, o iba pang rehistradong entidad). Itinatatag ng Regulasyon ECO 805/2003 ang mga pamantayang metodolohikal, mga uri ng asset, at mga batayan ng pagpapahalaga na maaaring gamitin.
Pisikal na bibisitahin ng appraiser ang ari-arian upang suriin ang isang hanay ng mga baryabol: tiyak na lokasyon at mga serbisyo sa lugar (mga tindahan, pampublikong transportasyon, mga pasilidad), uri ng gusali (single-family, multi-family), lokasyon sa loob ng bloke (palapag, oryentasyon), magagamit at itinayong lugar, layout ng loob, ilaw at tanawin, kalidad ng mga materyales, estado ng konserbasyon, mga pasilidad (heating, air conditioning, elevator), mga elementong pangkomunidad, mga sertipikasyon ng pagpapanatili, atbp.
Sa panahon ng pagbisita, tutukuyin ng propesyonal ang ari-arian, susukatin, kukuha ng mga litrato, at susuriin ang pagkakapare-pareho sa pagitan ng pisikal na realidad at dokumentasyon impormasyon sa rehistro at kadastral. Sinusuri rin nito ang sitwasyon sa pagpaplano ng lungsod, ang posibleng pagkakaroon ng proteksyong pampubliko, mga pasanin, mga easement, okupasyon o anumang insidente na maaaring makaapekto sa halaga nito o sa pagiging angkop nito upang magsilbing kolateral sa mortgage.
Gamit ang lahat ng impormasyong ito, inilalapat ng tagatasa ang kinikilalang mga pamamaraan ng pagpapahalaga (paghahambing, mga pag-update sa upa, gastos sa kapalit, atbp., kung naaangkop) at pumipili ng mga maihahambing na ari-arian na kamakailan lamang naibenta sa pareho o magkatulad na mga lugar. Pagkatapos ay gagawa ito ng mga pagsasaayos sa mga maihahambing na ari-arian na ito para sa laki, kondisyon, edad, lokasyon, o mga natatanging katangian hanggang sa makarating ito sa isang teknikal na halaga sa pamilihan at, kung naaangkop, isang maingat na halaga ng mortgage.
Ang huling ulat ay sinusuri at pinapatunayan mismo ng kompanya ng pagtatasa, na siyang nag-aambag ng mga database, panloob na kontrol sa kalidad, at naipon na karanasan. Ang resulta ay isang opisyal na dokumento na kinabibilangan ng halaga ng pagtatasa para sa mortgage, ang tinantyang halaga sa merkado at, sa maraming kaso, ang inirerekomendang halaga sa subasta (minimum na halaga para sa isang foreclosure).
Mga kinakailangang dokumento para sa pagtatasa ng mortgage
Para mapabilis ang proseso, ipinapayong magkaroon ng pangunahing dokumentasyon ng ari-arian. Ang minimum na kinakailangan ay karaniwang ang Land Registry Note at ang cadastral reference, bagama't depende sa uri ng asset, maaaring kailanganin ang mas maraming dokumento (mga plano, deed, lisensya, atbp.).
La Nota Simple Ito ay isang dokumentong inisyu ng Land Registry na kinabibilangan ng paglalarawan ng ari-arian (lugar, mga hangganan, kalikasan), lokasyon nito, ang rehistradong may-ari, ang petsa ng pagkuha, at anumang umiiral na mga encumbrance o liens (mga mortgage, liens, easement, atbp.). Kinakailangan ito para sa pagtatasa at hindi maaaring mas matanda sa tatlong buwan.
Sa maraming pagkakataon, ang mga brokerage firm o appraisal company ay nag-aalok na pamahalaan ang aplikasyon para sa Nota Simple (Property Registry Extract) kapalit ng bayad. karagdagang gastos Pinasimple ang proseso para sa kliyente. Kung ang order ay may kasamang ilang ari-arian, kakailanganin ang isang Land Registry Extract para sa bawat isa, dahil ang pagtatasa ng mortgage ay indibidwal, hindi pangkalahatan.
Bukod pa rito, ikukumpara ng appraiser ang dokumentasyon ng rehistro sa mga dokumento ng cadastral at urban planning, at beripikahin ang tugma sa pagitan ng paglalarawan ng rehistro, impormasyon sa kadastral at pisikal na realidadSusuriin din nito kung ang ari-arian ay napapailalim sa anumang rehimen ng proteksyon publiko o mga limitasyon sa pagpaplano ng lungsod na nakakaapekto sa halaga o kakayahang mailipat ito.
Mga deadline, bisa at pagtanggap ng bangko
Kapag ang mga kinakailangang dokumento ay makukuha na at ang badyet ay naaprubahan na, ang kompanya ng pagtatasa ang mag-uugnay sa pagbisita sa ari-arian at ang fieldwork. Pagkatapos ng inspeksyon, inihahanda ng technician ang ulat at isinusumite ito para sa pagsusuri. Ang karaniwang oras ng pag-proseso para sa ulat ay ilang araw, depende sa kasalimuotan ng asset at sa workload ng appraiser.
Mula sa sandaling maihatid ang ulat ng pagtatasa sa bangko, ang mga entidad, kabilang ang mga savings bankKaraniwan silang tumatagal sa pagitan ng 10 at 15 araw upang magdesisyon sa pag-apruba ng mortgage, sa kondisyon na kumpleto ang natitirang dokumentasyong pinansyal ng aplikante. Ito ay isang indikatibong timeframe, ngunit nakakatulong ito upang maisaayos ang mga iskedyul at maiwasan ang mga pagkaantala sa pagpirma.
Ang legal na bisa ng isang aprubadong pagtatasa ng mortgage ay anim na buwan mula sa petsa ng pag-isyu. Sa panahong iyon, maaaring ipakita ito ng kliyente sa anumang bangko, dahil ang mga regulasyon sa kredito sa real estate ay nangangailangan ng mga entidad na tumanggap ng mga pagtatasa na isinagawa ng mga aprubadong kumpanya, basta't ang mga ito ay balido at hindi nagpapakita ng malubhang depekto.
Gayunpaman, maaaring tanggihan ng bangko ang isang pagtatasa kapag ito ay nag-expire, may kondisyon o naglalaman ng mga babala na itinuturing na hindi tugma sa transaksyon ng mortgage (halimbawa, mga pagdududa tungkol sa katayuan ng zoning, mga seryosong pagkakaiba sa Land Registry, o mga kaugnay na paghihigpit sa paggamit). Sa ganitong mga kaso, maaaring kailanganin ang mga paglilinaw, pagwawasto, o kahit isang bagong pagtatasa.
Mga kundisyon at babala sa ulat ng pagtatasa
Sa isang ulat ng pagtatasa ng mortgage, karaniwan na matagpuan ang mga kondisyon at babala Ang mga kundisyong ito ay nagbibigay-daan sa sertipikadong halaga. Ang mga kundisyon ay mga kinakailangan na dapat matugunan upang ang halaga ng pagtatasa ay maging ganap na balido; halimbawa, ang pagsusumite ng ilang dokumentasyon o ang pagwawasto ng isang pagkakaiba sa land registry.
ang mga pangkalahatang babala Ang mga alalahaning ito ay may kaugnayan sa mga pagdududa tungkol sa ilan sa mga datos na ginamit sa pagkalkula, tulad ng kakulangan ng kumpletong impormasyon sa pagpaplano ng lungsod o ang kawalan ng kakayahang ma-access ang ilang partikular na lugar ng ari-arian. Karaniwang ipinapahiwatig ng mga ito ang mga potensyal na panganib, ngunit hindi kinakailangang magpawalang-bisa sa halaga, basta't tinatanggap ito ng bangko.
Para sa kanilang bahagi, mga partikular na babala Nagbabala sila tungkol sa posibilidad na ang tinatayang halaga ay maaaring magdusa ng mga pagkalugi sa hinaharap, halimbawa, sa isang kapaligirang may mataas na labis na suplay, sa mga lugar na sumasailalim sa pagkasira, o sa mga asset na napapailalim sa mga nakikinita na pagbabago sa regulasyon. Ang ganitong uri ng babala ay lalong mahalaga para sa institusyong pinansyal kapag tinatasa ang panganib ng transaksyon.
Mula sa pananaw ng kliyente, ipinapayong suriin nang detalyado ang mga aspetong ito ng ulat, dahil maaari nitong maimpluwensyahan ang parehong desisyon ng bangko pati na rin ang kapakinabangan ng pagtatasa sa hinaharap para sa iba pang mga layunin, kabilang ang mga potensyal na litigasyon sa buwis na may kaugnayan sa halaga sa pamilihan ng ari-arian.
Opisyal na pagtatasa, halaga sa pamilihan at halagang kadastral
Sa anumang pagtatasa ng real estate, mahalagang matukoy ang pagkakaiba sa pagitan ng opisyal na pagtatasa para sa mortgage, halaga sa pamilihan at halaga sa kadastraldahil iba-iba ang layunin ng mga ito at, samakatuwid, normal lang na iba-iba ang bilang na ibinibigay ng mga ito.
El halaga ng merkado Ito ang presyong malamang na magkasundo ang isang pangkaraniwang mamimili at nagbebenta, nang walang anumang partikular na pagmamadali na bumili o magbenta at walang anumang partikular na interes sa ari-arian. Ang halagang ito ay nagbabago-bago kasabay ng suplay at demand at maaaring mabilis na magbago depende sa sitwasyon sa ekonomiya, ang pagkakaroon ng financing, o mga uso sa merkado.
El halaga ng mortgageAng batayan ng pagtatasa para sa mga layuning kolateral ay naghahanap ng matatag at maingat na halaga sa paglipas ng panahon. Ginagamit ito ng mga institusyong pinansyal upang protektahan ang kanilang sarili laban sa matalim na pagbabago-bago sa merkado, hindi kasama ang mga purong haka-haka na bahagi. Upang matukoy ito, sinusuri ang mga serye ng presyo sa kasaysayan, ginagawa ang mga konserbatibong pagtataya ng mga trend sa hinaharap, at inilalapat ang mga pagsasaayos upang garantiyahan ang margin of safety.
El halaga ng kadastre Ito ang halagang itinatalaga ng gobyerno sa bawat ari-arian at nagsisilbing pangunahing sanggunian para sa mga buwis tulad ng property tax (IBI) o municipal capital gains tax. Ito ay hindi gaanong ina-update at, sa konsepto, ay katumbas ng isang halaga sa merkado kung saan inilapat ang isang malaking diskwento, upang ang taxable base ay hindi kailanman lumampas sa aktwal na halaga sa merkado.
Mayroon ding iba pang mga batayan ng halaga, tulad ng halaga ng ekspropriasyon o makatarungang presyo (sa mga kaso ng sapilitang ekspropriasyon, na kinokontrol ng Batas sa Lupa), ang halaga ng likidasyon (presyo sa isang sapilitang o mabilis na pagbebenta), ang espesyal na halaga (para sa isang partikular na mamimili na may partikular na interes, tulad ng katabing kapitbahay), o ang halaga ng pamumuhunan (para sa isang mamumuhunan na may partikular na plano sa negosyo). Ang bawat isa ay may kanya-kanyang lohika at hindi palaging tumutugma sa halaga sa pamilihan o halaga ng mortgage.
Gastos ng pagtatasa at ang kaugnayan nito sa pagbebenta
El gastos sa pagtatasa ng isang bahay Ito ay bahagi ng mga karaniwang gastusin na kaugnay ng pagbili at pagpopondo ng isang ari-arian. Karaniwan itong umaabot mula humigit-kumulang 300 hanggang 600 euro, depende sa uri ng ari-arian, laki nito, kasalimuotan ng pagpaplano sa lungsod, at lokasyon.
Kung idadagdag natin ang appraisal sa iba pang gastusin sa transaksyon (notaryo, rehistrasyon, buwis, bayarin sa administrasyon, atbp.), makatuwirang isaalang-alang na ang pagbili ng bahay na may mortgage ay nagsasangkot sa pagitan ng 10% at karagdagang 15% sa presyo ng pagbili. Dagdag pa rito ang paunang bayad o inisyal na kontribusyon, na karaniwang nasa humigit-kumulang 20% ng presyo, dahil ang mga nagpapautang ay karaniwang nagpopondo ng maximum na 80% ng mas mababa sa tinatayang halaga at sa napagkasunduang presyo.
Nangangahulugan ito na, kung ang mas mababa ang halaga ng pagtatasa Sa hinihinging presyo para sa ari-arian, ang mamimili ay kailangang mag-ambag ng mas malaki mula sa kanilang sariling pondo, dahil gagamitin ng bangko ang mas mababa sa dalawang halaga bilang sanggunian. Sa kabaligtaran, kung ang pagtatasa ay malapit o mas mataas pa kaysa sa presyo ng pagbili, ang opsyon sa financing ay maaaring mas malaki, palaging nasa loob ng mga limitasyon ng panganib ng bangko.
Sa pagsasagawa, maraming mamimili ang gumagamit ng mga mortgage simulator upang mahulaan ang mga senaryo (pagtatasa na mas mababa, katumbas ng, o mas mataas sa presyo) at makita kung paano nakakaapekto ang mga ito sa loan-to-value ratio, ang buwanang bayad, at ang mga implikasyon sa buwis ng transaksyon. Kaya ang pagtatasa ay nagiging isang instrumento sa pagpaplanohindi lamang isang pormal na kinakailangan ng bangko.
Proseso para sa paghiling ng pagtatasa ng mortgage
Ang pagtatasa ng mortgage ay maaaring direktang hawakan ng bangko, sa pamamagitan ng pagpapadala ng isang appraiser na kanilang mapipili, o maaaring umupa mismo ang mamimili. aprubado ng Bangko ng Espanya ang tagasuri nang mag-isa. Kinikilala ng Mortgage Credit Act ang karapatan ng kliyente na magbigay ng sarili nilang pagtatasa hangga't natutugunan nito ang mga legal na kinakailangan.
Ang karaniwang proseso ay nagsisimula sa pagkomisyon sa kompanya ng pagtatasa, pagsusumite ng mga pangunahing dokumentasyon (katas ng rehistro ng ari-arian, sanggunian sa kadastral at, kung naaangkop, mga plano, lisensya o mga kasulatan) at pag-uugnay sa mga pagbisita sa ari-arianAng tagasuri ay bumibisita upang sukatin, kunan ng litrato, beripikahin ang kalidad at estado ng konserbasyon, at suriin ang katayuan ng paninirahan.
Pagkatapos ng pagbisita, ihahanda ng tekniko ang ulat kasunod ng Mga pamantayan ng ECOPumipili ito ng mga maihahambing na ari-arian, nagsasagawa ng mga kalkulasyon, at nagtatakda ng halaga ng pagtatasa. Kapag napatunayan na, ang ulat na ito ay ihahatid sa kliyente at/o sa bangko nang elektroniko at, kung naaangkop, sa format na papel, ayon sa napagkasunduan.
Ang ilang espesyalisadong plataporma ay nag-aalok ng mga pinagsamang pakete na nagsasama, bilang karagdagan sa opisyal na pagtatasa, ng Nota Simple, isang teknikal-legal na ulat at ang sertipiko ng kadastral na may halagang sanggunian, na may layuning mapabilis ang proseso ng mortgage hangga't maaari at gawing mas madali para sa kliyente na makuha ang lahat ng mahahalagang dokumento ng ari-arian sa iisang pakete.
Ang pag-unawa kung paano gumagana ang indibidwalisadong pagpapahalaga sa mortgage at ang kaugnayan nito sa halaga ng sanggunian ng Cadastre ay nagbibigay-daan sa mamimili, nagbabayad ng buwis, at propesyonal na tagapayo na mahulaan ang mga panganib, mas mahusay na ipagtanggol ang kanilang mga interes sa harap ng bangko at ng Administrasyon, at gumawa ng mas matalinong mga desisyon tungkol sa pagbili at pagpopondo ng isang ari-arian, sinasamantala ang potensyal na ebidensya ng isang mahusay na pagpapahalaga kapag ginamit nang may teknikal at legal na kahusayan.
