Kişiselleştirilmiş konut kredisi değerlemesi: eksiksiz ve pratik bir rehber

Ana Sayfa » Kutular » Kişiselleştirilmiş konut kredisi değerlemesi: eksiksiz ve pratik bir rehber

La bireysel ipotek değerleme Ev satın alırken, ipotek sözleşmesi imzalarken ve giderek artan bir şekilde, vergi makamlarıyla belirli vergiler için bir mülke atfedilen değer konusunda pazarlık yaparken önemli bir unsur haline geldi. Bu sadece banka için bir formalite değil: doğru kullanıldığında, bir mülkün gerçek piyasa değerini kanıtlamak için güçlü bir araç olabilir.

Ayrıca, kavramı kadastro referans değeri Gayrimenkul Transfer Vergisi (ITP), Damga Vergisi (AJD) ve Miras ve Bağış Vergisi gibi vergiler için oyun alanı tamamen değişti. Mahkemeler, bu referans değerinin sınırlarını ve doğru bir şekilde bireyselleştirilmiş ve iyi açıklanmış bir ipotek değerleme raporunun ne zaman itiraz konusu olabileceğini açıklığa kavuşturuyor. Bu nedenle, bir değerleme raporunun ne olduğunu, nasıl yapıldığını, kimin imzaladığını, hangi belgeleri gerektirdiğini ve referans değeriyle nasıl ilişkili olduğunu anlamak, banka veya vergi makamlarıyla yaşanabilecek tatsız sürprizlerden kaçınmak için çok önemlidir.

Kişiselleştirilmiş ipotek değerleme nedir?

Biz konuşurken bireysel ipotek değerleme Burada, İspanya Merkez Bankası tarafından akredite edilmiş bir şirketten yetkili bir değerleme uzmanı tarafından belirli bir ipotek teminatı için hazırlanan teknik bir rapordan bahsediyoruz. Bu rapor, makul ve sürdürülebilir bir değer belirlemek için belirli bir mülkü ve çevresini ayrıntılı olarak analiz eder. Bu, kaba bir tahmin veya bölge için genel bir değer değildir; değerlendirilen mülkün özel özelliklerine odaklanır.

İpotek teminatı amacıyla yapılan bu değerleme, aşağıdakilerle düzenlenmektedir: ECO 805/2003 numaralı sipariş ve diğerlerinin yanı sıra, ipotek borçlularının korunmasına ilişkin 1/2013 sayılı Kanun ile bağlantılıdır. Banka, bu raporda gösterilen değeri, vermeye hazır olduğu azami kredi miktarını hesaplamak için temel olarak kullanacak ve genellikle bu değere bir yüzde (örneğin, klasik %80) uygulayacaktır.

Bireyselleştirme çok önemlidir: raporda, söz konusu değere nasıl ulaşıldığı, hangi karşılaştırmaların kullanıldığı, hangi düzeltmelerin uygulandığı ve konumun, mülkün durumunun veya yasal sınırlamalarının bu değeri nasıl etkilediği açıklanmalıdır. Eğer sadece bir rakamdan ibaret olup daha fazla açıklama içermiyorsa, kadastro referans değeri gibi diğer resmi değerlere itiraz etmek için pek işe yaramayacaktır.

Kadastral referans değeri, piyasa değeri ve ipotek değerlemesi

Son yıllarda Kadastro referans değeri Gayrimenkul işlemlerinde, Gayrimenkul Transfer Vergisi ve Damga Vergisi (ITP ve AJD) ve Miras ve Bağış Vergisi (ISD) gibi vergiler için ana vergi matrahı haline gelmiştir. Bu değer, Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından her bir mülkü tek tek ziyaret etmeden, büyük miktarda işlem verisi kullanılarak objektif olarak belirlenir.

ITP ve AJD'de genel kural, vergi matrahının şu şekilde olmasıdır: mevcut referans değeri Vergi tahakkuk tarihinde. Beyan edilen değer veya tapuda kayıtlı fiyat referans değerinden yüksekse, bu tutarlardan daha yüksek olanı vergi matrahı olarak alınır. Başka bir deyişle, referans değeri, fiilen ödenen fiyat açısından bir taban görevi görür, asla bir tavan görevi görmez.

Kadastro yönetmelikleri şunu öngörmektedir: Referans değeri piyasa değerini aşamaz.Bunu garanti altına almak için Maliye Bakanlığı, piyasa araştırmalarının sonucunu düşüren bir indirim faktörü (FM) belirler. Örneğin, kentsel mülkler için, HFP/1104/2021 sayılı Kararname ile 0,9'luk bir faktör belirlenmiş olup, bu faktör sonraki yıllarda da yürürlükte kalmaktadır; böylece teorik olarak referans değer piyasa ortalamasının altında kalmaktadır.

Ancak pratikte, belirli bir mülk için Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından otomatik olarak hesaplanan referans değerinin farklı çıkması da mümkündür. gerçek piyasa fiyatından daha yüksekİşte bu noktada, vergi dairesi nezdinde bu değeri tartışabilmek için, diğer kanıt yöntemleriyle desteklenen bireyselleştirilmiş ipotek değerleme raporları önem kazanmaktadır.

Referans değerinin olmaması gereken durumlar

Tüm mülkler aynı özelliğe sahip değildir. kadastro referans değeriYönetmelikler, bu değerin hiç belirlenmediği veya mülkün özellikleri ya da kadastro bilgilerindeki eksiklikler nedeniyle uygulanamadığı durumları öngörmektedir. Bunu bilmek önemlidir, çünkü referans değer yoksa vergi tartışması farklı olacaktır ve odak noktası beyan edilen değere veya vergi makamları tarafından doğrulanan değere kayacaktır.

Diğer durumların yanı sıra, özellik şu özelliklere sahip olduğunda hiçbir referans değeri belirlenmez: endüstriyel, ofis, ticari, spor, eğlence, boş zaman ve konaklama, sağlık, hayır kurumları, kültürel, dini veya özel kullanımlarAyrıca, binaların harabe halinde olduğu veya mülkün kadastro açısından gelişmemiş kabul edildiği durumlar da kapsam dışındadır.

Benzer şekilde, özellikleriyle idari olarak sınırlı satış fiyatıÖrneğin, azami fiyatı kanunla belirlenmiş belirli sübvansiyonlu veya kamu tarafından desteklenen konutlar. Ayrıca, yasadışı olarak işgal edilmiş mülkler veya [ilgili mevzuat/konu]dan doğrudan etkilenen mülkler de kapsam dışındadır. doğal afetlerAyrıca, kadastro verilerinin mantıksal-bilgisayar tutarlılığının, referans değerinin matematiksel olarak hesaplanmasını engelleyen kusurlar gösterdiği durumlar da söz konusudur.

Bu istisna kriterlerinden herhangi biri geçerli olduğunda, vergi makamları vergi matrahını belirlemek için referans değere güvenemez ve değeri doğrulamak için başka yöntemler kullanmalıdır. Bu tür senaryolarda, bireysel ipotek değerleme Bu rapor, mülkün değeri hakkında mevcut olan az sayıdaki sağlam teknik rapordan biri olması nedeniyle daha da büyük önem taşıyabilir.

Yargı içtihatları: ipotek değerlemesi ile referans değer arasındaki fark

Mahkemeler, bir kişinin sahip olduğu gücün ne anlama geldiğini yavaş yavaş tanımlıyor. ipotek değerlendirmesi Kadastro referans değerine itiraz edildiğinde, gösterildiği gibi anahtar ifadelerİlgili bir karar, Castilla y León Yüksek Adalet Divanı'nın (merkezi Burgos'ta bulunan) 2 Şubat 2026 tarihli 13/2026 sayılı kararıdır; bu kararda, gayrimenkulün referans değerinin hem satın alma fiyatını hem de vergi mükellefi tarafından sunulan ipotek değerlemesinde elde edilen değeri aştığı bir durum analiz edilmektedir.

Bu durumda, Ávila ilinde bulunan ve satışı 79.000 euro karşılığında resmileştirilmiş bir mülk söz konusuydu. Vergi mükellefi, vergi matrahını kullanarak Devir Vergisi ve Damga Vergisi'ni (ITP ve AJD) kendisi hesapladı. Referans değeri 199.677,80 euro'dur.Ancak daha sonra, gerçek piyasa değerinin yaklaşık 113.691,06 euro olduğunu ve bu rakamın kredi için kullanılan ipotek değerlemesiyle örtüştüğünü iddia ederek, öz değerlendirmesinin düzeltilmesini ve ödemenin iadesini talep etti.

Bölge yönetimi, Kadastro Bölge Yönetiminden bir rapor talep etti. referans değerini iki kez onayladıBu haber üzerine Vergi Dairesi düzeltme talebini reddetti. Mükellef, gerçek piyasa değerinin bireysel ipotek değerlemesinde belirlenen değer olduğunu, referans değerinin ise işlemin ekonomik gerçekliğini aştığını savundu.

Mahkeme, kadastro verilerinin şu avantajlara sahip olduğunu belirtmektedir: doğruluk karinesiAncak bu, çürütülebilir bir varsayımdır, yani itiraz edilebilir. Hukuki tartışma, referans değerinin piyasa değerini aşıp aşmadığı veya Kadastro yönetmeliklerinin söz konusu mülk için belirlenirken yanlış uygulanıp uygulanmadığı üzerine yoğunlaşmaktadır.

Sayılar arasındaki basit bir farkın neden yeterli olmadığı

Kastilya ve León örneğinde, vergi mükellefi referans değerinin hesaplanmasında belirli hatalar olduğunu iddia etmemiş, sadece şunu savunmuştur: Vergi matrahı, ipotek değerlemesinin sonucu olmalıdır.Çünkü bunun referans değerinden daha iyi bir şekilde piyasayı yansıttığına inanıyordu. Kanıt olarak sadece ipotek teminatı değerleme raporunu sundu.

Mahkeme şu sonuca varmıştır: sadece sayısal sapma Değerleme ile referans değer arasındaki fark, bu tutarsızlığı haklı çıkaracak teknik bir açıklama olmaksızın, birinin diğerinin yerine geçmesi için yeterli değildir. Yüksek Adalet Divanı, bu kriterin kabul edilmesi durumunda, vergi matrahının, ne zaman daha düşük olursa olsun, fiilen her zaman ipotek değerlemesinin değeri olacağı, bunun da yasa koyucunun amacına ve referans değer sisteminin tasarımına uymadığı konusunda uyarıda bulunuyor.

Değerlendirme raporunun referans değere karşı gerçek bir ispat değeri taşıması için, raporun şu özelliklere sahip olması gerekir: uygun şekilde motive edilmiş ve bireyselleştirilmişKullanılan metodolojiyi, referans olarak alınan karşılaştırılabilir özellikleri, bunların söz konusu özellik ile neden karşılaştırılabilir olduğunu ve yüzey alanı, durum, konum, yaş, kentsel kısıtlamalar, doluluk oranı vb. farklılıklar için hangi düzenlemelerin yapıldığını açıklamanız gerekmektedir.

Söz konusu kararda, ipotek amaçlı yapılan değerleme bu şartları karşılamamıştır: karşılaştırma amacıyla kullanılan mülkler bu şartları karşılamamıştır. açıkça karşılaştırılabilirAyrıca, belirtilen düzeltmeleri haklı çıkaracak koşullar da yoktu. Mahkeme, alternatif bir değer sunulduğunu anlıyor, ancak İdare tarafından hesaplanan referans değerinin hangi spesifik hataları içerdiğini açıklamadığı için, doğruluğa ilişkin varsayımı ortadan kaldırmıyor.

Kastilya ve León Yüksek Adalet Mahkemesi, sunulan delillerle, Gayrimenkul Transfer Vergisi (GDPR) için vergi matrahı olarak uygulanan referans değerinin geçersiz kılınmasının yeterli olmadığı sonucuna varmıştır. Başka bir deyişle, ipotek değerlemesi, tek başına ve yeterli teknik açıklama olmaksızın, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından belirlenen referans değerini geçersiz kılmak için yeterli değildir.

Değerlendirme gerçekten de referans değerini düşürdüğünde

Yargı içtihatları, ipotek değerlemesi söz konusu olduğunda durumun değiştiğini açıkça ortaya koymaktadır. dikkatlice bireyselleştirilmiş ve teknik olarak gerekçelendirilmişBu gibi durumlarda, tek başına veya diğer uzman görüşleriyle birlikte, referans değerinin piyasa değerinin üzerinde olduğu ve bu nedenle aşağı doğru düzeltilmesi gerektiği kanıtlanabilir.

Bu durum, örneğin, Kanarya Adaları Yüksek Adalet Mahkemesi'nin (Santa Cruz de Tenerife Dairesi) 15 Temmuz 2024 tarihli kararıyla gösterilmektedir; bu kararda, TINSA gibi bir şirket tarafından hazırlanan değerleme raporunun, detay, metodolojik doğruluk ve belirli mülke uygunluk açısından tüm gereklilikleri karşıladığı belirtilmiştir. Mahkeme, karşılaştırmalı analiz ve açık düzeltmeler içeren uzman raporunun, yeterli bir şekilde bir mülkün değerini gösterdiğini tespit etmiştir. daha düşük piyasa değeri Bu durum, mükellefin idare tarafından hesaplanan vergi matrahını çarpıtmasına olanak tanır.

Buradaki önemli nokta, raporun sadece sayısal bir değer atamakla kalmaması, aynı zamanda bir bakış açısı sunmasıdır. sağlam teknik argümanKarşılaştırılabilir mülklerin mantıklı bir şekilde seçilmesi, çevrenin incelenmesi, mülkün mevcut durumu, yasal sınırlamalar, kullanım amacı, olası kentsel planlama kısıtlamaları vb. gibi faktörler ipotek değerlemesini etkili bir araç haline getirir. İşte tam da bu eklenen bireyselleştirme ve şeffaflık, referans değerinin piyasa gerçekliğinden sapması durumunda ipotek değerlemesini etkili bir araç haline getirir.

Aynı doğrultuda, Valensiya Topluluğu Yüksek Adalet Mahkemesi (11 Haziran 2024 tarihli karar, kayıt no. 655/2023) şunu vurgulamaktadır: Referans değerinin uygulanması, bir değer kontrolü anlamına gelmez. Geleneksel anlamda değil, daha ziyade objektif bir hukuki temelin basit bir uygulamasıdır. Bununla birlikte, bu hukuki temel, gayrimenkulün değerinin yüksek gösterildiğini ortaya koyan değerleme raporları ve uzman görüşleri de dahil olmak üzere, hukuk sisteminin sağladığı kanıt araçları aracılığıyla sorgulanabilir.

Referans değerinin anayasaya uygunluğu ve buna itiraz etme olasılığı

Anayasa Mahkemesi, 12 Şubat tarihli 13/2026 sayılı kararında, Kadastro referans değeri Bu sistem, ITP, AJD ve ISD için vergi tabanı olarak anayasaya uygundur. Büyük piyasa verileriyle yapılandırılmış ve indirim faktörüyle ayarlanmış bu sistemin, ekonomik kapasiteyi yeterince ölçtüğünü ve Magna Carta'yı ihlal etmediğini değerlendirmektedir.

Ancak aynı karar, şunu da açıkça ortaya koymaktadır ki Referans değerinin anayasaya uygunluğu, onun dokunulmazlığı anlamına gelmez.Geçerliliği, vergi mükelleflerinin, belirli bir mülkün piyasa değerini yansıtmadığı durumlarda buna itiraz etme olanağına sahip olmaları gerçeğine dayanmaktadır. Başka bir deyişle: referans değer genel bir kural olarak geçerlidir, ancak belirli bir durumda piyasa değerini aştığı gösterildiğinde geçerliliğini yitirebilir ve yitirmelidir.

Bunu yapmak için, ilgili kişi şu yöntemi kullanabilir: hukukta kabul edilebilir herhangi bir ispat yöntemiBireysel ipotek değerleme raporları, uzman görüşleri, bölgeye özgü piyasa araştırmaları, karşılaştırılabilir alım sözleşmeleri, şehir planlama raporları, mülkün mevcut durumuna ait fotoğraflar vb. Vergi mükellefi, hem idari hem de yargı süreçlerinde, referans değerindeki hatayı göstermek için bu tür kanıtları sunma hakkına sahiptir.

Anayasa Mahkemesi'nin kendi kararı, sistemin, referans değerinin piyasa değerinden daha yüksek olduğu gösterilse bile, her zaman bu değerin kabul edilmesini gerektirmesi durumunda bir krizin/sorunun ortaya çıkabileceğini vurgulamaktadır. anayasaya aykırılık sorunu Ekonomik kapasite ilkesinin ihlali nedeniyle. Dolayısıyla, modelin hukuken sürdürülebilir olması için karara itiraz etme olanağı şarttır.

Kişiselleştirilmiş ipotek değerleme raporu nasıl hazırlanır?

İpotek amaçlı değerleme işlemleri bir uzman tarafından yapılmalıdır. yetkin teknisyen İspanya Merkez Bankası tarafından onaylanmış bir değerleme şirketine (örneğin Tinsa, Tasvalor veya diğer kayıtlı kuruluşlar gibi şirketlere) entegre edilmiş olmalıdır. ECO 805/2003 Yönetmeliği, kullanılabilecek metodolojik kriterleri, varlık türlerini ve değerleme esaslarını belirler.

Değerleme uzmanı, bir dizi değişkeni analiz etmek için mülkü bizzat ziyaret edecektir: Bölgedeki belirli konum ve hizmetler (mağazalar, toplu taşıma, tesisler), bina tipi (müstakil ev, çok katlı ev), blok içindeki konum (kat, yön), kullanılabilir ve inşa edilmiş alan, iç düzen, aydınlatma ve manzara, malzeme kalitesi, koruma durumu, tesisler (ısıtma, klima, asansör), ortak alanlar, sürdürülebilirlik sertifikaları vb.

Ziyaret sırasında profesyonel kişi mülkü belirler, ölçümlerini alır, fotoğraflarını çeker ve kontrol eder. Fiziksel gerçeklik ile dokümantasyon arasındaki tutarlılık Tapu ve kadastro bilgilerini inceler. Ayrıca, kentsel planlama durumunu, olası kamu korumasının varlığını, ipotek, irtifak haklarını, işgal durumunu veya değerini ya da ipotek teminatı olarak kullanılmaya uygunluğunu etkileyebilecek herhangi bir olayı da gözden geçirir.

Tüm bu bilgiler ışığında, değerleme uzmanı şu adımları uygular: tanınmış değerleme yöntemleri (Karşılaştırma, kira güncellemeleri, yenileme maliyeti vb. gibi uygun kriterleri kullanarak) aynı veya benzer bölgelerde yakın zamanda satılmış karşılaştırılabilir mülkleri seçer. Daha sonra, teknik bir piyasa değerine ve varsa makul bir ipotek değerine ulaşana kadar bu karşılaştırılabilir mülklerde boyut, durum, yaş, konum veya benzersiz özellikler açısından ayarlamalar yapar.

Nihai rapor, veri tabanları, dahili kalite kontrolleri ve birikmiş deneyimiyle katkıda bulunan değerleme şirketi tarafından incelenir ve onaylanır. Sonuç olarak, resmi belge Bu, ipoteğin değerleme değerini, tahmini piyasa değerini ve çoğu durumda tavsiye edilen açık artırma değerini (ipotekli evin haciz yoluyla satışı için minimum tutar) içerir.

Konut kredisi değerlemesi için gerekli belgeler

Süreci hızlandırmak için şunlara sahip olmak tavsiye edilir: temel belgeler Mülke ilişkin belgeler. Genellikle gereken minimum belgeler Tapu Sicil Kaydı ve kadastro referansıdır; ancak varlığın türüne bağlı olarak daha fazla belge gerekebilir (planlar, tapu senetleri, ruhsatlar vb.).

La Basit Not Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından düzenlenen ve mülkün tanımını (alan, sınırlar, nitelik), konumunu, kayıtlı sahibini, edinim tarihini ve mevcut tüm yükümlülükleri veya rehinleri (ipotekler, rehinler, irtifak hakları vb.) içeren bir belgedir. Değerleme için gereklidir ve üç aydan eski olamaz.

Birçok durumda, emlak şirketleri veya değerleme firmaları, ücret karşılığında Nota Simple (Tapu Sicil Kaydı Özeti) başvurusunun yönetimini üstlenmeyi teklif eder. ek maliyet Müşteri için süreç basitleştirilmiştir. Sipariş birden fazla mülk içeriyorsa, ipotek değerlemesi genel değil, bireyselleştirilmiş olduğundan, her biri için Tapu Sicil Kaydı Özeti gerekecektir.

Ek olarak, değerleme uzmanı tapu kayıtlarını kadastro ve şehir planlama belgeleriyle karşılaştırarak doğruluğunu teyit edecektir. Kayıt açıklaması, kadastro bilgileri ve fiziksel gerçeklik arasındaki uyumAyrıca, mülkün değerini veya devredilebilirliğini etkileyen herhangi bir kamu koruma rejimine veya kentsel planlama kısıtlamasına tabi olup olmadığını da kontrol edecektir.

Son teslim tarihleri, geçerlilik ve banka tarafından kabul

Gerekli belgeler temin edildikten ve bütçe onaylandıktan sonra, değerleme şirketi koordinasyonu sağlar. mülke ziyaret ve saha çalışması. İnceleme sonrasında teknisyen raporu hazırlar ve inceleme için sunar. Raporun hazırlanma süresi, varlığın karmaşıklığına ve değerleme uzmanının iş yüküne bağlı olarak birkaç gündür.

Değerleme raporunun bankaya teslim edildiği andan itibaren, ilgili kuruluşlar, tasarruf bankalarıGenellikle şu kadar sürer: 10 ve 15 gün Başvuru sahibinin diğer mali belgelerinin tamamlanması şartıyla, ipotek onayına karar vermek için bu süre tahmini bir zaman dilimidir, ancak programları koordine etmeye ve imzalama sürecinde gecikmeleri önlemeye yardımcı olur.

Onaylanmış bir ipotek değerleme raporunun hukuki geçerliliği şöyledir: altı ay Düzenlendiği tarihten itibaren geçerlidir. Bu süre zarfında, müşteri bunu herhangi bir bankaya sunabilir, çünkü gayrimenkul kredisi düzenlemeleri, kuruluşların onaylı şirketler tarafından yapılan değerleme raporlarını, geçerli olmaları ve ciddi kusurlar içermemeleri koşuluyla kabul etmelerini gerektirmektedir.

Ancak banka, değerleme raporunun gerekçesi şu olduğunda reddedebilir: süresi dolmuş, şartlı Ya da ipotek işlemiyle bağdaşmayan uyarılar içeriyor (örneğin, imar durumuyla ilgili şüpheler, Tapu Sicili ile ciddi tutarsızlıklar veya ilgili kullanım kısıtlamaları). Bu gibi durumlarda, açıklama, düzeltme veya hatta yeni bir değerleme gerekebilir.

Değerlendirme raporundaki şartlar ve uyarılar

Konut kredisi değerleme raporunda sıkça rastlanan bir durumdur. koşullar ve uyarılar Bu koşullar, onaylanmış değerin geçerliliğini belirler. Koşullar, değerleme değerinin tamamen geçerli olabilmesi için karşılanması gereken şartlardır; örneğin, belirli belgelerin sunulması veya tapu sicilindeki bir tutarsızlığın düzeltilmesi.

W genel uyarılar Bu endişeler, hesaplamada kullanılan bazı verilerle ilgili şüphelerden kaynaklanmaktadır; örneğin, eksiksiz kentsel planlama bilgilerinin bulunmaması veya mülkün belirli alanlarına erişimin mümkün olmaması gibi. Bunlar genellikle potansiyel riskleri gösterir, ancak banka bunları kabul ettiği sürece değeri mutlaka geçersiz kılmazlar.

Öte yandan, özel uyarılar Değerleme sonucunda belirlenen değerin gelecekte düşebileceği olasılığına karşı uyarıda bulunurlar; örneğin, yüksek arz fazlasının olduğu bir ortamda, bozulmaya uğrayan bölgelerde veya öngörülebilir düzenleyici değişikliklere tabi varlıklarda. Bu tür bir uyarı, özellikle finans kurumu için işlemin riskini değerlendirirken önemlidir.

Müşteri açısından bakıldığında, raporun bu yönlerini ayrıntılı olarak incelemek tavsiye edilir, çünkü bunlar hem müşteri hem de müşteri memnuniyetini etkileyebilir. bankanın kararı Ayrıca, değerleme raporunun, mülkün piyasa değeriyle ilgili olası vergi davaları da dahil olmak üzere, diğer amaçlar için gelecekteki yararlılığı da dikkate alınmalıdır.

Resmi değerleme, piyasa değeri ve kadastro değeri

Gayrimenkul değerlemesinde, aşağıdaki iki unsur arasında ayrım yapmak önemlidir. İpotek, piyasa değeri ve kadastro değeri için resmi değerlemeÇünkü bunlar farklı amaçlara hizmet ediyor ve bu nedenle farklı sonuçlar vermeleri normal.

El Market değeri Bu, herhangi bir alım veya satım acelesi olmayan ve mülke özel bir ilgisi bulunmayan genel bir alıcı ve satıcının büyük olasılıkla anlaşacağı fiyattır. Bu değer arz ve talebe bağlı olarak dalgalanır ve ekonomik duruma, finansman imkanlarına veya piyasa trendlerine bağlı olarak hızla değişebilir.

El ipotek değeriTeminat amaçlı değerlemenin temelinde, zaman içinde istikrarlı ve ihtiyatlı bir değer elde etme amacı yatmaktadır. Finans kurumları bunu, tamamen spekülatif unsurları hariç tutarak, keskin piyasa dalgalanmalarına karşı kendilerini korumak için kullanırlar. Bunu belirlemek için, geçmiş fiyat serileri analiz edilir, gelecekteki trendlere ilişkin muhafazakar tahminler yapılır ve bir güvenlik marjı sağlamak için ayarlamalar uygulanır.

El rateable değer Bu, hükümet tarafından her mülke atanan değerdir ve emlak vergisi (IBI) veya belediye sermaye kazanç vergisi gibi vergiler için birincil referans görevi görür. Daha az sıklıkla güncellenir ve kavramsal olarak, vergilendirilebilir matrahın gerçek piyasa değerini asla aşmaması için önemli bir indirim uygulanmış bir piyasa değerine eşdeğerdir.

Ayrıca, aşağıdakiler gibi başka değer esasları da vardır: kamulaştırma değeri veya adil fiyat (Zorla kamulaştırma durumlarında, Arazi Kanunu ile düzenlenir), tasfiye değeri (zorla veya hızlı satışta fiyat), özel değer (komşu gibi belirli bir menfaati olan belirli bir alıcı için) veya yatırım değeri (belirli bir iş planıyla özdeşleşmiş bir yatırımcı için). Her birinin kendi mantığı vardır ve her zaman piyasa değeri veya ipotek değeriyle örtüşmeyebilir.

Değerleme maliyeti ve satışla ilişkisi

El bir evin değerleme maliyeti Bu, gayrimenkul satın alma ve finansmanıyla ilgili standart giderlerin bir parçasıdır. Gayrimenkulün türüne, büyüklüğüne, kentsel planlama karmaşıklığına ve konumuna bağlı olarak genellikle yaklaşık 300 ila 600 Euro arasında değişmektedir.

Değerleme masrafını işlemin diğer giderlerine (noter, kayıt, vergiler, idari ücretler vb.) eklersek, ipotekle ev satın almanın toplam maliyetinin yaklaşık olarak şu kadar olduğunu söylemek makul olur: %10 ve ek olarak %15 Satın alma fiyatına ek olarak, genellikle fiyatın yaklaşık %20'si kadar olan peşinat veya ilk katkı payı da eklenir; çünkü kredi verenler genellikle değerleme bedeli ile kararlaştırılan fiyatın daha düşük olanının en fazla %80'ini finanse ederler.

Bu, eğer değerleme değeri daha düşük İstenen fiyat üzerinden satış yapıldığında, alıcının kendi fonlarından daha fazla katkıda bulunması gerekecektir, çünkü banka iki değerden daha düşük olanını referans olarak kullanacaktır. Tersine, değerleme satın alma fiyatına yakın veya hatta daha yüksekse, finansman seçeneği daha büyük olabilir, ancak bu her zaman bankanın risk sınırları dahilindedir.

Pratikte, birçok alıcı, olası senaryoları (değerlemenin fiyatın altında, fiyatına eşit veya fiyatın üzerinde olması) öngörmek ve bunların kredi-değer oranını, aylık ödemeyi ve işlemin vergi sonuçlarını nasıl etkilediğini görmek için ipotek simülatörleri kullanır. Bu nedenle değerleme, bir tür simülasyon aracı haline gelir. planlama aracıBu sadece bankanın formalite icabı bir şartı değil.

Konut kredisi değerleme talebinde bulunma süreci

Konut kredisi değerleme işlemi, bankanın kendi seçtiği bir değerleme uzmanını göndermesiyle doğrudan banka tarafından yapılabileceği gibi, alıcı da kendisi bir değerleme uzmanı tutabilir. İspanya Bankası tarafından onaylanmış değerleme uzmanı Kendi başlarına. İpotek Kredisi Yasası, yasal gereklilikleri karşıladığı sürece müşterinin kendi değerleme raporunu sunma hakkını tanır.

Tipik süreç, değerleme şirketini görevlendirmekle, temel belgeleri (gayrimenkul sicil kaydı özeti, kadastro referansı ve varsa planlar, ruhsatlar veya tapular) sunmakla ve koordinasyonu sağlamakla başlar. mülke ziyaretDeğerleme uzmanı, ölçüm yapmak, fotoğraf çekmek, kalite ve koruma durumunu doğrulamak ve kullanım durumunu kontrol etmek için ziyarette bulunur.

Ziyaretin ardından teknisyen, aşağıdaki hususlara uygun olarak raporu hazırlar. ECO kriterleriKarşılaştırılabilir özelliklere sahip gayrimenkulleri seçer, hesaplamaları yapar ve değerleme değerini belirler. Onaylandıktan sonra, bu rapor müşteriye ve/veya bankaya elektronik olarak ve gerekirse kararlaştırıldığı şekilde kağıt formatında teslim edilir.

Bazı uzmanlaşmış platformlar, resmi değerlemeye ek olarak, şunları da içeren birleşik paketler sunmaktadır: Nota Simple, teknik-hukuki rapor ve kadastro referans belgesi.Amaç, ipotek sürecini olabildiğince hızlandırmak ve müşterinin mülke ait tüm önemli belgelere tek bir pakette ulaşmasını kolaylaştırmaktır.

Bireyselleştirilmiş ipotek değerlemesinin nasıl işlediğini ve kadastro referans değeriyle ilişkisini anlamak, alıcının, vergi mükellefinin ve profesyonel danışmanın riskleri önceden tahmin etmesine, banka ve idare nezdinde çıkarlarını daha iyi savunmasına ve teknik ve hukuki titizlikle kullanıldığında iyi bir değerlemenin kanıt niteliğindeki potansiyelinden yararlanarak bir mülkün satın alınması ve finansmanı hakkında daha bilinçli kararlar almasına olanak tanır.