- Це дозволяє вам уникнути сплати податку на приріст капіталу під час продажу вашого основного будинку, якщо гроші використовуються для купівлі або ремонту іншого основного житла.
- Важливо дотримуватися дворічного терміну для реінвестування та довести, що нова нерухомість фактично заселена протягом дванадцяти місяців.
- Звільнення може бути повним або частковим залежно від того, чи реінвестується вся чиста вартість, отримана від продажу.
Коли настає час переїзду, чи то через збільшення сім'ї, появу можливості працевлаштування в іншому місті, чи просто бажання змінити обстановку, ми стикаємося з податковими наслідками. Продаж нерухомості зазвичай передбачає декларування угоди у вашій податковій декларації про доходи від продажу нерухомості , і якщо ви отримали прибуток від продажу, вам доведеться сплатити відповідний податок на приріст капіталу.
Однак, іспанське законодавство пропонує дуже цікаву лазівку для тих, хто не хоче, щоб податки обтяжували їхній бюджет під час купівлі нового житла. Це звільнення від реінвестування – механізм, який дозволяє отримати цю фінансову вигоду без оподаткування за умови дотримання певних правил, пов’язаних із регулярністю та часовими рамками.
У чому саме полягає ця податкова пільга?
По суті, це перевага, яка дозволяє домовласникам уникати сплати податків з прибутку від продажу свого основного житла, за умови реінвестування капіталу в купівлю або ремонт нового будинку, який стає їхнім постійним місцем проживання. Це не автоматичний процес, а радше право, яке платники податків повинні задекларувати у своїй податковій декларації.
Ця пільга захищає фінансові можливості громадян, запобігаючи зменшенню податкового навантаження в бюджеті, доступному для покращення якості їхнього життя в новому будинку . Її можна застосовувати як під час купівлі квартири, що була у вживанні, так і нового будинку, або навіть під час ремонту будинку родича, щоб зробити його придатним для проживання.
Основні вимоги для уникнення сплати податків
Щоб уникнути проблем з податковими органами, ми повинні відповідати кільком ключовим вимогам. По-перше, нерухомість, яку ми продаємо, повинна була бути нашим основним місцем проживання . Це означає, що ми повинні були проживати там безперервно щонайменше три роки. Однак, бувають виняткові ситуації, коли цей трирічний період не дотримується, але основне місце проживання все одно визнається, наприклад, у випадках розлучення подружжя , зміни роботи, отримання першої роботи або смерті власника.
Крім того, важливо, щоб нерухомість вважалася основним місцем проживання до моменту продажу або, принаймні, у будь-який день протягом двох років до продажу. Якщо ми орендуємо будинок перед його продажем, ми все одно можемо скористатися звільненням від сплати податків, якщо ці терміни дотримуються, а статус основного місця проживання зберігається у встановленому порядку.
З іншого боку, нова нерухомість також повинна відповідати вимозі щодо постійного проживання. Для цього важливо, щоб платник податків фактично та постійно займав її протягом максимум дванадцяти місяців з дати підписання договору купівлі-продажу або завершення будівельних чи реконструкційних робіт.
Терміни та часові рамки реінвестування
Час тут є критичним фактором. Закон встановлює максимальний період реінвестування у два роки . Цікаво, що цей період є гнучким: його можна розраховувати як після, так і до продажу. Іншими словами, якщо ми спочатку купуємо новий будинок, а старий продаємо протягом наступних двох років, угода все ще залишається дійсною.
Якщо продаж здійснюється частинами або з відстрочкою платежу, реінвестування вважається своєчасним, якщо гроші від цих платежів використовуються для нового житла протягом податкового року , в якому вони отримані. Вкрай важливо, щоб, якщо реінвестування не відбувається в тому ж році, що й продаж, ми задекларували свій намір реінвестувати у нашій податковій декларації.
Повне чи часткове реінвестування: як це впливає на ваш гаманець?
Не завжди ціна нового будинку дорівнює або перевищує ціну попереднього. Саме тут вступають у гру два типи звільнення від оподаткування. При повному реінвестуванні вся чиста вартість, отримана від продажу (ціна передачі за вирахуванням витрат та комісій за скасування кредиту), реінвестується, залишаючи прибуток повністю звільненим від оподаткування.
Якщо ж новий будинок дешевший або ми вирішимо не реінвестувати всі гроші, ми маємо справу з частковим реінвестуванням . У цьому випадку від оподаткування звільняється лише пропорційна частина прибутку, що відповідає фактично реінвестованій сумі. Наприклад, якщо ми реінвестуємо 60% отриманої суми, ми оподатковуватимемо лише 40% приросту капіталу.
Часте питання стосується фінансування. Отримання іпотеки на новий будинок не анулює звільнення від сплати податків. Важлива загальна вартість придбання нової нерухомості, незалежно від того, чи вона оплачена особистими коштами, чи банківським кредитом.
Особливі випадки: Ремонт та будинки, що будуються
Іноді реінвестування не передбачає купівлю готового будинку. Якщо гроші використовуються для ремонту будинку , вони розглядаються як покупка, якщо роботи є структурними (фасади, дахи, армування), а вартість перевищує 25% від ринкової або вартості придбання. Прості косметичні покращення або фарбування не підлягають цій податковій пільзі.
У випадку будинків, що будуються, або самостійно збудованих об'єктів, правила суворіші, оскільки є два терміни, які потрібно контролювати. По-перше, існує дворічний період для інвестування коштів, а по-друге, чотирирічний період для завершення будівництва з дати початку інвестицій. Після завершення будівництва правило заселення протягом максимум дванадцяти місяців залишається чинним.
Адміністративні процедури та ризики невідповідності
Щоб усе пройшло гладко, важливо зберігати всі квитанції про купівлю-продаж і рахунки-фактури на будівництво. Податкові органи можуть будь-коли запросити їх для перевірки законності переказу коштів. Не можна забувати, що якщо ми не виконаємо будь-яку з умов (наприклад, не переїдемо до нового будинку у встановлені терміни), нам доведеться подати виправлену податкову декларацію та сплатити частину прибутку, яка була звільнена від оподаткування, включаючи пеню за прострочення платежу.
Варто зазначити, що існують й інші переваги, такі як повне звільнення від сплати податків для осіб старше 65 років , які продають своє основне житло, які можуть співіснувати або бути альтернативами залежно від особистої ситуації платника податків.
Щоб успішно пройти цей процес, важливо звернути увагу на дворічні терміни для купівлі та чотирирічні терміни для будівництва, переконатися, що нерухомість є основним місцем проживання, та правильно повідомити про намір реінвестувати у щорічній декларації, щоб уникнути податкових несподіванок з Податковим управлінням.