Định giá thế chấp cá nhân hóa: hướng dẫn đầy đủ và thiết thực.

Trang chủ » Ngân hàng tiết kiệm » Định giá thế chấp cá nhân hóa: Hướng dẫn đầy đủ và thiết thực

Định giá tài sản thế chấp cá nhân đã trở thành yếu tố then chốt khi mua nhà, ký hợp đồng thế chấp và ngày càng quan trọng khi đàm phán với cơ quan thuế về giá trị tài sản để tính thuế. Đây không chỉ là thủ tục đối với ngân hàng: khi được sử dụng đúng cách, nó có thể là công cụ mạnh mẽ để chứng minh giá trị thị trường thực sự của tài sản.

Hơn nữa, khái niệm giá trị tham chiếu địa chính đã hoàn toàn thay đổi cục diện đối với các loại thuế như Thuế chuyển nhượng bất động sản (ITP), Thuế tem (AJD) và Thuế thừa kế và quà tặng. Tòa án đang làm rõ phạm vi của giá trị tham chiếu này và khi nào một bản định giá thế chấp, nếu được cá nhân hóa đúng cách và giải thích rõ ràng, có thể được sử dụng để phản đối nó. Do đó, việc hiểu rõ định giá là gì, cách thức thực hiện, ai ký tên, những giấy tờ cần thiết và mối liên hệ của nó với giá trị tham chiếu là điều cần thiết để tránh những bất ngờ khó chịu với ngân hàng hoặc cơ quan thuế.

Thẩm định giá thế chấp cá nhân là gì?

Khi nói về định giá thế chấp cá nhân hóa, chúng ta đang đề cập đến một báo cáo kỹ thuật được lập cho một khoản bảo lãnh thế chấp cụ thể, do một thẩm định viên đủ điều kiện từ một công ty thẩm định được Ngân hàng Tây Ban Nha phê duyệt cấp. Báo cáo này phân tích chi tiết một bất động sản cụ thể và bối cảnh xung quanh để xác định một giá trị hợp lý và bền vững. Đây không phải là một ước tính sơ bộ hay một giá trị chung cho khu vực; nó tập trung vào các đặc điểm cụ thể của bất động sản đang được định giá.

Việc thẩm định giá trị tài sản thế chấp nhằm mục đích bảo lãnh khoản vay được quy định bởi Nghị định ECO 805/2003 và có liên quan đến Luật 1/2013 về bảo vệ người vay thế chấp. Ngân hàng sẽ sử dụng giá trị được thể hiện trong báo cáo này làm cơ sở để tính toán số tiền vay tối đa mà ngân hàng sẵn sàng cấp, thường áp dụng một tỷ lệ phần trăm cho giá trị đó (ví dụ: tỷ lệ tiêu chuẩn 80%).

Tính cá nhân hóa là yếu tố then chốt: báo cáo phải giải thích cách thức xác định giá trị cụ thể đó, những tài sản so sánh nào đã được sử dụng, những điều chỉnh nào đã được áp dụng và vị trí, tình trạng của tài sản hoặc các hạn chế pháp lý của nó ảnh hưởng đến giá trị đó như thế nào. Nếu chỉ đơn thuần là một con số mà không có lời giải thích thêm, nó khó có thể hữu ích trong việc phản bác các giá trị chính thức khác, chẳng hạn như giá trị tham chiếu địa chính.

Giá trị tham chiếu địa chính, giá trị thị trường và định giá thế chấp

Trong những năm gần đây, giá trị tham chiếu địa chính đã trở thành cơ sở tính thuế chính cho các loại thuế như Thuế chuyển nhượng bất động sản và Thuế tem (ITP và AJD) và Thuế thừa kế và Quà tặng (ISD) khi giao dịch bất động sản. Giá trị này được Cục Địa chính xác định một cách khách quan bằng cách sử dụng dữ liệu giao dịch khổng lồ, mà không cần đến khảo sát từng bất động sản riêng lẻ.

Nguyên tắc chung đối với Thuế Chuyển nhượng và Thuế Trước bạ là giá trị cơ sở tính thuế sẽ là giá trị tham chiếu có hiệu lực vào ngày phát sinh thuế. Nếu giá trị được kê khai hoặc giá ghi trong giấy tờ cao hơn giá trị tham chiếu, thì giá trị cao hơn trong hai giá trị này sẽ được sử dụng làm giá trị cơ sở tính thuế. Nói cách khác, giá trị tham chiếu đóng vai trò là mức sàn, chứ không bao giờ là mức trần, đối với giá thực tế đã thanh toán.

Các quy định về địa chính quy định rằng giá trị tham chiếu không được vượt quá giá trị thị trường . Để đảm bảo điều này, Bộ Tài chính đã thiết lập một hệ số giảm (FM) nhằm hạ thấp kết quả của các nghiên cứu thị trường. Ví dụ, đối với bất động sản đô thị, hệ số 0,9 đã được thiết lập theo Quyết định HFP/1104/2021, có hiệu lực trong những năm tiếp theo, do đó, về lý thuyết, giá trị tham chiếu thấp hơn mức trung bình của thị trường.

Tuy nhiên, trên thực tế, có thể xảy ra trường hợp đối với một bất động sản cụ thể, giá trị tham chiếu được Cơ quan Đăng ký Đất đai tự động tính toán lại cao hơn giá thị trường thực tế . Đây là lúc các báo cáo định giá thế chấp riêng lẻ, cùng với các bằng chứng hỗ trợ khác, trở nên rất quan trọng để khiếu nại giá trị đó với Cơ quan Thuế.

Các trường hợp không nên có giá trị tham chiếu

Không phải tất cả các bất động sản đều có giá trị tham chiếu địa chính . Các quy định nêu rõ những trường hợp giá trị này không được xác định hoặc không áp dụng được do đặc điểm của bất động sản hoặc do thiếu sót trong thông tin địa chính. Điều quan trọng là phải biết điều này bởi vì nếu không có giá trị tham chiếu, các vấn đề về thuế sẽ khác nhau, chuyển trọng tâm sang giá trị được kê khai hoặc giá trị được cơ quan thuế xác minh.

Không xác định giá trị tham chiếu trong các trường hợp khác, bao gồm: bất động sản có mục đích sử dụng công nghiệp, văn phòng, thương mại, thể thao, giải trí, nghỉ dưỡng và khách sạn, chăm sóc sức khỏe, từ thiện, văn hóa, tôn giáo hoặc các mục đích sử dụng đặc biệt khác . Cũng loại trừ các trường hợp tòa nhà đang trong tình trạng xuống cấp hoặc bất động sản được coi là chưa phát triển theo quy hoạch địa chính.

Tương tự, các bất động sản có giá bán bị giới hạn về mặt hành chính cũng bị loại trừ khỏi việc xác định giá trị tham chiếu ; ví dụ, một số nhà ở được trợ cấp hoặc được chính phủ khuyến khích sử dụng, trong đó giá tối đa được quy định bởi luật. Cũng bị loại trừ là các bất động sản bị chiếm dụng bất hợp pháp hoặc bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thiên tai , cũng như những bất động sản mà tính nhất quán về mặt logic và máy tính của dữ liệu địa chính có sai sót, ngăn cản việc tính toán giá trị tham chiếu bằng toán học.

Khi bất kỳ tiêu chí loại trừ nào trong số này được áp dụng, cơ quan thuế không thể dựa vào giá trị tham chiếu để xác định cơ sở tính thuế và phải sử dụng các phương tiện khác để xác minh giá trị. Trong những trường hợp như vậy, việc thẩm định giá thế chấp cá nhân thậm chí còn có trọng lượng hơn, vì đây là một trong số ít các báo cáo kỹ thuật đáng tin cậy hiện có về giá trị của tài sản.

Án lệ: Định giá thế chấp so với giá trị tham chiếu

Các tòa án đang dần xác định trọng lượng của bản định giá thế chấp khi xem xét lại giá trị tham chiếu trong bản đồ địa chính, như các phán quyết quan trọng đã chứng minh . Một phán quyết có liên quan như vậy là phán quyết số 13/2026 ngày 2 tháng 2 của Tòa án Tối cao Tư pháp Castile và León (chi nhánh Burgos), phân tích một trường hợp trong đó giá trị tham chiếu của tài sản vượt quá cả giá mua và giá trị thu được trong bản định giá thế chấp do người nộp thuế đệ trình.

Trong trường hợp đó, đó là một bất động sản ở tỉnh Ávila đã được mua bán chính thức với giá 79.000 euro. Người nộp thuế tự kê khai Thuế chuyển nhượng và Thuế tem bằng cách sử dụng giá trị tham chiếu là 199.677,80 euro làm cơ sở tính thuế , nhưng sau đó đã yêu cầu điều chỉnh lại việc tự kê khai và hoàn trả khoản thanh toán, lập luận rằng giá trị thị trường thực tế xấp xỉ 113.691,06 euro, một con số trùng khớp với giá trị thẩm định thế chấp được sử dụng cho khoản vay.

Chính quyền khu vực đã yêu cầu báo cáo từ Ban Quản lý Địa chính Lãnh thổ, cơ quan này đã hai lần phê chuẩn giá trị tham chiếu . Dựa trên sự xác nhận này, Văn phòng Đánh giá Thuế đã bác bỏ yêu cầu điều chỉnh. Người nộp thuế lập luận rằng giá trị thị trường thực tế là giá trị được xác định trong báo cáo thẩm định thế chấp cá nhân, trong khi giá trị tham chiếu vượt quá giá trị kinh tế thực tế của giao dịch.

Tòa án lưu ý rằng dữ liệu địa chính được giả định là chính xác , nhưng đây là giả định có thể bác bỏ, nghĩa là nó có thể bị thách thức. Cuộc tranh luận pháp lý tập trung vào việc liệu giá trị tham chiếu có vượt quá giá trị thị trường hay không, hoặc liệu các quy định về địa chính có được áp dụng không chính xác khi xác định giá trị cho tài sản cụ thể đó hay không.

Vì sao sự khác biệt đơn thuần về con số là chưa đủ

Trong trường hợp của Castile và León, người nộp thuế không nêu ra bất kỳ sai sót cụ thể nào trong việc tính toán giá trị tham chiếu, mà chỉ khẳng định rằng cơ sở tính thuế nên là kết quả của việc thẩm định giá thế chấp , vì ông tin rằng nó phản ánh thị trường tốt hơn so với giá trị tham chiếu. Ông chỉ nộp báo cáo thẩm định giá thế chấp làm bằng chứng.

Tòa án kết luận rằng sự chênh lệch đơn thuần về mặt số liệu giữa giá trị thẩm định và giá trị tham chiếu, nếu không có lời giải thích kỹ thuật nào biện minh cho sự khác biệt đó, là không đủ để thay thế giá trị này bằng giá trị kia. Nếu tiêu chí này được chấp nhận, Tòa án Tối cao cảnh báo, thì trên thực tế, cơ sở tính thuế sẽ luôn là giá trị thẩm định thế chấp bất cứ khi nào nó thấp hơn, điều này không phù hợp với ý định của nhà lập pháp cũng như thiết kế của hệ thống giá trị tham chiếu.

Để bản định giá có giá trị chứng cứ thực sự so với giá trị tham chiếu, báo cáo phải được chứng minh và cá nhân hóa đúng cách . Báo cáo phải giải thích phương pháp được sử dụng, những bất động sản tương đương nào được dùng làm tham chiếu, tại sao chúng lại tương đương với bất động sản đang được định giá, và những điều chỉnh nào được thực hiện đối với sự khác biệt về diện tích, tình trạng, vị trí, tuổi đời, các hạn chế về quy hoạch đô thị, số người sử dụng, v.v.

Trong phán quyết đang được thảo luận, định giá được đệ trình cho mục đích thế chấp không đáp ứng các yêu cầu này: các tài sản được sử dụng làm tài sản so sánh không rõ ràng là tương đồng , cũng như các tình huống biện minh cho việc điều chỉnh không được nêu chi tiết. Tòa án hiểu rằng một giá trị thay thế được đưa ra, nhưng không chỉ rõ các sai sót cụ thể trong giá trị tham chiếu do Cơ quan quản lý tính toán, và do đó, giả định về tính chính xác của giá trị này không bị bác bỏ.

Tòa án tối cao Castile và León kết luận rằng, với bằng chứng được trình bày, không đủ để bác bỏ giá trị tham chiếu được áp dụng làm cơ sở tính thuế đối với Thuế chuyển nhượng bất động sản (ITP). Nói cách khác, việc định giá thế chấp, tự nó và không có giải thích kỹ thuật đầy đủ, không đủ để vô hiệu hóa giá trị tham chiếu do Cơ quan đăng ký đất đai thiết lập.

Khi việc thẩm định thực sự làm suy yếu giá trị tham chiếu

Chính án lệ đã làm rõ rằng tình hình sẽ thay đổi khi việc định giá thế chấp được thực hiện một cách cẩn thận, riêng lẻ và có cơ sở kỹ thuật vững chắc . Trong những trường hợp như vậy, dù chỉ riêng lẻ hay kết hợp với các ý kiến ​​chuyên gia khác, đều có thể chứng minh rằng giá trị tham chiếu cao hơn giá thị trường và do đó cần phải điều chỉnh giảm xuống.

Ví dụ, điều này được minh họa bằng phán quyết của Tòa án Tối cao Quần đảo Canary (Phòng Santa Cruz de Tenerife) ngày 15 tháng 7 năm 2024, trong đó việc định giá do một công ty như TINSA thực hiện đáp ứng tất cả các yêu cầu về chi tiết, độ chính xác về phương pháp và sự phù hợp với tài sản cụ thể. Tòa án nhận thấy rằng báo cáo của chuyên gia, với phân tích so sánh và các điều chỉnh rõ ràng, đã chứng minh đầy đủ giá trị thị trường thấp hơn giá trị tham chiếu, do đó cho phép người nộp thuế khiếu nại về cơ sở tính thuế do cơ quan thuế tính toán.

Điều mấu chốt nằm ở việc đảm bảo báo cáo không chỉ đơn thuần đưa ra một giá trị số, mà còn cung cấp một lập luận kỹ thuật vững chắc : lựa chọn hợp lý các bất động sản tương đương, nghiên cứu khu vực xung quanh, tình trạng thực tế của bất động sản, các hạn chế pháp lý, tỷ lệ sử dụng, các hạn chế tiềm năng về quy hoạch đô thị, v.v. Chính sự cá nhân hóa và minh bạch được bổ sung này làm cho việc thẩm định thế chấp trở thành một công cụ hiệu quả để thách thức giá trị tham chiếu khi nó đã trở nên không còn phù hợp với thực tế thị trường.

Tương tự, Tòa án Tối cao Cộng đồng Valencia (phán quyết ngày 11 tháng 6 năm 2024, kháng cáo số 655/2023) nhấn mạnh rằng việc áp dụng giá trị tham chiếu không cấu thành định giá theo nghĩa truyền thống, mà chỉ đơn giản là áp dụng một cơ sở pháp lý khách quan. Tuy nhiên, cơ sở pháp lý này có thể bị thách thức thông qua các phương tiện chứng minh được pháp luật quy định, bao gồm các báo cáo thẩm định và ý kiến ​​chuyên gia chứng minh việc định giá quá cao tài sản.

Tính hợp hiến của giá trị tham chiếu và khả năng thách thức nó.

Tòa án Hiến pháp, trong Phán quyết số 13/2026 ngày 12 tháng 2, đã tuyên bố rằng giá trị tham chiếu địa chính là hợp hiến khi được sử dụng làm cơ sở tính thuế đối với Thuế chuyển nhượng, Thuế tem và Thuế thừa kế và Quà tặng. Tòa án cho rằng hệ thống này, được thiết lập dựa trên dữ liệu thị trường khổng lồ và được điều chỉnh bằng hệ số giảm, đo lường một cách thích đáng năng lực kinh tế và không vi phạm Hiến pháp.

Tuy nhiên, phán quyết tương tự cũng làm rõ rằng tính hợp hiến của giá trị tham chiếu không hàm ý tính bất biến của nó . Tính hợp lệ của nó nằm chính xác ở chỗ người nộp thuế vẫn giữ khả năng thực tế và hiệu quả để khiếu nại khi nó không phản ánh giá trị thị trường của một tài sản cụ thể. Nói cách khác, giá trị tham chiếu có giá trị như một quy tắc chung, nhưng nó có thể và nên được điều chỉnh khi chứng minh được rằng, trong một trường hợp cụ thể, nó vượt quá giá trị thị trường.

Để chứng minh điều này, bên liên quan có thể sử dụng bất kỳ phương tiện chứng minh nào được pháp luật cho phép : báo cáo thẩm định thế chấp cá nhân, ý kiến ​​chuyên gia, nghiên cứu thị trường cụ thể của khu vực, hợp đồng mua bán tương đương, báo cáo quy hoạch đô thị, ảnh chụp hiện trạng thực tế của bất động sản, v.v. Trong cả thủ tục hành chính và tố tụng, người nộp thuế có quyền trình bày những bằng chứng đó để chứng minh sai sót trong giá trị tham chiếu.

Phán quyết của chính Tòa án Hiến pháp nhấn mạnh rằng nếu hệ thống luôn yêu cầu chấp nhận giá trị tham chiếu, ngay cả khi giá trị đó cao hơn giá trị thị trường, thì điều đó có thể gây ra vấn đề hiến pháp do vi phạm nguyên tắc năng lực kinh tế. Do đó, khả năng thách thức hệ thống là điều cần thiết để mô hình này có tính pháp lý vững chắc.

Cách lập báo cáo thẩm định giá trị thế chấp cá nhân hóa

Việc định giá thế chấp phải được thực hiện bởi một chuyên gia đủ điều kiện làm việc cho một công ty định giá được Ngân hàng Tây Ban Nha phê duyệt (ví dụ: các công ty như Tinsa, Tasvalor hoặc các tổ chức đăng ký khác). Quy định ECO 805/2003 thiết lập các tiêu chí phương pháp luận, loại tài sản và cơ sở định giá được phép sử dụng.

Chuyên viên thẩm định sẽ trực tiếp đến khảo sát bất động sản để phân tích một loạt các yếu tố: vị trí cụ thể và các dịch vụ của khu vực (cửa hàng, phương tiện giao thông công cộng, tiện ích), loại hình nhà ở (nhà riêng, nhà chung cư), vị trí trong khu nhà (tầng, hướng), diện tích sử dụng và diện tích xây dựng, bố trí nội thất, ánh sáng và tầm nhìn, chất lượng vật liệu, tình trạng bảo tồn, hệ thống tiện ích (sưởi ấm, điều hòa không khí, thang máy), các yếu tố chung, chứng nhận bền vững, v.v.

Trong quá trình khảo sát, chuyên gia sẽ xác định vị trí bất động sản, đo đạc, chụp ảnh và kiểm tra sự phù hợp giữa thực tế hiện trạng và hồ sơ đăng ký đất đai cũng như các tài liệu địa chính. Họ cũng xem xét tình trạng quy hoạch, khả năng tồn tại của các khu vực được bảo vệ công cộng, các khoản thế chấp, quyền sử dụng đất, tình trạng chiếm dụng hoặc bất kỳ vấn đề nào khác có thể ảnh hưởng đến giá trị hoặc tính phù hợp của bất động sản đó làm tài sản thế chấp.

Với tất cả thông tin này, người thẩm định sẽ áp dụng các phương pháp định giá được công nhận (so sánh, điều chỉnh thu nhập, chi phí thay thế, v.v., tùy theo trường hợp) và lựa chọn các bất động sản tương đương đã được bán gần đây trong cùng khu vực hoặc khu vực tương tự. Dựa trên các bất động sản tương đương này, các điều chỉnh được thực hiện về diện tích, tình trạng, tuổi đời, vị trí hoặc các đặc điểm độc đáo cho đến khi đạt được giá trị thị trường kỹ thuật và, nếu có, giá trị thế chấp hợp lý.

Báo cáo cuối cùng được xem xét và xác nhận bởi chính công ty thẩm định, đơn vị này đóng góp cơ sở dữ liệu, kiểm soát chất lượng nội bộ và kinh nghiệm tích lũy. Kết quả là một tài liệu chính thức bao gồm giá trị thẩm định cho khoản thế chấp, giá trị thị trường ước tính và, trong nhiều trường hợp, giá trị đấu giá được đề xuất (số tiền tối thiểu để tịch thu tài sản).

Các giấy tờ cần thiết cho việc thẩm định giá thế chấp

Để đẩy nhanh quá trình, bạn nên chuẩn bị sẵn các giấy tờ cơ bản về bất động sản. Thông thường, các giấy tờ tối thiểu cần thiết là Giấy trích lục đăng ký đất đai và số tham chiếu địa chính, tuy nhiên, tùy thuộc vào loại bất động sản, có thể cần thêm các giấy tờ khác (bản đồ, giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy phép, v.v.).

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (Nota Simple ) là một tài liệu do Cơ quan đăng ký đất đai cấp, bao gồm mô tả về bất động sản (diện tích, ranh giới, tính chất), vị trí, chủ sở hữu đã đăng ký, ngày mua lại và bất kỳ khoản thế chấp hoặc quyền cầm giữ nào hiện có (thế chấp, cầm giữ, quyền sử dụng đất, v.v.). Giấy chứng nhận này là bắt buộc để định giá bất động sản và không được quá ba tháng tuổi.

Trong nhiều trường hợp, các công ty môi giới hoặc công ty thẩm định giá sẽ cung cấp dịch vụ xử lý đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất (Nota Simple) với một khoản phí nhỏ bổ sung , giúp đơn giản hóa quy trình cho khách hàng. Nếu đơn xin cấp giấy chứng nhận bao gồm nhiều bất động sản, thì sẽ cần một Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất riêng cho từng bất động sản, vì việc thẩm định giá thế chấp là riêng lẻ, không phải chung chung.

Ngoài ra, người thẩm định sẽ so sánh các tài liệu đăng ký đất đai với hồ sơ địa chính và quy hoạch đô thị, xác minh sự nhất quán giữa mô tả trong đăng ký và địa chính với thực tế hiện trạng . Họ cũng sẽ kiểm tra xem tài sản có thuộc bất kỳ chương trình bảo vệ công cộng hoặc hạn chế quy hoạch đô thị nào ảnh hưởng đến giá trị hoặc khả năng chuyển nhượng của nó hay không.

Thời hạn, hiệu lực và sự chấp thuận của ngân hàng

Sau khi có đầy đủ hồ sơ cần thiết và bản định giá được phê duyệt, công ty thẩm định sẽ phối hợp với việc khảo sát thực địa và tiến hành kiểm tra. Sau khi kiểm tra, kỹ thuật viên sẽ lập báo cáo và gửi để xem xét. Thời gian hoàn thành báo cáo thường là vài ngày, tùy thuộc vào độ phức tạp của bất động sản và khối lượng công việc của người thẩm định.

Từ thời điểm báo cáo thẩm định được gửi đến ngân hàng, các tổ chức tài chính, bao gồm cả ngân hàng tiết kiệm , thường mất từ ​​10 đến 15 ngày để quyết định về đơn xin vay thế chấp, với điều kiện các giấy tờ tài chính khác của người nộp đơn đầy đủ. Đây chỉ là khung thời gian ước tính, nhưng nó giúp quản lý quy trình và tránh chậm trễ trong việc ký kết hợp đồng.

Giấy chứng nhận thẩm định thế chấp đã được phê duyệt có hiệu lực pháp lý trong vòng sáu tháng kể từ ngày cấp. Trong thời gian này, khách hàng có thể xuất trình giấy chứng nhận này cho bất kỳ ngân hàng nào, vì các quy định về thế chấp yêu cầu các tổ chức cho vay phải chấp nhận các báo cáo thẩm định do các công ty được phê duyệt thực hiện, miễn là chúng hợp lệ và không chứa các sai sót nghiêm trọng.

Tuy nhiên, ngân hàng có thể từ chối bản định giá nếu nó đã lỗi thời, có điều kiện ràng buộc hoặc chứa các cảnh báo được cho là không phù hợp với giao dịch thế chấp (ví dụ: nghi ngờ về tình trạng quy hoạch, sai lệch nghiêm trọng với Sổ đăng ký đất đai hoặc các hạn chế sử dụng đáng kể). Trong những trường hợp như vậy, có thể cần phải làm rõ, sửa chữa hoặc thậm chí là một bản định giá mới.

Các điều kiện và cảnh báo trong báo cáo đánh giá

Báo cáo thẩm định thế chấp thường bao gồm các điều kiện và cảnh báo nhằm xác định giá trị được chứng nhận. Những điều kiện này là các yêu cầu phải được đáp ứng để giá trị thẩm định hoàn toàn hợp lệ; ví dụ, việc nộp các tài liệu cụ thể hoặc việc điều chỉnh sai sót trong sổ đăng ký bất động sản.

Các cảnh báo chung đề cập đến những nghi ngờ về một số dữ liệu được sử dụng để tính toán, chẳng hạn như thiếu thông tin quy hoạch đô thị đầy đủ hoặc không thể tiếp cận một số khu vực nhất định của bất động sản. Chúng thường chỉ ra những rủi ro tiềm ẩn, nhưng không nhất thiết làm mất hiệu lực giá trị, miễn là ngân hàng chấp nhận chúng.

Mặt khác, các cảnh báo cụ thể cảnh báo về khả năng giảm giá trị định giá trong tương lai, ví dụ, trong môi trường dư cung cao, ở các khu vực đang xuống cấp, hoặc đối với các tài sản chịu sự thay đổi quy định có thể dự đoán trước. Những loại cảnh báo này đặc biệt quan trọng đối với tổ chức tài chính khi đánh giá rủi ro của giao dịch.

Từ góc độ khách hàng, nên xem xét kỹ lưỡng các khía cạnh này của báo cáo, vì chúng có thể ảnh hưởng đến quyết định của ngân hàng và tính hữu ích của báo cáo thẩm định trong tương lai cho các mục đích khác, bao gồm cả các tranh chấp thuế tiềm năng liên quan đến giá trị thị trường của bất động sản.

Đánh giá chính thức, giá trị thị trường và giá trị địa chính

Trong bất kỳ hoạt động định giá bất động sản nào, điều quan trọng là phải phân biệt giữa định giá thế chấp chính thức, giá trị thị trường và giá trị địa chính , vì chúng phục vụ các mục đích khác nhau và do đó, việc chúng cho ra các con số khác nhau là điều bình thường.

Giá trị thị trường là mức giá mà người mua và người bán thông thường có khả năng đồng ý nhất, mà không cần phải mua hoặc bán gấp gáp và không có bất kỳ sự quan tâm cụ thể nào đến bất động sản đó. Giá trị này biến động theo cung và cầu và có thể thay đổi nhanh chóng tùy thuộc vào tình hình kinh tế, khả năng huy động vốn hoặc xu hướng thị trường.

Giá trị thế chấp , cơ sở của việc thẩm định cho mục đích bảo lãnh, hướng đến một giá trị ổn định và thận trọng theo thời gian. Các tổ chức tài chính sử dụng nó để tự bảo vệ mình trước những biến động mạnh của thị trường, loại trừ các yếu tố đầu cơ thuần túy. Để xác định giá trị này, chuỗi giá lịch sử được phân tích, các dự báo thận trọng về xu hướng tương lai được thực hiện và các điều chỉnh được áp dụng để đảm bảo biên độ an toàn.

Giá trị địa chính là giá trị do chính phủ ấn định cho mỗi bất động sản và là cơ sở tham chiếu chính cho các loại thuế như thuế bất động sản (IBI) hoặc thuế thu nhập từ vốn đô thị. Giá trị này được cập nhật ít thường xuyên hơn và về mặt khái niệm, tương đương với giá trị thị trường đã được giảm trừ đáng kể, do đó cơ sở tính thuế không bao giờ vượt quá giá trị thị trường thực tế.

Ngoài ra còn có các cơ sở định giá khác, chẳng hạn như giá trị trưng thu hoặc giá hợp lý (trong trường hợp trưng thu cưỡng chế, được quy định bởi Luật Đất đai), giá trị thanh lý (giá trong trường hợp bán cưỡng chế hoặc bán nhanh), giá trị đặc biệt (dành cho người mua cụ thể có quyền lợi đặc biệt, chẳng hạn như chủ sở hữu bất động sản lân cận), hoặc giá trị đầu tư (dành cho nhà đầu tư có kế hoạch kinh doanh cụ thể). Mỗi cơ sở đều có lý do riêng và không phải lúc nào cũng trùng khớp với giá trị thị trường hoặc giá trị thế chấp.

Chi phí thẩm định và mối liên hệ của nó với việc bán hàng.

Chi phí thẩm định giá bất động sản là một trong những khoản chi phí tiêu chuẩn liên quan đến việc mua và vay vốn mua nhà. Thông thường, chi phí này dao động từ khoảng 300 đến 600 euro, tùy thuộc vào loại bất động sản, diện tích, quy định về quy hoạch và vị trí.

Nếu cộng thêm phí thẩm định giá vào các chi phí giao dịch khác (phí công chứng, phí đăng ký, thuế, phí hành chính, v.v.), thì việc mua nhà bằng khoản vay thế chấp có thể làm tăng thêm từ 10% đến 15% giá mua. Ngoài ra, còn có khoản tiền đặt cọc, thường vào khoảng 20% ​​giá nhà, vì các ngân hàng thường chỉ tài trợ tối đa 80% giá trị thấp hơn giữa giá trị thẩm định và giá thỏa thuận.

Điều này có nghĩa là nếu giá trị thẩm định thấp hơn giá chào bán, người mua sẽ phải đóng góp thêm tiền, vì ngân hàng sẽ sử dụng giá trị thấp hơn trong hai giá trị đó. Ngược lại, nếu giá trị thẩm định gần bằng hoặc thậm chí cao hơn giá mua, phương án tài chính có thể lớn hơn, nhưng luôn nằm trong giới hạn rủi ro của ngân hàng.

Trên thực tế, nhiều người mua sử dụng phần mềm mô phỏng thế chấp để dự đoán các kịch bản khác nhau (định giá thấp hơn, bằng hoặc cao hơn giá bán) và xem những yếu tố này ảnh hưởng như thế nào đến tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, khoản thanh toán hàng tháng và các vấn đề thuế của giao dịch. Do đó, việc định giá trở thành một công cụ lập kế hoạch , chứ không chỉ là một yêu cầu hình thức của ngân hàng.

Quy trình yêu cầu thẩm định giá thế chấp

Việc định giá tài sản thế chấp có thể được thực hiện trực tiếp bởi ngân hàng, ngân hàng có thể cử một chuyên gia định giá do ngân hàng lựa chọn, hoặc người mua có thể thuê một chuyên gia định giá được Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha chấp thuận một cách độc lập. Luật Tín dụng Thế chấp công nhận quyền của khách hàng trong việc tự định giá tài sản, miễn là đáp ứng các yêu cầu pháp lý.

Quy trình điển hình bắt đầu bằng việc thuê một công ty thẩm định, nộp các tài liệu cơ bản (trích lục đăng ký bất động sản, tham chiếu địa chính, và nếu có, bản vẽ, giấy phép hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu), và phối hợp với một chuyến thăm khảo sát bất động sản . Người thẩm định sẽ đến để đo đạc, chụp ảnh, xác minh chất lượng và tình trạng sửa chữa, và kiểm tra tình trạng sử dụng.

Sau chuyến khảo sát, kỹ thuật viên sẽ lập báo cáo theo tiêu chí ECO , lựa chọn các bất động sản tương đương, thực hiện các phép tính và xác định giá trị thẩm định. Sau khi được xác nhận, báo cáo này sẽ được gửi cho khách hàng và/hoặc ngân hàng bằng hình thức điện tử và, nếu cần, bằng bản giấy theo thỏa thuận.

Một số nền tảng chuyên biệt cung cấp các gói dịch vụ kết hợp, ngoài thẩm định chính thức, còn bao gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất (Nota Simple), báo cáo kỹ thuật-pháp lý và giấy chứng nhận giá trị tham chiếu địa chính , nhằm mục đích đẩy nhanh quá trình thế chấp càng nhiều càng tốt và giúp khách hàng dễ dàng có được tất cả các tài liệu quan trọng của bất động sản trong một gói duy nhất.

Hiểu rõ cách thức định giá thế chấp cá nhân hóa hoạt động và mối quan hệ của nó với giá trị tham chiếu trong bản đồ địa chính cho phép người mua, người nộp thuế và cố vấn chuyên nghiệp dự đoán rủi ro, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của mình trước ngân hàng và cơ quan quản lý, và đưa ra các quyết định sáng suốt hơn về việc mua và tài trợ bất động sản, tận dụng tiềm năng chứng cứ của một bản định giá tốt khi được sử dụng một cách nghiêm túc về mặt kỹ thuật và pháp lý.